近期，辦公空間運(yùn)營商平臺“Distrii辦伴”在上海陷入違約之困。據(jù)報道，由于辦伴拖欠業(yè)主租金，辦公場地正在被業(yè)主收回，與辦伴簽約且仍在合同期內(nèi)的租戶面臨被清退的風(fēng)險。

事實(shí)上，這場違約之困早在6月底、7月初始現(xiàn)端倪。彼時，曾提交IPO申請的堂堂加集團(tuán)（辦伴母公司）流出解散北方事業(yè)部的消息，其在北京市場運(yùn)營的多個共享辦公項目被曝出現(xiàn)提前解約、清退租戶和拖欠租金的狀況。

“二房東”模式:從興起到遇困

共享辦公，又叫聯(lián)合辦公、創(chuàng)客空間等。它始于2010年在美國紐約成立的“WeWork”，當(dāng)時主要是為初創(chuàng)公司、微型企業(yè)、自由職業(yè)企業(yè)家提供辦公場所，共享辦公空間又降低空間成本。

國內(nèi)共享辦公模式興起于2015年，伴隨創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潮，彼時部分房地產(chǎn)高管切入辦公地產(chǎn)賽道。例如辦伴的創(chuàng)始人胡京曾是綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁，優(yōu)客工場的創(chuàng)始人毛大慶曾是萬科“元老”，復(fù)地集團(tuán)副總裁創(chuàng)立氪空間，SOHO3Q則是潘石屹“SOHO系”的業(yè)務(wù)。

盡管2020年受到新冠疫情沖擊，但2021年中國共享辦公市場交易額達(dá)到212億元，同比增長26.19%。2021年上半年新開項目達(dá)到32家，接近2020上半年的一倍。

“二房東”模式的共享辦公主打“共享+服務(wù)”，尤其在服務(wù)上“開卷”，“二房東”不僅為入駐企業(yè)提供裝修支持，還提供企業(yè)政策咨詢及補(bǔ)貼申報服務(wù)，人才招聘、工商、財務(wù)、法務(wù)、稅務(wù)、辦公設(shè)備租賃服務(wù)等一站式的綜合服務(wù)。

共享辦公最大的收益依然源于工位的出租?！岸繓|”需要大約85%的入駐率才能收支平衡，但目前行情基本達(dá)不到這個數(shù)字。堂堂加集團(tuán)在招股書上表示，辦伴項目的出租率從2022年底的85%下滑至2023年的75%。

作為共享辦公“客源”的小型企業(yè)，入駐共享辦公空間是為了降低辦公成本，但“二房東”價格偏貴，對于資金不寬裕的大部分初創(chuàng)者、個體工作者并不友好。辦伴的租戶主要以中小微企業(yè)為主，受大環(huán)境等多方面因素影響，其租戶數(shù)量在持續(xù)減少，租賃收入普遍下滑。

與此同時，盡管一二線城市的部分寫字樓空置率高，但租賃價格沒有顯著降低?！岸繓|”的租金成本沒有顯著減少。如此，多方因素之下，共享辦公模式的資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)困難，導(dǎo)致違約。

租客維權(quán)難：面臨強(qiáng)制清退

國內(nèi)共享辦公企業(yè)的擴(kuò)張模式，可以理解為是地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變。也許初心想走輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，但經(jīng)歷融資、“占地盤”之后，大多明顯偏離輕資產(chǎn)模式，也忽略了對租客的篩選。

前兩年火熱的租賃需求表現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在全國主要辦公地點(diǎn)進(jìn)行的大規(guī)模租賃，它們也是共享辦公引進(jìn)的“大頭”。如果互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)減少擴(kuò)張與新設(shè)，這對共享辦公市場會造成一定影響。經(jīng)歷風(fēng)口之后，“二房東”模式不再是熱錢涌入之地。共享辦公產(chǎn)業(yè)開始“洗牌”。

當(dāng)年，同為“二房東”模式的長租公寓違約后，多地住建局、房管局緊急出手，讓所在物業(yè)、居委會協(xié)調(diào)禁止房東驅(qū)趕住戶。也有租客在論壇談到，公寓方違約后自己與房東爭論若干來回，靠個人協(xié)調(diào)能力成功住到期滿。

當(dāng)共享辦公空間違約，租客們又有哪些選擇呢？

從目前的新聞報道來看，租客們主要有三種選擇。

最好的情況是由“二房東”轉(zhuǎn)到自己名下正常運(yùn)營的空間。上海張江微電子港的租戶在媒體采訪中表示，已被安排到辦伴的其他寫字樓。但租戶們也有顧慮，“如果搬過去沒多久，新寫字樓又要關(guān)閉，那該怎么辦”？

第二種是轉(zhuǎn)到房東手中，例如辦伴長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方上海源貿(mào)置業(yè)公司曾表示，將以不高于辦伴的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)向各租戶提供辦公服務(wù)，要求租戶及時與業(yè)主簽訂新的合同協(xié)議。之前的租金和押金則需要租客與“二房東”自行解決。據(jù)了解，盡管業(yè)主愿意簽訂新協(xié)議、繼續(xù)提供服務(wù)，但大多也會同時采用更換樓層門禁鎖等措施，為租戶帶來不便。

第三種是租戶自行選擇其他辦公空間，并繼續(xù)向“二房東”維權(quán)。

當(dāng)多家共享辦公企業(yè)經(jīng)營遇難、乃至違約，這種經(jīng)營受挫是市場的問題、還是商業(yè)模式或者企業(yè)經(jīng)營策略的問題？這值得行業(yè)去思考。但另一方面，與長租公寓類似，這種“二房東”模式，涉及到大量租客的相關(guān)權(quán)益。每一違約，“房財”兩空的還是租客。政府部門能否協(xié)同行業(yè)一起探索，此類商業(yè)模式下為租客權(quán)益托底的策略？

 -------

城市因集聚而誕生。

一座城市的公共政策、人居環(huán)境、習(xí)俗風(fēng)氣塑造了市民生活的底色。

澎湃城市觀察，聚焦公共政策，回應(yīng)大眾關(guān)切，探討城市議題。