為加強新建商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險，維護(hù)購房人合法權(quán)益， 4月17日，福建省福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局等六部門印發(fā)《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，《辦法》共計五章20條。

《辦法》明確新建商品房項目預(yù)售資金應(yīng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》明確監(jiān)管賬戶信息，協(xié)助購房人直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶，購房人應(yīng)依法依規(guī)購買已取得商品房預(yù)售許可證的商品房項目，并按照合同約定直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介公司代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)在簽訂的中介代理合同中明確收取的所有售房款應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。

房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自變更登記手續(xù)辦理完畢后，30日內(nèi)向市城鄉(xiāng)建設(shè)局報備。

新建商品房項目的預(yù)售資金監(jiān)管額度（以下簡稱“監(jiān)管額度”）原則上不高于項目工程總造價的1.1倍，同時結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價等級對預(yù)售資金監(jiān)管額度實行差異化監(jiān)管。監(jiān)管額度內(nèi)資金隨著工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點的完成及工程款的支付而遞減。市城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)工程造價定額標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計圖紙，對項目工程總造價進(jìn)行復(fù)核并根據(jù)核查結(jié)果確定監(jiān)管額度。

商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，超過監(jiān)管額度的資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，并登記記錄提取時間、金額、用途等信息。

《辦法》所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預(yù)售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、安置型商品房的政府回購款、全裝修款等。

《辦法》所稱監(jiān)管銀行，是指通過公開招標(biāo)方式，并結(jié)合《福州市金融服務(wù)發(fā)展激勵評價辦法》確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行通過市城鄉(xiāng)建設(shè)局門戶網(wǎng)站予以公示。違反本辦法相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

《辦法》規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金必須用于本項目工程建設(shè)，包括本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備、施工進(jìn)度款以及保證工程按時交付所必需的相關(guān)支出。工程款中的人工費（工資費）可依據(jù)《福建省工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，單獨撥付到農(nóng)民工工資專用賬戶。

監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在該商品房項目完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

監(jiān)管額度內(nèi)的資金首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記，累計使用總額不得超過以下監(jiān)管節(jié)點：（一）主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的60％；

（二）項目規(guī)劃核驗前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的85％；

（三）項目工程竣工驗收備案前，累計申請使用不超過監(jiān)管額度的95%；

（四）竣工驗收備案后監(jiān)管額度內(nèi)資金余額不得低于監(jiān)管資金總額的5%，待項目完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)首次登記后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實后函告監(jiān)管銀行終止該項目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

監(jiān)管銀行對工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點有疑義的，要及時向市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實。市城鄉(xiāng)建設(shè)局在日常監(jiān)督檢查過程中，應(yīng)加強對項目實際開發(fā)情況進(jìn)行核實，確保工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點的真實性。

對于存在停工爛尾風(fēng)險的項目，市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)對監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金實施全額封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

《辦法》同時明確了針對房地產(chǎn)開發(fā)違規(guī)行為、施工單位違規(guī)行為、房地產(chǎn)銷售違規(guī)行為、監(jiān)管銀行違規(guī)行為及貸款銀行違規(guī)的監(jiān)管措施。