金融監(jiān)管部門為房企送上政策禮包，滿足其合理融資需求。

1月24日晚間，為貫徹落實黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產企業(yè)合理融資需求，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》（下稱《通知》）。

通知明確，2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還房地產開發(fā)企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

1月24日下午，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上“劇透”上述政策時表示，支持優(yōu)質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

所謂經營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產的企業(yè)法人發(fā)放的，以經營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產相關領域的貸款。

商業(yè)性房地產包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

《通知》明確，經營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應明確貸款用途。2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

“過往，經營性物業(yè)貸款的用途主要是兩個方向，一是用于物業(yè)運營相關，另一個是歸還或置換建造經營性物業(yè)的銀行借款和股東借款，新規(guī)明確在今年可以將資金用于歸還貸款和到期債券，對房企來說，擴大了貸款的使用范圍有利于其流動性，對銀行來說，經營性物業(yè)貸款由于有物業(yè)的經營收入作為還款來源，一直是長期、相對穩(wěn)定的資產。”某銀行對公業(yè)務人士表示。

除用途外，《通知》還細化了商業(yè)銀行經營性物業(yè)貸款的期限、額度等要求。

《通知》要求，商業(yè)銀行要根據承貸物業(yè)經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業(yè)貸款額度。經營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。商業(yè)銀行應結合承貸物業(yè)經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產權證到期日至少5年。

同時，經營性物業(yè)貸款第一還款來源應為承貸物業(yè)本身的經營收入。商業(yè)銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經營收入原則上均應進入該賬戶，優(yōu)先用于償還當期貸款本息。商業(yè)銀行要加強對承貸物業(yè)經營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局表示，下一步將指導商業(yè)銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

附件：

中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知

中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮經營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風險，現(xiàn)將有關要求通知如下。

一、明確業(yè)務管理口徑

本通知所稱經營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產的企業(yè)法人發(fā)放的，以經營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產相關領域的貸款。商業(yè)性房地產包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經營性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

二、堅持依法合規(guī)展業(yè)

商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務。符合本通知定義的經營性物業(yè)貸款應納入房地產貸款統(tǒng)計。

經營性物業(yè)貸款的借款人須依法成立，承貸物業(yè)應產權清晰，無復雜的債權債務關系。經營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產開發(fā)企業(yè)。

經營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應明確貸款用途。2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

商業(yè)銀行要根據承貸物業(yè)經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業(yè)貸款額度。經營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。商業(yè)銀行應結合承貸物業(yè)經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產權證到期日至少5年。

經營性物業(yè)貸款第一還款來源應為承貸物業(yè)本身的經營收入。商業(yè)銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經營收入原則上均應進入該賬戶，優(yōu)先用于償還當期貸款本息。商業(yè)銀行要加強對承貸物業(yè)經營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。

商業(yè)銀行發(fā)放經營性物業(yè)貸款應以承貸物業(yè)作為抵押品。結合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業(yè)評估價值。借款人與承貸物業(yè)實際經營管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實際經營管理主體作為共同借款人或連帶責任保證擔保人。

三、加強風險管理

商業(yè)銀行應將經營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統(tǒng)一授信管理，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

商業(yè)銀行應嚴格開展貸前調查和貸中審查，科學區(qū)分房地產開發(fā)企業(yè)與集團控股公司風險，承貸物業(yè)有共同產權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面同意。

商業(yè)銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用；及時對物業(yè)經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監(jiān)測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，并采取針對性的風險緩釋和保全措施。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局各分支機構要加強經營性物業(yè)貸款監(jiān)管，指導督促商業(yè)銀行嚴格落實本通知要求，依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國人民銀行辦公廳

國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳

2024年1月24日

（原題為《做好經營性物業(yè)貸款管理 滿足房地產企業(yè)合理融資需求》）