你交的稅等于稅基乘以稅率。從歷史來(lái)看，降稅率難上難，更可行的是減小稅基，而減小稅基最重要的方式就是增加免稅的額度。而免稅額太低一直是中國(guó)工薪階層詬病的一個(gè)大問(wèn)題，一方面是固定的個(gè)稅起征點(diǎn)太低，另一方面是稅收抵扣的項(xiàng)目太少。隨著今年10月1日起新個(gè)稅法的施行，每月的個(gè)稅起征點(diǎn)（相當(dāng)于每月固定的免征額）終于從3500元上調(diào)至5000元，但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

真正的重頭戲是增加專(zhuān)項(xiàng)抵扣，其中最受關(guān)注的是房貸利息抵扣。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不能只盯著一個(gè)人的收入征稅，還要看看他花了哪些錢(qián)，有些支出是可以抵扣部分稅收的，比如房貸利息。2018年10月20日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局牽頭起草的《個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》開(kāi)始為期兩周的公開(kāi)征求意見(jiàn)，最終的個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)將2019年1月1日起實(shí)施。至此，我國(guó)房貸利息抵個(gè)稅的模式和細(xì)節(jié)漸漸明朗，但具體的扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)仍需進(jìn)一步明確。我們這篇文章就是為大家系統(tǒng)梳理一下房貸利息抵稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，分析中國(guó)目前選用的房貸利息抵稅方式，并估算對(duì)老百姓的實(shí)際影響，看看對(duì)不同人群大概能省多少稅。

一、房貸利息抵稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：國(guó)外是如何操作的？

房貸利息抵稅是國(guó)際普遍采用的稅收優(yōu)惠政策，已有82個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)施房貸利息抵稅政策，意在優(yōu)化稅制，減輕購(gòu)房家庭負(fù)擔(dān)。常見(jiàn)的抵免方式有三種：一是稅前抵扣，和免稅額、專(zhuān)項(xiàng)扣除項(xiàng)目一樣在統(tǒng)計(jì)應(yīng)稅收入時(shí)按照一定限額或定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是最為常見(jiàn)的房貸利息抵稅模式；二是應(yīng)納稅額抵免，在計(jì)算好的應(yīng)納稅額中按照一定比例或者限額標(biāo)準(zhǔn)扣除，根據(jù)抵免對(duì)象具體可細(xì)分為房貸利息抵免和房貸余額抵免兩種；三是財(cái)政補(bǔ)助，通過(guò)對(duì)住房貸款貼息和財(cái)政補(bǔ)貼直接對(duì)房貸進(jìn)行補(bǔ)助，雖未涉及房貸利息抵稅，但財(cái)稅不分家，從財(cái)政角度出發(fā)同樣可有效降低住房支出，可視作廣義的房貸利息抵稅措施。

圖表1  三種房貸利息抵稅模式對(duì)比

（一）房貸利息稅前抵扣

房貸利息稅前抵扣是目前最為常見(jiàn)的房貸利息抵稅模式，新加坡、香港、美國(guó)、荷蘭等多個(gè)國(guó)家均采用此種模式。房貸利息稅前抵扣將支付的住房貸款利息用于抵扣應(yīng)納稅所得額，通過(guò)降低稅基及其對(duì)應(yīng)的稅率等級(jí)，達(dá)到降低購(gòu)房者稅負(fù)的目的。

實(shí)際操作過(guò)程中，由于各國(guó)國(guó)情不同，適用對(duì)象和扣除額度存有差異：從適用對(duì)象上看，有的是自用住房和出租住房均可扣除，有的只有自用住房才可扣除，有的僅限于首套自用房，扣除范圍逐漸縮?。粡目鄢~度上看，有的是限額扣除，有的是定額扣除，有的是綜合定額和限額。下面將結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)房貸利息稅前抵扣方式進(jìn)行具體說(shuō)明。

新加坡：自用住房和出租住房的貸款利息均可在稅前租金總收入中扣除

新加坡房貸利息抵稅是將房貸利息從租金總收入中扣除。購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)用于出租，或已擁有用于出租的住房，則貸款利息可在租金收入中扣除。因此在新加坡，購(gòu)房者享受房貸利息抵稅的前提是必須擁有租金等財(cái)產(chǎn)性收入。具體來(lái)看，該抵扣是按年計(jì)征的且無(wú)額度限制，抵扣期限則與租金收入納稅期限一致。

香港：自有住房房貸利息（無(wú)首套房、二套房等限制）可在稅前收入中抵扣

香港的房貸利息稅前抵扣政策適用范圍相對(duì)廣泛，無(wú)首套房、二套房等限制，但只有主要住所可參與抵扣并且只適用于香港境內(nèi)的自住型住宅。 該抵扣是按年計(jì)征的，最高限額為10萬(wàn)港元，最長(zhǎng)抵扣時(shí)間為20個(gè)課稅年度，居民和非居民均可參與。

美國(guó)：自有住房房貸利息（僅限首套房或二套房）可在稅前收入中抵扣

美國(guó)是最早實(shí)行房貸利息稅前抵扣的國(guó)家之一。該抵扣范圍只適用于首套房、二套房的自住型住宅。該抵扣是按年計(jì)征的，無(wú)最長(zhǎng)抵扣時(shí)間限制，最高限額為75萬(wàn)美元。

荷蘭：自有住房房貸利息（首套房）可在稅前收入中抵扣

荷蘭首套房住房貸款和增加住房貸款（房屋翻新房貸）產(chǎn)生的利息可按一定比例在稅前收入中扣除。不同收入人群扣除利息的比例是不同的。值得注意的是：為了解決貧富差距拉大的問(wèn)題，最高收入等級(jí)人群房貸利息抵稅的比例正逐步下調(diào)，從2014年起，該部分人群利息扣除比例每年下調(diào)0.5%直到2040年降至38%，目前為49.5%。而其他收入人群該比例始終維持在42%。該抵扣按月計(jì)征，最長(zhǎng)抵扣的時(shí)間為30年，適用于歐盟國(guó)家的居民（其總收入至少有90%在荷蘭納稅）。

（二）應(yīng)納稅額抵免

應(yīng)納稅額抵免是計(jì)算出應(yīng)納稅額后直接進(jìn)行稅額抵免，常見(jiàn)的有抵免參照標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一是住房貸款利息抵免，直接在應(yīng)納稅額中減免一定比例的房貸利息，如意大利；二是住房貸款余額抵免，以住房貸款余額為標(biāo)準(zhǔn)，從應(yīng)納稅額中減免規(guī)定比例的房貸余額，如日本。采用住房貸款余額抵免可以規(guī)避利率波動(dòng)影響，更加公平。

意大利：個(gè)稅應(yīng)納稅額中最多可扣除19%的住房貸款利息

意大利是典型的直接在應(yīng)納稅額中扣除房貸利息的國(guó)家，除了住房貸款利息之外，中介費(fèi)、房屋翻新費(fèi)用均可抵扣個(gè)稅。該抵扣最高可抵扣貸款利息的19%，最高扣除額為每年4000歐元（夫妻聯(lián)合申報(bào)為8000歐元）。該抵扣按年計(jì)征，無(wú)期限限制但僅限于歐盟成員國(guó)、意大利永久居民。

日本：個(gè)稅或市政稅應(yīng)納稅額中總計(jì)可扣除1%的貸款余額

日本的住房貸款稅收減免力度和貸款余額直接相關(guān)。購(gòu)置普通住房和長(zhǎng)期優(yōu)等住房、低碳住房每年從所得稅中扣除1%的剩余住房貸款，普通住房抵扣限額為每年40萬(wàn)日元，長(zhǎng)期優(yōu)等住房、低碳住房抵扣限額為每年50萬(wàn)日元。如果扣減額超過(guò)所得稅，其余部分可從市政稅中扣除，每年限額為13.65萬(wàn)日元。

具體抵扣按年計(jì)征，最長(zhǎng)抵扣的時(shí)間為10年，只適用于收入不超過(guò)3000萬(wàn)日元的日本居民。該抵扣僅適用于個(gè)人住宅，不能用于度假屋，需滿足按揭期限10年以上，樓面面積超過(guò)50平方米等條件。除此之外，日本還為更多的低收入人群設(shè)置了現(xiàn)金補(bǔ)貼，每人只能領(lǐng)取一次，最高額度為30萬(wàn)日元。

（三）財(cái)政補(bǔ)助

財(cái)政補(bǔ)助是政府直接向購(gòu)房者提供資金補(bǔ)助，操作較為簡(jiǎn)便，涉及范圍較為廣泛，可覆蓋至低收入人群，擴(kuò)大受益群體范圍。常見(jiàn)的有兩種方式：一是住房貸款貼息，如愛(ài)爾蘭；二是對(duì)滿足條件的群體提供住房補(bǔ)貼，如德國(guó)。

愛(ài)爾蘭：不與個(gè)稅掛鉤，直接享受貼息優(yōu)惠

2017年之前愛(ài)爾蘭政府為了減輕自住房購(gòu)置壓力，鼓勵(lì)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房貸款直接補(bǔ)貼，不與個(gè)稅掛鉤，避免出現(xiàn)低收入群體因達(dá)不到納稅起征點(diǎn)而無(wú)法享受稅收優(yōu)惠的情形。愛(ài)爾蘭房貸貼息制度對(duì)首次購(gòu)房者和非首次購(gòu)房者的利息限額和抵扣率的設(shè)定是不同的，對(duì)首次購(gòu)房群體的優(yōu)惠力度更大，首次購(gòu)房的前兩年抵扣率高達(dá)25%，逐年遞減，最高限額可達(dá)20000歐元。

但是，該政策限定較為嚴(yán)格，僅適用于購(gòu)買(mǎi)、維護(hù)、擴(kuò)建、改善住房，度假屋和投資性房地產(chǎn)排除在外。需要說(shuō)明的是，該政策已于2017年底廢除。

2018年愛(ài)爾蘭新出臺(tái)住房貸款條例解決住房問(wèn)題，年收入不超過(guò)5萬(wàn)歐元的首次購(gòu)房者按揭比例最高可達(dá)90%，最高可貸28.8萬(wàn)歐元，貸款利率為2.25%，遠(yuǎn)低于銀行現(xiàn)行的3%，且為固定利率，不存在利率上行風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍較為廣泛，新房、二手房以及自建房均可，但房屋面積不得超過(guò)175平方米。

德國(guó)：為滿足條件的群體提供自用住房補(bǔ)貼

德國(guó)的自用住房補(bǔ)貼具有鮮明的特色，將住房補(bǔ)貼納入里斯特養(yǎng)老金資助的范圍，被稱(chēng)為“住房里斯特養(yǎng)老金”，本質(zhì)是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。滿足條件的購(gòu)房者將其稅前工資的4%存入李斯特儲(chǔ)蓄賬戶，加入里斯特養(yǎng)老金計(jì)劃，即可享受?chē)?guó)家財(cái)政直接補(bǔ)貼，每年基礎(chǔ)補(bǔ)貼是154歐元，撫養(yǎng)孩子的家庭補(bǔ)貼額度更高，分為185歐元和300歐元兩種。

二、國(guó)外房貸利息抵扣經(jīng)驗(yàn)啟示：有哪些值得借鑒？

從上面的梳理可知，房貸利息抵扣在國(guó)際上較為常見(jiàn)，但在各國(guó)操作方式迥異，三種抵扣模式各有利弊：

房貸利息稅前抵扣模式減稅效果顯著但公平性差。稅前抵扣是目前最為常見(jiàn)的房貸利息抵稅方式，同時(shí)改變稅基和稅率，由于很多國(guó)家采用累進(jìn)稅制，向中上層階級(jí)群體傾斜（邊際稅率高）。該模式減稅效果顯著，對(duì)于保障剛需群體的利益，提高居民住房消費(fèi)水平是非常有益的，而弊端在于會(huì)加大不同階層群體的稅后收入的差距。

應(yīng)納稅額抵免模式的普及度和公平性處于居中水平。應(yīng)納稅額抵免模式許多發(fā)達(dá)國(guó)家選擇的房貸利息抵稅方式，脫離了邊際稅率的影響，可以較好地解決由房貸利息稅前抵扣模式帶來(lái)的分配不公平的問(wèn)題。但低收入者難以從中享受到優(yōu)惠。

財(cái)政補(bǔ)貼模式公平性好但加大財(cái)政壓力。直接財(cái)政補(bǔ)貼模式僅適用于某些社會(huì)福利制度特別健全，財(cái)政政策發(fā)力空間比較大的發(fā)達(dá)國(guó)家。該模式較好地顧及了低收入人群的利益，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)福利制度建設(shè)要求最高，可能會(huì)過(guò)度消耗財(cái)政支出，對(duì)于發(fā)展中國(guó)家不太適用。

結(jié)合各國(guó)的房貸利息抵扣經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)抵扣方案和細(xì)則時(shí)對(duì)抵扣范圍、抵扣額度等問(wèn)題需慎重考慮。大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都將將住房剛需和投機(jī)性需求區(qū)別對(duì)待，多限制在自住型住房范圍內(nèi)，如美國(guó)、香港；有些國(guó)家甚至只有首套房才可進(jìn)行抵稅，如荷蘭。同時(shí)多數(shù)國(guó)家對(duì)可抵扣貸款額度設(shè)限，如美國(guó)可抵扣房貸額度上限為75萬(wàn)美元，意大利最多可扣除19%的住房貸款利息。在為剛需減負(fù)的同時(shí)避免投機(jī)性需求的過(guò)度增長(zhǎng)。

三、中國(guó)式房貸利息抵扣解讀：具體政策會(huì)如何操作？

按照個(gè)稅改革時(shí)間表，住房貸款利息抵稅執(zhí)行細(xì)則已開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，依法于明年1月1日起實(shí)施，住房貸款利息抵稅正式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。

抵扣范圍僅限于首套房住房貸款利息：根據(jù) 10月20日有關(guān)部門(mén)起草的《個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》可知，新個(gè)稅法中住宅貸款利息抵稅范圍僅限于首套房，非首套住房貸款利息支出不予抵扣，可見(jiàn)房貸利息抵稅的主要目的是為剛需族減負(fù)。

需要說(shuō)明的是，國(guó)際上不少?lài)?guó)家對(duì)可扣除的房屋有著明確的限定，如日本對(duì)房屋類(lèi)型有要求，只適用于普通住房、長(zhǎng)期優(yōu)等住房、低碳住房等個(gè)人住宅，度假屋不能抵扣；愛(ài)爾蘭對(duì)房屋面積有規(guī)定，不得超過(guò)175平方米。根據(jù)2018年9月6日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神、2018年9月19日李克強(qiáng)總理在達(dá)沃斯論壇的發(fā)言，住宅貸款利息抵稅范圍僅適用于普通住房貸款，此次征求意見(jiàn)中雖未提及，后續(xù)可能會(huì)進(jìn)一步明確。

所謂普通住房，需要同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：第一，容積率大于1.0；第二，單套建筑面積小于140平方米；第三，實(shí)際成交價(jià)格原則上低于所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。房貸利息抵稅的初衷是保障居民基本居住需求，減輕居民的購(gòu)房貸款壓力，別墅等豪宅被排除在外。由于近年來(lái)，房?jī)r(jià)上行導(dǎo)致許多一線城市住宅總價(jià)較高，加上普通住宅標(biāo)準(zhǔn)多年未進(jìn)行調(diào)整，不少普通剛需住宅“被豪宅化”， 原有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不再適用，有待調(diào)整。

住房貸款利息按每月1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除：根據(jù)2018年8月31日正式亮相的新個(gè)稅法以及10月20日《個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》規(guī)定，我國(guó)房貸利息抵稅應(yīng)采用稅前抵扣方式，在扣除5000元免征額、五險(xiǎn)一金專(zhuān)項(xiàng)扣除和依法確定的其他免稅額后，對(duì)普通住房貸款利息按每月1000元標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。

不同于國(guó)外的限額扣除，美國(guó)抵扣上限為75萬(wàn)美元，荷蘭可扣除的最高比例為49.5%，我國(guó)選用“一刀切”的定額扣除，應(yīng)該是出于以下兩個(gè)方面的考慮：一是便于操作，六項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)扣除中除大病醫(yī)療外均采用定額扣除，無(wú)需像據(jù)實(shí)扣除或限額扣除那樣按月調(diào)整，簡(jiǎn)化扣除流程，為稅務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員減輕負(fù)擔(dān)；二是按照統(tǒng)一的額度扣除，可以平滑整個(gè)還貸期內(nèi)的利息抵扣額度，避免出現(xiàn)前期扣不完，后期不夠扣的情形。

但是這種模式也引發(fā)了熱烈的討論，房貸利息扣除只與貸款年限掛鉤，全國(guó)不分城市、收入水平均按同樣的標(biāo)準(zhǔn)扣除，未能兼顧全國(guó)房?jī)r(jià)和收入差異做到分城施策，難言公平。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，“一刀切”的定額扣除后續(xù)有優(yōu)化調(diào)整的空間。

另外值得一提的是，租金作為本次稅改另一個(gè)重要的扣除項(xiàng)，將按每月800元到1200元定額從應(yīng)稅收入中扣除。其扣除上限甚至高于房貸利息扣除定額，充分體現(xiàn)了房住不炒的調(diào)控總基調(diào)，表明政府對(duì)于租房行為的鼓勵(lì)，保障基本居住需求，也在一定程度上彌補(bǔ)了房貸利息稅前抵扣模式無(wú)法惠及到無(wú)房群體的不足。

四、中國(guó)式房貸利息抵扣影響估算：購(gòu)房者能省多少錢(qián)？

普通住房貸款利息抵稅消息一經(jīng)發(fā)出，沉寂許久的地產(chǎn)股全線暴漲，反應(yīng)劇烈。如今初步的住房貸款利息抵稅的細(xì)則已經(jīng)對(duì)外公布，房貸利息抵稅究竟能帶來(lái)多大的利好，是房地產(chǎn)行業(yè)久旱之后的甘霖、能起到刺激樓市的效果？還是只能算是毛毛雨、僅能為已購(gòu)房人群適度減負(fù)？下面將從兩個(gè)維度予以說(shuō)明。

第一個(gè)維度，看看對(duì)不同收入的人，每月能省多少錢(qián)。

房貸利息按照每月1000元的額度定額扣除，在不考慮其他專(zhuān)項(xiàng)扣除的情況下，相當(dāng)于將5000元的免稅額提高至6000元，對(duì)于不同收入群體的影響不同，如果按照北京的五險(xiǎn)一金扣除標(biāo)準(zhǔn)，可得出以下三點(diǎn)結(jié)論。

每月稅前收入低于7712元的購(gòu)房者將無(wú)需繳納個(gè)稅。每月稅前收入7712元，按照22. 2%的比例扣除五險(xiǎn)一金后的月薪為6000元，再扣減5000元的免征額和1000元的房貸利息專(zhuān)項(xiàng)扣除后，每月需繳納的個(gè)稅為0。

當(dāng)每月收入超過(guò)7712元時(shí)，抵免額度隨著收入提升而增加，呈現(xiàn)階梯式變動(dòng)。由于我國(guó)采用累進(jìn)稅率，收入越高對(duì)應(yīng)的稅率也越高，稅前減免1000元的定額利息實(shí)際上是減免了個(gè)人適用的最高級(jí)別稅率的部分。每月收入10000元的群體，適用稅率為3%，每月可抵免30元；每月收入20000元的群體，適用的最高級(jí)別稅率為10%，每月可抵免100元；同一級(jí)距中抵免的額度相同，如15000元和20000元月收入適用的最高級(jí)別稅率均為10%，每月可抵免的額度也都是100元。也就是說(shuō)，隨著收入增加，抵免額度呈現(xiàn)階梯式遞增。

當(dāng)每月稅前收入超過(guò)91639元時(shí)，最高抵免額度為450元。由于我國(guó)新個(gè)稅最高級(jí)別稅率為45%，1000元的定額最多也只能帶來(lái)450元的個(gè)稅抵免，抵免額度整體差別不大。當(dāng)稅前月收入達(dá)到91639元以上時(shí)，房貸利息抵免的額度將固定在450元不變，隨收入的增加利息抵稅額的邊際效果為零。

圖表2 房貸利息抵免額度隨著收入提升而增加，呈現(xiàn)階梯式變動(dòng)

第二個(gè)維度，看看對(duì)一個(gè)購(gòu)房者，在整個(gè)還貸周期內(nèi)能省多少錢(qián)。

為了更好的貼合個(gè)人買(mǎi)房的實(shí)際場(chǎng)景，我們通過(guò)測(cè)算單個(gè)購(gòu)房者在整個(gè)還貸周期中的個(gè)稅抵免額度。我們假定北京A先生購(gòu)置了一套350萬(wàn)的住房，首付30%，采用組合貸，公積金貸款100萬(wàn)，公積貸款利率3.25%，商業(yè)貸款145萬(wàn)元，商貸利率4.9%，貸款期限為30年，選用等額本息的還款方式。購(gòu)房第一年稅前收入為24萬(wàn)元，每年收入等額增加2.4萬(wàn)元，在30年的還款期內(nèi)，購(gòu)房者每年的利息抵扣額度如下圖：

圖表3  30年還款期內(nèi)共計(jì)減免利息9.6萬(wàn)元，約為總利息的5%

利息抵稅的優(yōu)惠力度相當(dāng)于商貸利息率打了95折。在30年的還款期內(nèi)，隨著A先生收入的提升，抵免額度呈階梯式增加，當(dāng)年薪達(dá)到81.6萬(wàn)（月薪達(dá)到6.8萬(wàn)）時(shí)，最高減免4200元。在整個(gè)還款期內(nèi)，因利息抵稅減免的房貸利息為9.6萬(wàn)元，約為總房貸利息的5%。在住房公積金貸款利率不變的情況下，相當(dāng)于在未抵扣利息時(shí)用4.655%的商貸利息率來(lái)購(gòu)買(mǎi)該住宅，即享受商貸利息95折優(yōu)惠。

總結(jié)一下，從每月抵扣的角度看，月收入萬(wàn)元的能省30元，月收入接近10萬(wàn)的，最多才省450元。從整個(gè)還貸周期的角度看，一個(gè)進(jìn)行了組合貸的普通家庭享受的減免額度大概相當(dāng)于房貸利率打95折。不管是哪個(gè)角度，房貸利息抵稅能帶來(lái)的優(yōu)惠似乎都不大，這是為老百姓減負(fù)的重要一步，但指望這個(gè)政策去刺激樓市恐怕也是一廂情愿了。

文/朱振鑫 如是金融研究院首席研究員，楊芹芹 如是金融研究院高級(jí)研究員

感謝實(shí)習(xí)生沈臻之（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）、李守坤（中國(guó)社科院）對(duì)本文的貢獻(xiàn)