記者11月26日晚間獲悉，滬深兩市首批三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目——華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“華夏金茂購(gòu)物中心REIT”）、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)商業(yè)REIT”）、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“中金印力消費(fèi)REIT”）正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。同時(shí)，保租房板塊也添新秀。

業(yè)內(nèi)人士表示，REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值正得到廣大投資者的關(guān)注與認(rèn)可。新項(xiàng)目的落地將有助于盤(pán)活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升運(yùn)營(yíng)效率，吸引資金參與投資，增強(qiáng)流動(dòng)性。

首批消費(fèi)類(lèi)REITs獲批，開(kāi)啟大類(lèi)資產(chǎn)“新篇章”

作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類(lèi)型之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。而伴隨著此次三單項(xiàng)目的落地，REITs市場(chǎng)大類(lèi)資產(chǎn)又開(kāi)啟了“新篇章”。

今年10月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。距離文件發(fā)布僅一個(gè)多月時(shí)間，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目就正式獲批。業(yè)內(nèi)人士表示，這充分體現(xiàn)了證監(jiān)會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行和REITs市場(chǎng)發(fā)展的大力支持，看好市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目上市后，將進(jìn)一步提升我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)流動(dòng)性，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)建設(shè)又邁出堅(jiān)實(shí)的一步?！比鹚疾粍?dòng)產(chǎn)金融研究院研究部負(fù)責(zé)人王煜昊表示。

王煜昊分析稱(chēng)，首批三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)評(píng)估規(guī)模共計(jì)約130億元。從區(qū)域分布來(lái)看，三單項(xiàng)目均位于商業(yè)資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和增長(zhǎng)潛力明顯；從底層資產(chǎn)情況來(lái)看，三單項(xiàng)目底層資產(chǎn)多年來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為穩(wěn)健，依托合理的租戶(hù)結(jié)構(gòu)和成熟的會(huì)員體系形成了較為穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基座。

據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城2022年?duì)I業(yè)額超35億元，2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高；華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)青島萬(wàn)象城近3年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%；華夏金茂購(gòu)物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)沙覽秀城2020年至2022年度坪效和運(yùn)營(yíng)收入復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)14.6%和31.6%。市場(chǎng)人士分析，此類(lèi)REITs項(xiàng)目的成功獲批，對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)參與消費(fèi)REITs試點(diǎn)具有較強(qiáng)的示范引領(lǐng)作用。

常態(tài)化供給加速，10單項(xiàng)目“排隊(duì)待批”

除了三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，當(dāng)前市場(chǎng)正式獲批的還有目前規(guī)模最大的保租房REITs——國(guó)君寬庭保租房REIT項(xiàng)目。

保租房是國(guó)家住房保障體系建設(shè)的重要一環(huán)，保租房REITs對(duì)回收資金、拉動(dòng)保租房投資建設(shè)、擴(kuò)大保障性租賃住房供給、針對(duì)性解決人才住房困難問(wèn)題起到了積極作用。

公開(kāi)資料顯示，國(guó)君寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)為上海城投集團(tuán)旗下城投寬庭品牌經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化保租房資產(chǎn)——江灣社區(qū)和光華社區(qū)。該底層資產(chǎn)合計(jì)為市場(chǎng)供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約17萬(wàn)平方米，截至9月30日出租率93%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。

據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，全市場(chǎng)仍有約10單公募REITs項(xiàng)目“排隊(duì)待批”。市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行的提速也意味著REITs一級(jí)市場(chǎng)將迎來(lái)更大供給，產(chǎn)品服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略功能得到更大發(fā)揮。公開(kāi)信息顯示，上交所尚有多單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目在進(jìn)程中，物美集團(tuán)消費(fèi)REIT已在審核環(huán)節(jié)，百聯(lián)集團(tuán)和首創(chuàng)集團(tuán)旗下主體也發(fā)布了相關(guān)進(jìn)展公告。同時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行近日亦發(fā)布公告稱(chēng)其申報(bào)的保租房REIT已獲國(guó)家發(fā)改委正式受理。

市場(chǎng)擴(kuò)容增類(lèi)的同時(shí)，也迎來(lái)了更多投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，REITs投資人與REITs原始權(quán)益人正在進(jìn)行一場(chǎng)共贏的“雙向奔赴”。據(jù)悉，近期多場(chǎng)REITs投資人座談在上交所舉辦，與會(huì)投資人涵蓋了FOF基金、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)以及券商等各個(gè)類(lèi)型。另外，已上市REITs也在不斷拓寬與投資人交流的活動(dòng)形式，邀請(qǐng)投資者走進(jìn)原始權(quán)益人，深入調(diào)研REITs底層資產(chǎn)。

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備“豐厚”，市場(chǎng)想象空間巨大

擴(kuò)募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目涌現(xiàn)，也為未來(lái)“擴(kuò)募”提供了更多可能性與想象空間。

如華潤(rùn)置地方面介紹，除首發(fā)資產(chǎn)青島萬(wàn)象城外，未來(lái)華潤(rùn)置地還有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目可作為底層資產(chǎn)入池。記者獲悉，截至今年6月末，華潤(rùn)置地旗下持有在營(yíng)的購(gòu)物中心67個(gè)，另有47個(gè)在建購(gòu)物中心計(jì)劃于2026年底前開(kāi)業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模超2000億元，符合現(xiàn)行消費(fèi)REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)資產(chǎn)還有約20個(gè)，且主要聚焦于一二線城市或省會(huì)等高能級(jí)城市，未來(lái)或?qū)⒂袡C(jī)會(huì)啟動(dòng)擴(kuò)募計(jì)劃。

據(jù)華夏金茂購(gòu)物中心REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，中國(guó)金茂旗下具有充足的商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備，后續(xù)也將陸續(xù)置入擴(kuò)募資產(chǎn)至上海興秀茂旗下，為項(xiàng)目今后擴(kuò)募提供了充足的想象空間。未來(lái)，隨著眾多高成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)源源不斷地注入華夏金茂購(gòu)物中心REIT平臺(tái)，疊加中國(guó)金茂強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)、豐富的業(yè)務(wù)資源儲(chǔ)備、成熟管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)勢(shì)，可充分保證金茂商業(yè)資產(chǎn)未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

王煜昊表示，消費(fèi)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的重要引擎。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出不僅是底層資產(chǎn)類(lèi)型的重大擴(kuò)容，更體現(xiàn)出公募REITs促消費(fèi)、保民生的重要使命。

中金公司表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)REITs市場(chǎng)有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運(yùn)輸類(lèi)資產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施有望成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大類(lèi)中最具規(guī)模潛力的子板塊。

（原題為《常態(tài)化供給加快 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備“豐厚”公募REITs擴(kuò)容增類(lèi)提速》）