文｜劉德科

1st

今天講三種不太值得買(mǎi)的房子。講三個(gè)案例，分別來(lái)自劉強(qiáng)東之妻章澤天、王菲前夫李亞鵬和浙江女首富周曉光。

媒體報(bào)道說(shuō)，京東董事長(zhǎng)劉強(qiáng)東的妻子章澤天正在賣(mài)一套澳洲豪宅，可以看悉尼海港大橋。

目前折價(jià) 300 萬(wàn)美元對(duì)外出售：從最初的 1800 萬(wàn)美元降價(jià)至 1500-1600 萬(wàn)美元，折合人民幣約 1.11 億元。

如果 1500 萬(wàn)美元能賣(mài)掉，靜態(tài)賬面上還是賺的：2015 年 4 月買(mǎi)來(lái)時(shí)，花了 1221 萬(wàn)美元。這樣，從買(mǎi)房投資的角度看（假設(shè)當(dāng)時(shí)是全款支付），年回報(bào)率大概 6.5%。

當(dāng)然，劉太太買(mǎi)的時(shí)候應(yīng)該是沒(méi)想過(guò)要賣(mài)，589 平米的大房子，按照當(dāng)時(shí)的匯率折算成人民幣，大約 14 萬(wàn)元/平米。如果不是情非得已，這種房子就是用來(lái)享受一生的。但現(xiàn)在時(shí)過(guò)境遷，人生經(jīng)歷了一些小意外，賣(mài)掉也正常。畢竟，開(kāi)心最重要。

就海外置業(yè)而言，悉尼算還很不錯(cuò)的城市了。對(duì)于海外置業(yè)，我們的看法大概是這些——

第一，除非你家庭資產(chǎn)過(guò)億，海外置業(yè)對(duì)于你來(lái)說(shuō)，得瑟的意義大于家庭資產(chǎn)配置的意義。劉太太買(mǎi)，不意味著你也應(yīng)該買(mǎi)。當(dāng)然，如果你的財(cái)富來(lái)路不正，那當(dāng)然可以多到海外置業(yè)。

第二，海外不動(dòng)產(chǎn)「有價(jià)無(wú)市」的程度更嚴(yán)重。作為投資品，房子的流動(dòng)性本來(lái)就差，但和中國(guó)相比，這世界上其它地方的流動(dòng)性更差。所以，劉太太折價(jià) 300 萬(wàn)美元賣(mài)悉尼豪宅，很正常。

第三，如果你一定要在海外買(mǎi)房子，盡量選成熟有活力的城市，比如紐約啊、倫敦啊、悉尼啊、東京啊之類(lèi)的。心態(tài)要下降到保值抗跌的維度，千萬(wàn)不要期待暴漲。 

2nd

第二個(gè)案例來(lái)自李亞鵬。

由于有經(jīng)濟(jì)方面的官司，最近媒體又提起了李亞鵬，以及他在麗江開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2012 年，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)主要是大戶(hù)型獨(dú)棟別墅，190 平米到 300 平米，總價(jià)大幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)。這個(gè)總價(jià)，在 6 年前，不低的。

李亞鵬在娛樂(lè)圈內(nèi)的好友，買(mǎi)了幾套。他們賺錢(qián)容易，買(mǎi)了就買(mǎi)了，高興就好。

后來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目搞不下去，賣(mài)給了一家叫做「陽(yáng)光 100」的房企：陽(yáng)光 100 占股 51%，李亞鵬持股 27.84%。

陽(yáng)光 100 比李亞鵬還是要專(zhuān)業(yè)一些。一看總價(jià)那么高，就調(diào)整了產(chǎn)品：把已經(jīng)建成的大別墅，改成 22 平米到 55 平米的小公寓，5 年還返租，給業(yè)主 8% 的年租金回報(bào)率，甚至還能把 5 年的租金一次性用于抵扣房款。所以，賣(mài)掉了不少。

還沒(méi)開(kāi)發(fā)的那些地，當(dāng)然就不建大別墅了，改成 100 平米左右的小別墅。

但是總體上來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售情況還是相當(dāng)一般。

在李亞鵬身上，我們能得到購(gòu)買(mǎi)度假型房產(chǎn)品的一些啟示——

第一，盡量不要選非專(zhuān)業(yè)的房企所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

第二，對(duì)于提供固定回報(bào)率返租的樓盤(pán)，要保持高度警惕。賣(mài)不掉才會(huì)設(shè)計(jì)返租機(jī)制，機(jī)制設(shè)計(jì)的原理是：羊毛出在羊身上。

第三，買(mǎi)度假型房產(chǎn)品，要看這個(gè)城市這個(gè)地方是否能夠收留「候鳥(niǎo)型居住者」（一年會(huì)住上三四個(gè)月甚至大半年）。畢竟，當(dāng)前階段中國(guó)真正「有錢(qián)有閑」的人是少數(shù)，但「候鳥(niǎo)型居住者」還是有一大批的。目標(biāo)客戶(hù)基數(shù)大小，會(huì)影響房產(chǎn)品的二手價(jià)值。

第四，買(mǎi)度假型房產(chǎn)品，一定要保持玩具心態(tài)：你就是買(mǎi)了個(gè)玩具，不增值是常態(tài)，增值當(dāng)然是意外驚喜。

3rd

第三個(gè)案例來(lái)自浙江女首富周曉光。

由于新光債務(wù)危機(jī)，這位女首富最近頻頻被媒體提及。我們不關(guān)心債務(wù)危機(jī)，我們?cè)谝黄獔?bào)道里讀到了商鋪的信息——

「在地下商城走訪(fǎng)時(shí)，一家開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的店家稱(chēng)，這里門(mén)面大概都在 30 平方米左右，她 2016 年左右花了 80 萬(wàn)買(mǎi)下來(lái)，由于租不出去，空在這里又浪費(fèi)，所以她自己有空的時(shí)候，就來(lái)這里看看。聊天中，這位店家坦言，現(xiàn)在看來(lái)是套牢了，如果有人如果愿意接盤(pán)，60 萬(wàn)也可以轉(zhuǎn)手?！?/p>

這是什么樣的商鋪？簡(jiǎn)單說(shuō)，就是購(gòu)物中心的外掛商鋪。購(gòu)物中心是開(kāi)發(fā)商自持并且統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的，邊上的分割式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)小商鋪拿出來(lái)賣(mài)掉。

如果一定要買(mǎi)這種商鋪，要注意這些——

第一，最好選擁有商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商（主流住宅倒未必非得選品牌開(kāi)發(fā)商）。主流住宅買(mǎi)錯(cuò)了，多少還是值錢(qián)的；商鋪買(mǎi)錯(cuò)了，一文不值也是可能的。商鋪的價(jià)值主要來(lái)自于運(yùn)營(yíng)。我們見(jiàn)過(guò)很多這樣的案例：地段超好但運(yùn)營(yíng)極爛的商場(chǎng)，里面的分割式小商鋪，虧了很多買(mǎi)房人。

第二，購(gòu)買(mǎi)商鋪的優(yōu)先級(jí)是：優(yōu)質(zhì)社區(qū)底商>購(gòu)物中心外掛商鋪>購(gòu)物中心分割式室內(nèi)商鋪（謹(jǐn)慎）>專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)分割式商鋪（最好別碰）。

第三，不要被低總價(jià)誘惑。不要因?yàn)榈涂們r(jià)而下單，要因?yàn)樗_實(shí)能夠產(chǎn)生扎實(shí)的租金回報(bào)而下單。

4th

上面說(shuō)的這些小道理或小技巧，不是馬后炮，而是過(guò)去幾年我們一直在堅(jiān)持的。

我們不是要在別人的傷口上撒鹽，而是要從別人的傷口里找到我們期待的花開(kāi)。