近日，多家商業(yè)地產機構發(fā)布2023年第四季度和全年報告，數據顯示上海寫字樓市場緩步恢復，零售業(yè)需求復蘇勢頭強勁，內資企業(yè)交易活躍。

四季度零售租賃空置率環(huán)比下降0.3%，全年租金上行

商業(yè)地產的報告都顯示，2023年上海零售物業(yè)市場復蘇強勁，租金水平實現穩(wěn)步回升。

仲量聯(lián)行的報告顯示，2023第四季度上海優(yōu)質零售物業(yè)凈吸納量為26.8萬平方米，全年累計凈吸納73萬平方米，超過疫情前的2019年全年的61萬平方米凈吸納量。第四季度，非核心商圈共有六個項目入市，零售面積共計362500平方米。新項目的表現有所分化，其中，百聯(lián)西郊和真如環(huán)宇城MAX的招商率已超過95%。

空置率方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，2023年四季度隨著核心商圈的租賃勢頭持續(xù)恢復，空置率環(huán)比下降了0.3個百分點；非核心商圈隨著六個新項目入市，項目之間競爭加劇，第四季度空置率環(huán)比微升。

租金方面，CBRE的報告顯示，全市購物中心首層租金受到核心和次級商圈租金回升影響，于年初止跌企穩(wěn)，全年累計上行0.3%，報每天每平方米人民幣33.5元。

從消費品類來看，CBRE的報告顯示，餐飲品類持續(xù)迭代煥新，依舊為主力需求，占比45%，以多樣中餐、咖啡茶飲以及亞洲食肆等細分品類布點活躍。其中，咖啡茶飲細分賽道逐步向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜。其次，時尚服飾類需求占比23%，以女裝、運動戶外以及設計師品牌需求最為活躍；生活方式類需求占比6%。

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產部總監(jiān)黃臻表示：“2023全年多個零售業(yè)態(tài)都迎來租賃需求的復蘇，其中較為活躍的有運動服裝和裝備、香水香氛與美妝護膚、瑜伽普拉提等精品健身塑型場館、兒童娛樂場、飲品及烘焙店等?！?/p>

寫字樓需求緩慢復蘇，內資金融需求保持穩(wěn)健

仲量聯(lián)行的報告顯示，2023年第四季度上海辦公樓需求緩慢復蘇，凈吸納量錄得99000平方米。

從空置率來看，近浦西中央商務區(qū)空置率錄得環(huán)比減少。仲聯(lián)量行的報告顯示，2023年第四季度浦西中央商務區(qū)空置率環(huán)比減少0.5個百分點。

租金方面，中央商務區(qū)租金環(huán)比下降2.8%，同比下降5.6%；非中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌3.3%, 同比下降7.6%。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產部資深董事朱熙東表示：“盡管四季度帶看量有所增加，但租戶仍持保守的租賃策略，續(xù)租仍為大多數租戶的選擇?！迸c此同時，租金下行促使部分乙級辦公樓租戶搬遷升級至甲級辦公樓。從行業(yè)需求來看，內資金融和專業(yè)服務企業(yè)保持穩(wěn)健，傳媒企業(yè)繼續(xù)尋找租賃機會。

從全年的情況來看，CBRE的報告顯示，2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應，共計110.6萬平方米，同比上升31.1%。從供應區(qū)域來看，主要布局在北外灘、前灘、真如和花木子市場。租金方面，2023年全市租金報價同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，延續(xù)下行趨勢。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示：“2023年上海寫字樓市場總體呈現供求關系不平衡和競爭加劇之勢，盡管年末需求端重回弱修復態(tài)勢，但需求向租賃行為的傳導多存時滯，租賃市場仍將處于長期的調整期中。展望2024年，全市預計約有140萬平方米的新增供應，租賃市場仍面臨激烈的競爭壓力。預期在經濟環(huán)境持續(xù)改善、傳統(tǒng)產業(yè)與新興產業(yè)動能交替協(xié)同發(fā)展與產業(yè)政策驅動之下，需求將持續(xù)回升，市場復蘇根基進一步牢固?！?/p>

CBRE預計，2024年上海寫字樓市場的凈吸納量約65萬~75萬平方米。

大宗交易筆數創(chuàng)歷史新高，內資買家占比94%

在投資市場，CBRE的數據顯示，2023年物業(yè)投資市場全年交易筆數創(chuàng)下歷史新高，金額在十億元以下的小額交易占據主導。仲量聯(lián)行的數據顯示，2023年上海大宗交易成交總金額為941.2億元，同比增長12.6%。在市場經歷過幾次挑戰(zhàn)之后，年末市場成交迎來翹尾，強勢回歸。2023年上海第四季度成交總金額達460.5億元人民幣，占據全年49%的份額，四季度成交量同比增長74%。

從大宗交易的類型來看，仲量聯(lián)行的報告顯示，2023年辦公板塊繼續(xù)保持領先地位，占全年總成交金額的27%。緊隨其后的是產業(yè)園區(qū)（23%）和綜合體項目（19%）。值得一提的是，含居住功能的資產受市場青睞，成交金額占總金額的22%。與往年相比，含居住功能的資產類型增多，包括公寓、住宅、酒店及康養(yǎng)等面向各年齡段和不同居住需求的產品類別。

從買家類型來看，國內投資人逐漸成為主導力量。仲量聯(lián)行的報告顯示，2023年國內投資人占比創(chuàng)紀錄達到94%。CBRE的報告也顯示，內資企業(yè)買家投資金額年內逐季走高，除自用買家外，以投資為目的的交易也較以往更加活躍，境外買家的投資情緒則相對謹慎，全年貢獻約20%的交易金額。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示：“近幾年，投資市場經歷了顯著的變化，國內投資人逐漸成為市場主力，展現出對本土市場的信心和樂觀態(tài)度。同時，隨著REITs市場的持續(xù)擴容和生態(tài)的逐步完善，預計2024年上海投資市場穩(wěn)定性將進一步提升，繼續(xù)保持活躍態(tài)勢?！?/p>

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶表示：“新的一年，相信隨著政府政策不斷釋放積極信號，宏觀經濟逐漸企穩(wěn)復蘇，融資成本持續(xù)降低，將進一步推動商業(yè)地產投資市場的流動性。核心的高品質辦公樓，運營良好的零售資產以及現金流穩(wěn)定的產業(yè)園區(qū)將更加值得關注，同時公寓及酒店資產的投資熱度也將有所持續(xù)?！?/p>