房企融資再迎支持政策。

1月24日晚間，中國人民銀行與國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱“《通知》”）。監(jiān)管首次對商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行明確，明確經(jīng)營性物業(yè)貸款的定義，并將商業(yè)性房地產(chǎn)范疇擴(kuò)圍；同時明確貸款額度和貸款期限等內(nèi)容，拓寬資金用途，擴(kuò)大經(jīng)營性物業(yè)貸款使用范圍。

經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的首個專項監(jiān)管文件

中信證券表示，《通知》發(fā)布前，國內(nèi)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)并未有專項規(guī)章制度，而是更多通過負(fù)面清單管理來約束該業(yè)務(wù)的開展（如，約束資金用途、還款來源、貸款額度等）?！锻ㄖ穼儆诮?jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)的首個專項監(jiān)管文件。

具體而言，商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。

西部證券研究發(fā)展中心分析師周雅婷介紹，新規(guī)進(jìn)一步拓寬企業(yè)所持有的商業(yè)性房地產(chǎn)范圍，增加文旅地產(chǎn)，同時明確租賃住房不適用經(jīng)營性物業(yè)貸款。承貸額度的提升以及可投向商業(yè)性房地產(chǎn)范圍的拓寬，有助于提升房企可貸資金規(guī)模，增加房企可支配資金。

用途方面，此前，經(jīng)營性物業(yè)貸款僅限于歸還用于建造該經(jīng)營性物業(yè)的貸款或升級改造，《通知》放寬了貸款的用途，2024年底前允許用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

《通知》明確貸款的額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

華泰地產(chǎn)房地產(chǎn)團(tuán)隊稱，本次新政為部委首次對抵押率下限予以明確指引。從以往的實操經(jīng)驗來看，經(jīng)營性物業(yè)貸的抵押率一般不會高于50%～60%，這意味著新政下，不動產(chǎn)的貸款額度有提升空間。

周雅婷同樣提出，在抵押率方面，新規(guī)明確經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％，比例較此前提升至少10%（以往金融機(jī)構(gòu)在開展經(jīng)營性物業(yè)貸款時要求貸款額度原則上不超過承貸物業(yè)評估價值的50%，最高不超過60%）。

華泰證券固定收益團(tuán)隊認(rèn)為，經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，一般貸款期限在5-8年，相比于房企開發(fā)貸和公開債，經(jīng)營性物業(yè)貸期限長、貸款金額大、資金用途限制較少。

對優(yōu)質(zhì)房企更有利

多家券商團(tuán)隊均分析認(rèn)為，經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的出臺對擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)且抵押率低的房企更有利，對于已出險房企的影響有限。

中金公司銀行團(tuán)隊分析稱，《通知》將帶來房地產(chǎn)貸款政策放松：經(jīng)營性物業(yè)貸款此前用途監(jiān)管較為嚴(yán)格，用途放松有望改善優(yōu)質(zhì)房企流動性狀況，但對于已出險、非正常經(jīng)營的房企本次政策變化影響可能有限。

國金證券地產(chǎn)首席分析師杜昊旻同樣表示，擁有優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資產(chǎn)、抵押率較低的房企能更加受益。

華泰證券固定收益團(tuán)隊認(rèn)為，對于房企而言，通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活存量資產(chǎn)、置換存量債務(wù)，一方面有利于降低融資成本，“以時間換空間”降低短期償債壓力，另一方面也減輕了房企為償債將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價出售的壓力，緩解房企“斷臂求生”導(dǎo)致資不抵債的風(fēng)險，為后續(xù)行業(yè)復(fù)蘇保留有生力量。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新規(guī)出臺后，利好部分雖然集團(tuán)有風(fēng)險，但是擁有良好物業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)，這也會倒逼企業(yè)加大存量物業(yè)的經(jīng)營。

對于下階段，中信證券同時稱，在頂層制度完善下，商業(yè)銀行或兼顧監(jiān)管引導(dǎo)與風(fēng)險防控來安排涉房貸款投放。對于商業(yè)銀行而言，預(yù)計下階段仍將圍繞優(yōu)質(zhì)主體、優(yōu)質(zhì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目平穩(wěn)開展增量地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。對于房企存量業(yè)務(wù)而言，問題房企的流動性與應(yīng)償債務(wù)壓力仍存，對應(yīng)存量風(fēng)險的處置、化解與出清仍需時間；對比上市銀行房開貸不良率與過往問題房企的敞口情況，預(yù)計部分銀行對于相關(guān)房企的貸款分類及減值計提或仍處“爬坡”狀態(tài)，未來頭部問題房企的破產(chǎn)重組方案推進(jìn)或尤為關(guān)鍵。

華泰證券固定收益團(tuán)隊同時提出，政策實際效果有待觀察。此次《通知》利好房企信貸融資，但也需關(guān)注，在行業(yè)偏弱背景下，當(dāng)前房企賬上無抵押且產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè)規(guī)?？赡苁湛s；部分民營房企已出現(xiàn)債券展期或?qū)嵸|(zhì)性違約，各家銀行貸款發(fā)放仍面臨不良率約束；我國商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩及房地產(chǎn)市場走弱，商業(yè)地產(chǎn)面臨租金下降、空置率上升等問題，房企所持物業(yè)未來現(xiàn)金流有下滑風(fēng)險，或影響其評估價值和貸款額度，關(guān)注后續(xù)政策落地進(jìn)展和實際受益房企范圍。

杜昊旻認(rèn)為，經(jīng)營性物業(yè)貸政策能在短期改善房企的資金狀況，但金融機(jī)構(gòu)放款仍需看項目和房企資質(zhì)，部分民營房企融資或仍需擔(dān)保增信，同時房企持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流的改善關(guān)鍵還是在于銷售的企穩(wěn)。

房企融資支持持續(xù)落地，部分成果顯現(xiàn)

國金證券地產(chǎn)首席分析師杜昊旻認(rèn)為，房企融資支持持續(xù)落地，已有部分成果顯現(xiàn)。自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作會議，支持房企現(xiàn)金流改善的措施持續(xù)落地。

華泰證券房地產(chǎn)團(tuán)隊同樣表示，近年房企融資政策持續(xù)發(fā)力。2022年11月以來“金融十六條”、“三支箭”等融資支持政策逐步落地，2023年10月末中央金融工作會議及時提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，再次強(qiáng)調(diào)房企融資支持的“抓落實”，得到了各部委的積極響應(yīng)，2023年房地產(chǎn)行業(yè)也結(jié)束了兩年的凈償還，重現(xiàn)凈融資。

杜昊旻介紹，信貸層面，截至去年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額13.17萬億元，同比增加4%，占金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額5.61%，較22年末下滑0.29個百分點；債券融資層面，2023年中債增和地方國資支持房企發(fā)債融資規(guī)模合計約200億元，龍湖集團(tuán)、新城控股、美的集團(tuán)、碧桂園等民營房企獲增信發(fā)債規(guī)模在15億元以上；股權(quán)融資方面，截至2024年1月，已有招商蛇口、華發(fā)股份、陸家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股權(quán)融資，合計募資301億元，另有5家房企股權(quán)融資方案已獲證監(jiān)會批復(fù)。

華泰證券房地產(chǎn)團(tuán)隊同時稱，相對而言，民營房企在債券市場仍處于縮表狀態(tài)。本次新政通過加強(qiáng)持有物業(yè)的變現(xiàn)能力和資金使用效率，進(jìn)一步改善房企合理融資環(huán)境。疊加消費性基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行也為不動產(chǎn)盤活提供通道，持有物業(yè)資源充沛的企業(yè)將明顯受益。