“微更新”旨在以漸進(jìn)式、小規(guī)模的更新手段重新煥發(fā)城市活力。近年來，上海商務(wù)區(qū)更新取得了一定成效，但是對區(qū)域發(fā)展的輻射帶動效應(yīng)、創(chuàng)新引領(lǐng)作用仍有待加強(qiáng)。近期，紐約市發(fā)布年度《商務(wù)改善區(qū)報告》，其拓寬資金來源、引入專業(yè)人才、改進(jìn)服務(wù)模式、靈活塑造空間、加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)等特色做法，較好地推動了商務(wù)區(qū)品質(zhì)提升，促進(jìn)了區(qū)域活力迸發(fā)。上海應(yīng)該借鑒相關(guān)經(jīng)驗，通過商務(wù)改善區(qū)微更新激發(fā)城市活力，改變城市面貌，達(dá)到更新城市的目的。 

一、紐約商務(wù)改善區(qū)概況

商務(wù)改善區(qū)是面積較小、管理精細(xì)的城市單元模塊。目前，紐約市建立了76個商務(wù)改善區(qū)，總面積約占全市面積的2%，平均面積約為15.6平方公里；服務(wù)半徑最小為265米，最大為18565米。根據(jù)紐約市定期發(fā)布的商務(wù)改善區(qū)年度報告，該市商務(wù)改善區(qū)更新取得了良好成效。2022年紐約商務(wù)改善區(qū)管委會投入資金1.87億美元，為8萬多家企業(yè)營造了具有競爭力的發(fā)展空間，為全市創(chuàng)造了20%的銷售額。為了更好地指導(dǎo)紐約商務(wù)改善區(qū)的成立和運營，紐約市中小企業(yè)服務(wù)部出版了《按部就班：建立商務(wù)改善區(qū)的指導(dǎo)意見》，為申請成立紐約商務(wù)改善區(qū)提供了指導(dǎo)和支持（見表1）。

表1 紐約商務(wù)改善區(qū)（BID）申請實施條件

二、紐約商務(wù)改善區(qū)的特色做法

1、豐富資金來源，引進(jìn)專業(yè)力量

紐約商務(wù)改善區(qū)的資金來源主要有區(qū)域內(nèi)業(yè)主繳納的特別稅捐、向區(qū)域外提供項目服務(wù)獲得的收益、多種形式的籌款和政府津貼等（見表2）。特別稅捐為區(qū)內(nèi)不同類別的業(yè)主每年繳納基本房產(chǎn)稅之外的費用，政府統(tǒng)一進(jìn)行資金分配和管理。其他資金來源則與特別稅捐相互補充，共同確保商務(wù)改善區(qū)運營資金充足。商務(wù)改善區(qū)雇傭受過良好教育或具有豐富管理經(jīng)驗的人士，幫助制定商務(wù)區(qū)預(yù)算，挖掘額外資金來源，解決業(yè)主需求，建立與公眾和媒體的良好關(guān)系等。

表2  2022年紐約商務(wù)改善區(qū)資金構(gòu)成

2、搭建信息平臺，改善購物環(huán)境

一方面，商務(wù)改善區(qū)通過建立門戶網(wǎng)站、推出在線市場、支持線下運營等方式，著力吸引客流量，提高銷售額。紐約市政府推出商務(wù)改善區(qū)網(wǎng)站，實時更新招商招工、餐飲購物及活動信息，同時將線下業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為數(shù)字營銷服務(wù)。比如，搭建的本地化電子商務(wù)網(wǎng)站ShopIN.nyc，吸引了商務(wù)改善區(qū)內(nèi)眾多企業(yè)的加入。一些商務(wù)改善區(qū)還通過虛擬現(xiàn)實將在線購物體驗帶到線下零售，客戶可以在物理空間與產(chǎn)品互動，豐富了購物體驗。另一方面，商務(wù)改善區(qū)通過因地制宜提供環(huán)境維護(hù)、商業(yè)運營、設(shè)施管理等差異化服務(wù)，進(jìn)一步改善了購物環(huán)境。環(huán)境維護(hù)方面，與專業(yè)承包商合作改善衛(wèi)生和安全條件、美化街道、改進(jìn)停車等。商業(yè)運營方面，通過贊助商務(wù)區(qū)慶典、舉辦促銷活動、提供免費移動導(dǎo)航服務(wù)、辦理聯(lián)合會員卡、購物免費停車、免費送貨服務(wù)等方式，支持線下銷售。設(shè)施管理方面，唐人街與紐約市交通局合作在夏季和秋季將多耶斯大街改造為步行街，行人優(yōu)先時間為早上10點至晚間9點，同時滿足凌晨送貨、卸貨與裝載需求。

3、營造公共空間，催生創(chuàng)新項目

商務(wù)改善區(qū)通過改造升級，為自由職業(yè)者和各種規(guī)模的公司提供了大量辦公空間。比如，位于布魯克林市中心的先鋒大廈，是從舊倉庫改造成的23萬平方英尺的甲級辦公空間，現(xiàn)在由播客公司Gimlet Media運營。又如，72號碼頭是布魯克林海軍造船廠一處占地67.5萬平方英尺的地面開發(fā)項目，目前WeWork是其主要租戶。此外，商務(wù)改善區(qū)為模式創(chuàng)新提供支持，催生了試驗性項目的成長。比如，登波區(qū)針對初創(chuàng)企業(yè)推出了低租金政策，聯(lián)合紐約市經(jīng)濟(jì)發(fā)展組織、紐約大學(xué)、POLY理工學(xué)院等機(jī)構(gòu)搭建針對科技企業(yè)的孵化生態(tài)鏈，成功吸引了紐約大學(xué)Tandon工程學(xué)院孵化器、“紐約制造”媒體中心以及科技初創(chuàng)企業(yè)前來入駐。

4、采取包容政策，提高規(guī)劃彈性

紐約市政府在商務(wù)改善區(qū)內(nèi)采取容積率獎勵措施，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設(shè)額外的公共空間或設(shè)施。比如，在曼哈頓商務(wù)改善區(qū)，政府提出開發(fā)商若在靠近人行道一側(cè)每提供一平方英尺的廣場、拱廊或其他公共空間，便可增加十平方英尺的建筑面積。同時，紐約市政府還通過改變用地性質(zhì)來促進(jìn)商務(wù)改善區(qū)空間的二次開發(fā)。比如，政府規(guī)劃部門將珍珠街三角區(qū)周圍的飛地從輕工業(yè)區(qū)改劃為商業(yè)住宅混合區(qū)，提升了用地靈活性。 

三、對上海的啟示與建議

1、完善認(rèn)定管理框架

當(dāng)前，上海推進(jìn)商務(wù)區(qū)微更新缺乏類似紐約的統(tǒng)一認(rèn)定和管理機(jī)制，在完善治理機(jī)制、強(qiáng)化資金支持、提高資金使用靈活性、優(yōu)化政策激勵等方面也存在提升空間。鑒此，建議：一是上海加快制定全市統(tǒng)一的商務(wù)改善區(qū)設(shè)立認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推動有需求、有條件、面積適中的商務(wù)區(qū)申請為商務(wù)改善區(qū)。具體可參照紐約做法，在商務(wù)改善區(qū)的劃定和運營上從嚴(yán)設(shè)定條件。比如，物業(yè)類型上要求以商業(yè)物業(yè)為主，以確保商務(wù)區(qū)收益能夠平衡微更新資金成本；經(jīng)濟(jì)狀況上要求當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和商業(yè)入住率穩(wěn)定，空置率不高于20%；籌備申報上要求得到市商務(wù)委的指導(dǎo)監(jiān)管等。二是創(chuàng)新完善系列管理機(jī)制。比如，采取設(shè)立微更新基金的方式，推動形成市、區(qū)政府和商務(wù)改善區(qū)區(qū)內(nèi)業(yè)主、企業(yè)等多方支持的新機(jī)制。以及引入專業(yè)化人才參與商務(wù)改善區(qū)更新，充分發(fā)揮其表達(dá)專業(yè)意見、籌辦商務(wù)改善區(qū)活動、開展項目咨詢等方面的獨特作用。 

2、提升商業(yè)運營服務(wù)

一是設(shè)立市級商務(wù)改善區(qū)數(shù)字化平臺，打造統(tǒng)一的線上銷售渠道，定期發(fā)布商務(wù)改善區(qū)商業(yè)振興、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、店面改善計劃、企業(yè)和商品推廣信息，促進(jìn)商業(yè)的持續(xù)繁榮。二是加大商務(wù)改善區(qū)購物環(huán)境提升的政策支持力度，創(chuàng)造“文商會展旅體”相互融合的沉浸式消費場景。三是優(yōu)化商務(wù)改善區(qū)空間管制，在有條件的商務(wù)改善區(qū)新辟周末及季節(jié)性步行街，適度放寬夜間經(jīng)濟(jì)等特定商業(yè)文化活動的街區(qū)空間臨時性使用許可。

3、促進(jìn)空間靈活使用

一是挖掘利用商務(wù)改善區(qū)內(nèi)的低效空間，建設(shè)嵌入式共享辦公設(shè)施。加大補貼，以低于市場價的費用出租工位，為初創(chuàng)公司和中小企業(yè)提供更多的低成本辦公場所。二是持續(xù)扶持初創(chuàng)公司和中小企業(yè)，培育形成科技企業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)。通過適當(dāng)降低利用率不足的樓宇租金、更新創(chuàng)業(yè)投資優(yōu)惠政策等，高密度孵化新媒體、傳媒、信息技術(shù)、高新材料、生物科技等創(chuàng)新公司。

4、加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)保障

一是建立規(guī)劃引導(dǎo)機(jī)制，創(chuàng)新制度設(shè)計，提高商務(wù)改善區(qū)容積率獎勵幅度，使各類主體共享土地開發(fā)增值收益，充分調(diào)動各類主體參與商務(wù)改善區(qū)更新的積極性。二是放寬土地用途變更、土地功能混合利用、規(guī)劃容量優(yōu)化、增量空間確權(quán)等方面的限制，確保商務(wù)改善區(qū)的規(guī)劃彈性。

（作者王瑋系上海發(fā)展戰(zhàn)略研究所助理研究員，翁毅系上海發(fā)展戰(zhàn)略研究所助理研究員，駱金龍系上海發(fā)展戰(zhàn)略研究所副研究員）