房屋買賣過程中，房屋中介與買方約定，由買方承擔買賣雙方所有傭金。

然而，中介卻隱瞞了其已向賣方收取傭金的事實。買方得知后，是否仍需按約支付傭金？中介的行為又該如何定性？

近期，上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡稱寶山區(qū)人民法院）審結了這樣一起案件，人民法院將作出怎樣的裁判？

案情回顧

2021年7月，經由某房屋中介公司居間介紹，張女士與賣方簽訂了房地產買賣合同，并與該中介公司簽訂了《傭金確認單》，約定就中介公司提供的居間服務，張女士承擔房屋買賣雙方所有中介費共計14萬元。

但張女士在向賣方支付了全部購房款，且已經辦妥產權過戶及交房手續(xù)后，卻只向中介公司支付了一半的中介費，剩余7萬元中介費未按約支付。于是，中介公司將張女士訴至寶山區(qū)人民法院，請求人民法院判令被告張女士支付剩余7萬元中介費。

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庭審中，被告張女士辯稱，其通過原告中介公司負責對接客戶的前業(yè)務員小李了解到，原告中介公司已向房屋賣方額外收取了13萬元中介費。這種雙向收費違背了《傭金確認單》的約定，而原告中介公司隱瞞了這一事實。原告實際已足額收取房屋買賣居間傭金，因此被告不應再承擔剩余傭金。

經被告張女士申請，小李作為證人出庭陳述稱，當時其作為原告中介公司員工和被告張女士對接，參與了房屋的帶看、談判等工作，并明確告訴張女士，房屋交易只收取被告14萬元總傭金，原告中介公司未向賣方收取中介費。但房屋交易過程中，原告中介公司實際已收取賣方中介費，這些情況的確沒有告訴被告張女士。

原告中介公司則認為，小李不是店長，不具備調整傭金計價的權限，且沒有證據(jù)表明小李參與了房屋買賣的交易過程。目前，小李已因違反公司制度被公司開除，其收取傭金的行為無法代表原告中介公司。

人民法院審理

經審理，寶山區(qū)人民法院認為，中介人應當就有關訂立合同的事項如實向委托人報告。根據(jù)庭審中雙方提交的證據(jù)及證人證言，足以認定在交易進行時小李是原告中介公司的員工，其提供中介服務的行為是職務行為，對外代表原告中介公司，故其法律后果應由原告中介公司承擔。

中介公司隱瞞其已收取賣方中介費的事實，告知張女士應支付的中介費是房屋交易的總傭金，致使張女士對傭金金額形成錯誤認知。原告行為違反了中介人的忠實義務，而張女士基于對事實的錯誤認知，簽署了涉案《傭金確認書》。

結合本案中原告中介公司已收取部分傭金的事實，人民法院最終判決駁回原告中介公司的全部訴訟請求。后原告不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

法官說法

一、中介人負有如實報告的義務

《民法典》第九百六十二條規(guī)定，中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人對委托人依法負有如實報告的義務，這既是誠實信用原則在中介合同關系中的體現(xiàn)，也與誠實守信的社會主義核心價值觀相契合。

依照通說，中介人如實報告的義務范圍要求“提供的信息要盡可能地詳細全面”，即中介人應當將獲得的與訂立合同有關的重要事實，包括財產狀況、產權爭議、資信條件、傭金收取等，無論是否有利于委托方，均主動、如實、全面地告訴委托人。

二、員工職務代理的法律后果由公司承擔

《民法典》第一百七十條規(guī)定，執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權范圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。

該條是關于職務代理行為的規(guī)定，構成職務代理的行為需要滿足三個條件：

其一，代理人是法人或非法人組織的工作人員；

其二，代理人實施的必須是其職權范圍內的事項；

其三，必須以該法人或者該非法人組織的名義實施民事法律行為。

本案中，小李在交易進程中作為原告中介公司的工作人員，以原告中介公司的名義與被告張女士進行中介活動，符合職務代理的構成要件，其行為對外代表原告中介公司，小李進行職務活動產生的法律權利與義務應由原告中介公司享有或承擔。

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三、中介機構應加強規(guī)范管理，助力“房住不炒”

中介機構在房屋市場具有一定信息優(yōu)勢，在提供服務過程中，應以更加積極的姿態(tài)承擔經營主體的社會責任，注重對自身經營活動的規(guī)范與管理，促進房屋交易市場的有序發(fā)展，助力“房住不炒”。

一是要明確業(yè)務人員的工作權限。對于工作人員在提供服務過程中的定價權、議價權，中介公司若有特別約定的，需以合同條款、附件或權利告知書等形式向買賣雙方明示，避免后續(xù)爭議。

二是要確保交易過程的可追溯性。中介公司應注意保留提供服務過程的錄音、錄像或者微信聊天記錄等證據(jù)，便于對服務過程進行溯源管理，防范在對買賣雙方進行“背靠背”交流的過程中出現(xiàn)違反中介忠實義務的情況。

三是要加強法律意識的培養(yǎng)樹立。中介公司可結合真實案例，不定期開展業(yè)務培訓，增強工作人員切實依法履行忠實義務的法律意識，在提供中介服務過程中自覺依法盡職盡責，維護房屋交易市場秩序。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第一百七十條　執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權范圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發(fā)生效力。

第九百六十二條　中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

（原標題為《遇到這樣的中介，買方拒付中介費，有沒有道理？》）