“苦等一個(gè)月，終于下調(diào)了?！?5日，銀行存量房貸“二套轉(zhuǎn)首套”批量利率調(diào)整正式開(kāi)啟。中新經(jīng)緯采訪了多位二套轉(zhuǎn)首套貸款人，有的稱已收到銀行發(fā)來(lái)的短信通知，成功轉(zhuǎn)為首套房，貸款利率降至LPR。

一早收到銀行發(fā)來(lái)降利率的短信

近日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，降低存量房貸利率工作已基本接近尾聲。對(duì)于其他還需借款人提供證明材料、銀行予以認(rèn)定的情況，主要銀行也將在一個(gè)月內(nèi)完成調(diào)整。

“自2023年10月25日起，您的個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率由LPR+60基點(diǎn)調(diào)整至LPR+0基點(diǎn)?！?5日早上7點(diǎn)10分，天津的齊先生收到了中國(guó)銀行發(fā)來(lái)的短信。

來(lái)源：受訪者提供

齊先生于2020年7月，貸款150萬(wàn)元購(gòu)入了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)算二套房，其貸款利率為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn)，以當(dāng)時(shí)5年期以上LPR4.65%計(jì)算，他的貸款利率為5.25%。

根據(jù)天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等三部門發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在住房限購(gòu)或非限購(gòu)區(qū)域申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在相應(yīng)區(qū)域名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

齊先生的該套房產(chǎn)由二套房變?yōu)槭滋?，?jīng)過(guò)幾次LPR下降和本次利率下調(diào)，其貸款利率由最初的5.25%降至最新的4.2%。按照等額本息還款25年計(jì)算，他的貸款月供最初約8988元，算上這兩年提前還貸20萬(wàn)和本次利率下調(diào)后，他的月供將降至6998.4元。

“太開(kāi)心了，房貸利率從5.38%降到了4.2%?！北本┑男√镌缟蠌乃馁J款行——建設(shè)銀行App上查到，她的房貸利率已成功由二套房調(diào)整為首套房，貸款利率由之前的LPR+108基點(diǎn)，降至LPR+0基點(diǎn)。

來(lái)源：受訪者提供

小田告訴中新經(jīng)緯，自己在2019年10月購(gòu)入了一套房產(chǎn)，商業(yè)貸款月供最初約1.8萬(wàn)元。由于月供壓力較大，這兩年她攢下錢就會(huì)提前還貸，還把等額本息還款方式變?yōu)榱说阮~本金，只為少還些利息。在本次利率調(diào)降后，建設(shè)銀行手機(jī)App顯示，她下一期月供降至15873元，而她10月的還款金額為16527元。

在社交平臺(tái)上，不少網(wǎng)友曬出了自己的貸款調(diào)整截圖。一位安徽的網(wǎng)友曬出的圖片顯示，其調(diào)整前利率水平為L(zhǎng)PR加172基點(diǎn)，調(diào)整后為L(zhǎng)PR，貸款年利率由6.02%降4.3%。還有浙江的網(wǎng)友表示，之前貸款利率是5.35%，降到了4.3%，一個(gè)月能省1000元。

至于4.2%和4.3%的區(qū)別，則與貸款利率重定價(jià)日有關(guān)。有人的房貸利率重定價(jià)日是每年的1月1日，即每年1月1日調(diào)整一次，這類人群目前仍要執(zhí)行2022年12月的LPR，也就是4.3%；但與此同時(shí)，也有人房貸利率的重定價(jià)日是在每年的貸款日調(diào)整——比如7月發(fā)放的貸款，以后每年7月調(diào)整一次。本次利率則調(diào)整為最新的LPR水平，也就是4.2%。

二套房如何轉(zhuǎn)首套？

對(duì)于二套房如何轉(zhuǎn)首套房，各大銀行已在微信公眾號(hào)或者手機(jī)App上更新了攻略。值得注意的是，“二套轉(zhuǎn)首套”需要貸款人主動(dòng)申請(qǐng)，在貸款銀行手機(jī)App或線下網(wǎng)點(diǎn)提交相關(guān)首套住房貸款證明材料，銀行審核通過(guò)后才能進(jìn)行調(diào)整。

以工商銀行為例，在該行手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目選擇“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整功能。選擇需要調(diào)整的房貸合同，手機(jī)銀行顯示調(diào)整信息確認(rèn)頁(yè)面，包括調(diào)整前后利率執(zhí)行水平、重定價(jià)日期、利率定價(jià)方式等。

貸款人點(diǎn)擊“+”上傳“首套住房貸款證明材料”影像，可點(diǎn)擊“查看指引”查閱當(dāng)?shù)亍笆滋鬃》抠J款證明材料”具體內(nèi)容及提供方式。各地區(qū)“因城施策”，具體證明材料有所差異，可聯(lián)系貸款行確認(rèn)具體材料清單。

貸款人閱讀并同意《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款利率調(diào)整確認(rèn)書(shū)》，同時(shí)驗(yàn)證手機(jī)號(hào)碼后提交申請(qǐng)，手機(jī)銀行將顯示“提交成功”頁(yè)面。如有問(wèn)題，還可在信息確認(rèn)頁(yè)面最下方“點(diǎn)擊撥打”聯(lián)系貸款服務(wù)行。

申請(qǐng)成功后，該筆利率調(diào)整申請(qǐng)?zhí)幱凇按芾怼睜顟B(tài)，只需等待貸款服務(wù)行處理。如需修改證明材料，可返回利率調(diào)整申請(qǐng)頁(yè)面，撤回原申請(qǐng)后重新上傳證明材料并再次提交申請(qǐng)。

貸款服務(wù)行正式受理后，貸款人的申請(qǐng)將處于“受理中”狀態(tài)。存量房貸利率調(diào)整后，銀行將通過(guò)短信告知，也可在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”板塊查詢利率調(diào)整進(jìn)度和結(jié)果。

據(jù)了解，在10月25日后，貸款人還可以向銀行提交利率調(diào)整申請(qǐng)。以工行為例，銀行將逐筆進(jìn)行人工審核，審批通過(guò)后T+1日起按新的利率水平執(zhí)行。

央行：降低存量住房貸款利率工作已基本接近尾聲

10月13日下午，中國(guó)人民銀行舉行2023年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)。

“目前絕大多數(shù)借款人均已第一時(shí)間享受到了實(shí)惠。9月25日到10月1日實(shí)施的首周有98.5%符合條件的首套房貸利率完成下調(diào)，合計(jì)4973萬(wàn)筆，21.7萬(wàn)億元，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。”鄒瀾表示。

惠譽(yù)博華研報(bào)稱，截至2023年6月末，全國(guó)個(gè)人住房貸款共計(jì)38.6萬(wàn)億元，占銀行業(yè)貸款總額16.7%，占居民部門貸款余額50.2%。其認(rèn)為，本次存量房貸利率下調(diào)將有助于抑制居民提前還貸意愿，穩(wěn)定居民部門信貸規(guī)模，減少居民償債負(fù)擔(dān)并向消費(fèi)和投資釋放動(dòng)能。

惠譽(yù)博華選取上市銀行作為測(cè)算樣本，結(jié)合具體假設(shè)測(cè)算存量房貸利率下調(diào)對(duì)商業(yè)銀行凈息差及利潤(rùn)影響。從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，在50%存量個(gè)人住房貸款涉及下調(diào)的假設(shè)基礎(chǔ)上，下調(diào)幅度40bp/60bp/80bp，將影響2023年上市銀行凈息差分別下降3.0bp/4.5bp/6.0bp，營(yíng)業(yè)收入減少1.2%/1.8%/2.4%，凈利潤(rùn)減少2.4%/3.5%/4.7%。

“各類型銀行影響程度不同，國(guó)有大型商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款投放相對(duì)較高，存量房貸利率下調(diào)對(duì)其凈息差影響沖擊最大，股份制商業(yè)銀行次之，區(qū)域性城市商業(yè)銀行及農(nóng)村商業(yè)銀行受到存量房貸利率下調(diào)影響最小?！被葑u(yù)博華稱，從全行業(yè)影響來(lái)看，假設(shè)存量房貸下調(diào)比例50%，在中性假設(shè)60bp的下調(diào)幅度基礎(chǔ)上，存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)將導(dǎo)致銀行業(yè)營(yíng)業(yè)收入減少（節(jié)省居民利息支出）約1200億元。