海報(bào)設(shè)計(jì) 郁斐

每到周末，上海的歷史風(fēng)貌區(qū)人流絡(luò)繹不絕。歷史風(fēng)貌區(qū)成為塑造城市吸引力和魅力的重要部分。

近期，《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》發(fā)布（以下簡稱《行動方案》）。《行動方案》表示要加強(qiáng)保護(hù)傳承，將歷史風(fēng)貌保護(hù)與人民城市發(fā)展需求有機(jī)結(jié)合，合理引導(dǎo)空間載體活化利用?！暗?025年，完成3個以上歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)貌保護(hù)街坊、風(fēng)貌保護(hù)道路項(xiàng)目……，打造15個以上歷史建筑保護(hù)修繕和活化利用示范項(xiàng)目。”

上海是如何做活化利用的？

從上世紀(jì)末，上海就逐步建立了由“點(diǎn)（文物建筑、優(yōu)秀歷史建筑）-線（風(fēng)貌保護(hù)道路、河道）-面（歷史文化風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌保護(hù)街坊）”等類型覆蓋完善的保護(hù)對象體系，也開始探索歷史風(fēng)貌空間載體的保護(hù)利用途徑。

制表 呂正音

2020年開始實(shí)施的新版《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》，在上海的政策法規(guī)層面出現(xiàn)“活化利用”的概念—— “市、區(qū)人民政府鼓勵通過設(shè)施完善、功能調(diào)整、環(huán)境優(yōu)化等方式，在符合保護(hù)要求和尊重居民生活形態(tài)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮保護(hù)對象在社區(qū)服務(wù)、文化展示、參觀游覽、經(jīng)營服務(wù)等方面的功能，促進(jìn)活化利用。

據(jù)上海規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，目前上海政府認(rèn)定的歷史文化風(fēng)貌區(qū)共有44處，一級風(fēng)貌保護(hù)道路64條（被稱作“永不拓寬的街道”）優(yōu)秀歷史建筑3075幢。

城市歷史文化遺產(chǎn)的活化利用，有著永續(xù)傳承城市歷史文脈、提升城市功能品質(zhì)、激發(fā)城市發(fā)展活力等多重意義。2021年起，“建筑可閱讀”、SUSAS 上海城市空間藝術(shù)季、世界城市日都圍繞歷史建筑的一系列活動，是上海鼓勵全民認(rèn)識和參與“活化利用”的一次嘗試，讓這些塵封的歷史建筑重回大眾語境。

什么是活化利用？活化利用的對象是空間載體，要讓這個空間能真的有活力，需要讓它被“用”起來。這就需要持續(xù)的人流。

什么人呢？當(dāng)然，需要包括不少訪客（游客），也需要周邊社區(qū)的居民。那么這個比例是怎樣的？不同地區(qū)的歷史風(fēng)貌區(qū)活化利用，由于開發(fā)運(yùn)營主體等因素的差異，在“如何被用起來”、“被誰用起來”這些問題上的態(tài)度不盡相同。

以下為幾種活化利用形式：

第一類，訪客比例大。成片商業(yè)開發(fā)，重視建筑復(fù)原修繕和新功能填充，俗稱的“留房不留人”，常涉及里弄住宅片區(qū)的征收改造。這種方式通常出現(xiàn)在市級商業(yè)中心的歷史風(fēng)貌區(qū)，比如地段土地價值較高的南京西路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，其中新近開放的張園片區(qū)屬于歷史風(fēng)貌街坊，就曾經(jīng)是最大的石庫門建筑群，它的設(shè)計(jì)偏重吸引訪客。張園融合傳統(tǒng)海派文化與國際時尚文化，文商旅聯(lián)動發(fā)展。

第二類，當(dāng)?shù)鼐用癖壤?，開展小微更新，留房也留人，讓這些地方有持續(xù)不斷的煙火氣。較小面積的樓棟改造比如居民住宅改造，通過抽戶的方式對住宅樓進(jìn)行條件改善，涉及區(qū)域面狀空間改造的，比如泰康路歷史風(fēng)貌區(qū)的田子坊，是公眾參與、自發(fā)有機(jī)更新的一次嘗試，更多是“自下而上”。不過，網(wǎng)紅效應(yīng)也會帶來房租逐漸偏高的問題，導(dǎo)致文創(chuàng)類工作室搬離反而失去了原有的文藝氣息。

第三類，在前兩者之間找到一個平衡點(diǎn)。雖然不保留地塊內(nèi)部的原住居民，開展征收改造，并且進(jìn)行商業(yè)開發(fā)運(yùn)營。但它的設(shè)計(jì)會考慮與周邊社區(qū)居民的關(guān)系，從空間上嵌入周邊交通網(wǎng)絡(luò)，從功能上滿足周邊社區(qū)。讓活化利用，不僅是用商業(yè)開發(fā)吸引游客訪客，也考慮如何讓周邊地區(qū)受益、發(fā)展。

比如，屬于南京西路歷史風(fēng)貌區(qū)外圍區(qū)域的陜康里，原有部分工業(yè)用地，更新時保留了這些不同年代的建筑，以文化為導(dǎo)向利用歷史資源，植入高品質(zhì)文創(chuàng)辦公、餐飲、零售功能。長寧區(qū)武夷路風(fēng)貌道路，則提出“靜雅”的概念，在空間上提出服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用駷閷?dǎo)向，著重引導(dǎo)布置便民的社區(qū)商業(yè)功能如菜場等，為上海中心城區(qū)的15分鐘生活服務(wù)圈建設(shè)提供了新可能。另外還布置周邊居民所需的辦公空間。

陜康里 微信公眾號@商業(yè)地產(chǎn)志 圖

對于空間載體，不僅花錢修繕，而是注重傳承、與當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求有機(jī)結(jié)合，以“利用”支撐“保護(hù)”，才能形成空間的真正活力和保護(hù)意愿。上海歷史風(fēng)貌區(qū)的活化利用，有哪些可以進(jìn)一步完善的空間？

業(yè)界普遍關(guān)注產(chǎn)權(quán)方、承租人補(bǔ)償問題、地下空間開發(fā)利用不足，引入新業(yè)態(tài)是否與空間載體地域匹配、是否保留地域文化特點(diǎn)等問題，這還有待政府、市場主體與市民一起探索。

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