滬上首個國企租賃住房運營服務品牌——城方由上海地產集團成立。自2017年下半年以來，在“租購并舉”戰(zhàn)略下，上海地產集團租賃住房業(yè)務板塊按照區(qū)位擇優(yōu)、產城融合、規(guī)模適度、近期可實施的選擇原則，確定位于古北、虹橋、大陸家嘴、世博、張江等中心城區(qū)中央活動區(qū)、黃金地段的20余個租賃住房項目，總建筑面積約105萬平方米。

必須有足夠多的房源

“目前市場上許多資本推動的長租公寓設立了一套游戲規(guī)則，將入住率控制在約80%-86%的區(qū)間內，當出租率達到這一區(qū)間后，再將剩下的空置房源的租金調高，調高價格的房源逐漸替換低價房源，以此循環(huán)，平均一年的“換手率”為50%，以此推動租金的增長，長期空置的比例也變相導致了供應量不足?！?城方董事、總經理鄭華介紹。

在這樣的背景下，租金大幅上揚，城方作為上海地產集團發(fā)展戰(zhàn)略及其功能類企業(yè)職能定位，急需發(fā)揮著穩(wěn)定市場的作用。而在上海，面對如此之大的住房租賃市場需求，鄭華認為，想平抑租金必然要有足夠量的租賃房源，讓整個市場的供需得到平衡。

因此，截止到目前，上海地產集團租賃住房業(yè)務已布局20多個項目，覆蓋了上海6大核心區(qū)域，除了市場受讓的租賃住房用地之外，還有存量盤活以及優(yōu)化改造項目。10幅受讓地塊計劃2018年年底前全部開工；兩個存量盤活更新項目樣板房已落成，預計年底前后就可以入市，供應租賃房源1000多套。按計劃，預計到2020年，全部建成后，可供應2萬余套租賃住房。

鄭華說：“預計未來5年，新建項目預計能達到4萬套左右房源，改造、城市更新類項目預計達到8萬套；通過數(shù)字智能化管控平臺，管理服務全市各類可租賃房源80到100萬套。同時，城方還已布局公租房代理經租業(yè)務?！?/p>

鄭華表示，上海城方推出的同品質房源租金基本與區(qū)域內的市場均價持平甚至略低，不會導致市場同樣供應量的漲幅?！斑@樣的游戲規(guī)則在市場上達成一種共識，即住房租賃市場不是一個暴利的市場。這種共識將一些追求暴利的資金阻擋在門外，引導合理的資金進入合適的市場?！?/p>

“以租金換消費”新構想

根據(jù)國際慣例，房租收入比30%被稱為是一個“黃金分割點”，房租收入比在25%以內合理，在25%-30%處于居民可以承受的范圍之內，一旦超過30%則會使得生活壓力增大。但據(jù)易居發(fā)布的首份《全國50城房租收入比》報告，我國27個城市房租收入比達到了30%以上，北京、深圳、三亞、上海位居前四位，均在48%以上。北京甚至高達58%，屬于嚴重過高。

鄭華認為，在高房價的現(xiàn)實背景下，保持上海對優(yōu)秀核心人才的吸引力，這是實施“租購并舉”戰(zhàn)略的重要目標之一。

“在新加坡，住在組屋（新加坡版經濟適用房）里的人消費能力不一定比住在商品房里的弱，生活成本的降低使得他們消費力得到提升，生活質量也隨之提升?！编嵢A認為，高租金為大家?guī)砩顗毫Φ牡耐瑫r，也降低了租客在其他方面的支出消費能力。持續(xù)上漲的租金增加了社會用工成本，降低企業(yè)盈利?！俺欠礁Ｍ峁┹^舒適、租金合理的房源，讓奮斗者能夠以相對低的成本住下來，以此推動社會整個消費的提升?！?/p>

對騰挪出的消費能力，城方也有相應的接納方式。目前，城方已聯(lián)合中通服、阿里云等企業(yè)，在科技物聯(lián)、數(shù)字管理等領域展開了廣泛合作，打造的租賃住房智慧數(shù)字綜合運營服務平臺處于內測和試運營階段。鄭華表示，城方未來以會員制提供服務，將會員所有房租消費和生活消費轉換為消費積分，在這個平臺上可以按規(guī)兌換，消費越多可抵扣租金也越多。

另外，城方構建“大生活”與“大發(fā)展”兩大核心服務配套系統(tǒng)，其中“大生活”包含文化娛樂、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學、品牌食集6大平臺，“大發(fā)展”則提供科技物聯(lián)、創(chuàng)新孵化、能源管理、數(shù)字平臺4大個性化發(fā)展平臺，助力人才成為精英，生活得到滿足，職業(yè)得到更大發(fā)展，讓人和企業(yè)聯(lián)系在一起，從而也為企業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展賦能。

“城方的本質是一家消費經營服務類公司。通過專業(yè)化、市場化機制，穩(wěn)定租金、提振消費、服務城市核心人才，培養(yǎng)適合中國發(fā)展的租賃文化和生活方式。”