僅僅7個月后，自如被推向風(fēng)口浪尖。

時任我愛我家的副總裁胡景暉稱，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為擴(kuò)大規(guī)模，以高于正常價格的20%到40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場。更在其后的媒體發(fā)布會上稱，“我的另一大罪狀是說長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點(diǎn)也沒錯。”

一瞬間，輿論嘩然，而被質(zhì)疑最多的是自如發(fā)行的ABS。

租金變貸款

正值租房旺季，房租上漲，一些自如租客選擇了自如分期的方式來支付房租，減輕房租壓力。以月租3000元為例，選擇自如分期的租客，需承擔(dān)6.27%的租房手續(xù)費(fèi)率，享受年服務(wù)費(fèi)7折優(yōu)惠，首付款較少，這一業(yè)務(wù)的背后會有哪些秘密？

選擇自如分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時，還需要簽訂一份《貸款合同》。《貸款合同》中明確標(biāo)明：“本合同項下貸款期限為11個月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準(zhǔn)，甲方同意乙方委托第三方支付機(jī)構(gòu)/銀行以資金代付的方式將本合同項下的貸款本金數(shù)額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶?！?p>

換句話說，選擇自如分期的租客貸款一年租金，并將租金一次性付給自如。

自如如何通過ABS賺錢

2017年8月15日，自如發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費(fèi)分期類ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃“，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計劃管理人及承銷機(jī)構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項計劃優(yōu)先級票面利率5.39%。

2017年7月，證監(jiān)會、住建部等九部委剛剛在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中指出，“加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

在市場上發(fā)行的自如ABS產(chǎn)品未受到太多質(zhì)疑，從資本市場的運(yùn)行來看，自如的模式也并無不妥。

ABS是資本市場常見的融資手段，簡單來講，將未來獲得的收益，通過某種方式，現(xiàn)在取出來。根據(jù)ABS流程來看，自如通過旗下金融公司放貸給租戶，租戶與自如形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，自如將債權(quán)打包注入給SPV，SPV發(fā)行證券募資，自如從SPV獲得所募資金，補(bǔ)充旗下金融公司繼續(xù)放貸。由于租金是一種被認(rèn)為是比較安全穩(wěn)定的支出，因此該類ABS的回報率和安全性得到一定保證。

同時，該ABS經(jīng)過權(quán)威評級，有自如本身對投資者進(jìn)行兜底，同時減緩租戶交房租壓力，并能滿足房東需求，看起來是多贏的舉措。

截止到2018年8月，自如已發(fā)放價值超10億的資產(chǎn)證券。長租公寓品牌中，發(fā)放ABS的也不單是自如一家。

既然看起來是多贏的舉措，那為什么會出現(xiàn)眾多質(zhì)疑？

不妨先來看看自如主要的盈利方式。

如果自如不是行業(yè)領(lǐng)先的租房平臺，恐怕不會背負(fù)輿論壓力。自如發(fā)放ABS，以租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)，其發(fā)行模式為框架式，該模式除了一次核準(zhǔn)，多次發(fā)行的特點(diǎn)外，另一特點(diǎn)是在未來一定期限內(nèi)，有充足基礎(chǔ)資產(chǎn)來支持儲架的規(guī)模。

簡單講，需要不斷擴(kuò)大底層資產(chǎn)規(guī)模。再通俗點(diǎn)說，即不斷擴(kuò)充房源。自如借助ABS融資，形成資金池，拿投資者的錢跑馬圈地，擴(kuò)充房源。實際上，在每個垂直領(lǐng)域，無論是百團(tuán)大戰(zhàn)的美團(tuán)，還是滴滴Uber之爭，資本總在上演同樣的故事，搶奪市場，獲得定價權(quán)，行業(yè)洗牌，出現(xiàn)獨(dú)角獸。

而在長租市場，房東成為爭奪的對象，簡單粗暴的方式即為自如用高價搶奪房源。

同時，自如發(fā)行ABS的成本相對較高。據(jù)搜狐報道，目前行業(yè)內(nèi)ABS平均利率在5%-6%之間，自如ABS利率相對較高，加上中信證券增信、托管及承銷的費(fèi)用，最終自如付出的利率估計接近10%。

7月份數(shù)據(jù)顯示，全國城市住宅租金大幅上漲，北京7月房租同比漲21.89%、上海同比漲16.46%、深圳同比漲29.68%；二線城市成都同比漲30.98%、合肥同比漲24.04%、寧波同比漲19.92%……除了受季節(jié)調(diào)控，不難想到資本的助推作用。

資本圍剿的長租市場

資本市場對于長租領(lǐng)域的青睞，在2017年達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)顯示，2016年，中國的流動人口達(dá)到了2.45億，占總?cè)丝诘?8%。而其中僅北上廣深四城流動人口高達(dá)3000萬。

龐大的流動人口數(shù)量使得長租領(lǐng)域頗受青睞。以自如為例，2011年至今，自如累計服務(wù)120萬租客。2016年9月，自如管理25萬間房屋，房屋資產(chǎn)超過3000億元，不到兩年的時間，自如的業(yè)績翻倍，為 20 萬業(yè)主管理 50 多萬間房源，管理資產(chǎn)價值超過 6000億元。

其他公寓的管理規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大，據(jù)統(tǒng)計，目前市場上擁有大約166多萬套長租公寓，其中，自如和相寓以50萬間房間和40萬間房間，處于領(lǐng)先地位。但隨著資本持續(xù)進(jìn)入，各大公寓運(yùn)營商你追我趕，自如不得不采用更為激進(jìn)的方式進(jìn)行擴(kuò)張。

同樣，自2017年以來，不少長租公寓運(yùn)營商拿到融資，2018年1月份，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，成為迄今為止，長租領(lǐng)域最大的一筆融資金額。而6月份，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）領(lǐng)投。

資本講究回報率，也無怪乎長租公寓運(yùn)營商各出奇招，攻占租房領(lǐng)域，比如已經(jīng)“爆倉”的杭州長租公寓鼎家過度放債最終使得資金鏈短鏈。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“各類型租賃企業(yè)都有挪用租金建立資金池的現(xiàn)象。而這容易出現(xiàn)爆倉風(fēng)險，這也是違規(guī)違法的行為?！?p>

金融專家黃立沖在接受騰訊財經(jīng)《棱鏡》欄目采訪時認(rèn)為，多數(shù)的長租公寓作為二房東，沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，用租金收益發(fā)行ABS，相較于物業(yè)資產(chǎn)型ABS，不確定性更高。但自如總經(jīng)理熊林在之前接受采訪時曾表示，自如收益能夠覆蓋ABS發(fā)行成本和承諾的本息收益。

目前來看，自如“爆倉”的風(fēng)險較小，但資本進(jìn)入長租公寓市場，拉高房租，增加租房成本，潛在的社會問題將被放大。繼“買不起房”言論持續(xù)發(fā)酵后，“租不起房”或成城市新殤。

8月17日，北京市住建委明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

編輯 | 梁嘉緹 李嵐

設(shè)計丨鹿瑜