今年，房市的“金九銀十”沒(méi)有如約而至。

在“房住不炒”的大背景下，棚改審批趨嚴(yán)，金融去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并存。房地產(chǎn)企業(yè)資金面承壓，陸續(xù)出現(xiàn)降溫信號(hào)，不少房企開(kāi)始布局轉(zhuǎn)型。

從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，房企還靠賣房賺錢嗎？房企正在去地產(chǎn)化嗎？土地市場(chǎng)遇冷了嗎？澎湃新聞（www.xinlihui.cn）帶你從頭梳理這次房企經(jīng)歷的市場(chǎng)震動(dòng)。

1、賣房還是房企營(yíng)收大頭，但增速放緩

我們整理出各家主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)的房企，根據(jù)2018年上半年的營(yíng)收進(jìn)行排名，找出營(yíng)收規(guī)模最大的十家，觀察營(yíng)收結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，目前大房企的核心業(yè)務(wù)仍然集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，賣房為房企提供了絕大部分的收入。其中恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、世茂五家的賣房收入甚至占到營(yíng)業(yè)收入的95%以上。

如果我們拉長(zhǎng)時(shí)間比較最近十年的房地產(chǎn)收入起伏，會(huì)發(fā)現(xiàn)代表過(guò)去的財(cái)報(bào)也已經(jīng)發(fā)出信號(hào)：2017年有多家房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入增長(zhǎng)速度出現(xiàn)下降，其中保利、萬(wàn)科、綠地在2017年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2、房企想要撕掉地產(chǎn)這個(gè)唯一標(biāo)簽

即便財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)光鮮，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然風(fēng)云詭譎。市場(chǎng)唱衰地產(chǎn)行業(yè)大概已有兩年，時(shí)至今日，不論是言語(yǔ)還是行動(dòng)，房企的確正在撕掉地產(chǎn)這個(gè)唯一的標(biāo)簽。

要撕標(biāo)簽先從改名開(kāi)始。澎湃新聞收集了部分知名房企的“曾用名”、“現(xiàn)用名”，發(fā)現(xiàn)房企大多去除“地產(chǎn)”、“置業(yè)”等字樣，用“發(fā)展”、“集團(tuán)”、“中國(guó)”等字樣取代。

改名的背后是“弱化房地產(chǎn)主業(yè)，追求多元發(fā)展”的整體布局。為了活下去，為了不慘淡經(jīng)營(yíng)，為了不失去機(jī)會(huì)，為了賺的更多，房企掌門(mén)人紛紛規(guī)劃轉(zhuǎn)型方向。而他們口中，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)也將在未來(lái)三五年中終結(jié)。

看看各位房企大佬說(shuō)了什么？

光說(shuō)不做，是“打左燈，向右行”，掌門(mén)人的公開(kāi)表態(tài)真的落實(shí)到實(shí)處了嗎？

我們發(fā)現(xiàn)，除了和房子打交道，房企的確在往更多領(lǐng)域跨界發(fā)展。

各家的轉(zhuǎn)型路徑并不完全一致：恒大接連收購(gòu)FF、廣匯集團(tuán)，開(kāi)始造車之旅；融創(chuàng)為了未來(lái)的“詩(shī)與遠(yuǎn)方”，投資樂(lè)視、合作萬(wàn)達(dá)，布局了文化、旅游產(chǎn)業(yè)；萬(wàn)科多面發(fā)展，一面成立冰雪事業(yè)部，一面收購(gòu)普洛斯物流、并購(gòu)太古冷鏈；碧桂園則是一邊養(yǎng)豬，一邊造著機(jī)器人。

3、房企拿地謹(jǐn)慎，土地也不好賣了

今年房企資金收緊，壓力增大，在拿地方面也比往年謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)也因此進(jìn)入下行通道，地變得不好賣了。

想要全面掌握中國(guó)的土地市場(chǎng)并不是一件易事，但不同的第三方平臺(tái)正在透露同樣的信號(hào)：土地流拍的確變多了。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年前7個(gè)月，共有419個(gè)土地流拍，較上年同期增長(zhǎng)78％。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前8個(gè)月，北京已經(jīng)有6塊住宅用地流拍，廣州有3塊住宅用地流拍。這樣看來(lái)，即使在中國(guó)人口最密集的城市，土地流拍宗數(shù)也在上升。

與此對(duì)應(yīng)的，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率逐步走低。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，最近一年多時(shí)間里，一二三線城市的土地溢價(jià)率有不同程度的下降。

除了流拍和溢價(jià)率走低，我們還關(guān)注到土地市場(chǎng)上的一個(gè)新現(xiàn)象：開(kāi)拍前幾天，政府公告終止土地出讓。這樣也便不涉及流拍了。在土地市場(chǎng)慘淡時(shí)避免流拍，土地掛出后緊急終止出讓，往往意味著某種“風(fēng)向標(biāo)”。

終止原因各地有所不同：上海楊行等地塊稱是因出讓人申請(qǐng)終止出讓；杭州良渚地塊稱區(qū)域規(guī)劃需要進(jìn)一步評(píng)估；福州排尾紅星舊改地塊稱出讓條件需要調(diào)整；南京燕子磯地塊則是因故終止出讓。

基于上文的敘述，我們粗略將土地交易劃分成“已成交”和“未成交”兩類，觀察北上廣深這十幾年間的土地交易，能夠發(fā)現(xiàn)以下兩點(diǎn)：

第一，即便在中國(guó)最擁擠的一線城市，2018年的土地市場(chǎng)熱度也有所下降。截至2018年10月16日，北京共有8宗土地沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成交，占交易總量的25.8%；廣州共有14宗土地沒(méi)有成交，占交易總量的31%。

第二，相似的歷史在土地市場(chǎng)也曾有發(fā)生。2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2011年“新國(guó)八條”限購(gòu)限貸時(shí)，土地市場(chǎng)也曾出現(xiàn)過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，成交地塊占比下降的情況。