“駱駝”是新城控股（601155.SH）董事長(zhǎng)王曉松對(duì)新城的比喻。對(duì)于房企尤其是民營(yíng)房企而言，2022年就像無(wú)邊無(wú)際的沙漠，篤信“駱駝文化”的新城已穿越沙漠輕裝上陣。

報(bào)告顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。

“雙輪驅(qū)動(dòng)”是穿越周期關(guān)鍵籌碼

“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方?！蓖鯐运稍?022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)。長(zhǎng)期以來(lái)，公司堅(jiān)持的“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略模式，在新城穿越周期中起到了關(guān)鍵作用。

年報(bào)顯示，新城控股的物業(yè)出租及管理于期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入 92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營(yíng)業(yè)收入占比提升至7.99%；毛利達(dá)到67億元，占公司毛利約28.95%；毛利率為72.6%。商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億為100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。

2022年，新開(kāi)業(yè)15座吾悅廣場(chǎng)，公司在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，其中157座是重資產(chǎn)，37座為輕資產(chǎn)。

另外，在輕資產(chǎn)方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入7億元，占商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入7%，較2021年占比提升三個(gè)百分點(diǎn)。

2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。被問(wèn)及該目標(biāo)是否顯得有些保守時(shí)，王曉松解釋，除了個(gè)別特殊年份，公司希望確保對(duì)外的目標(biāo)完成率，至于年底可以超額完成多少，也將爭(zhēng)取交出一份令投資者滿意的答卷。

隨著商業(yè)銷售數(shù)據(jù)的明顯回暖，新城似乎越來(lái)越接近王曉松提到的“超額完成率”。王曉松透露，1-3月，125座（可比）廣場(chǎng)日均的銷售額是同比增長(zhǎng)3%，日均的總客流量同比增加4%，另外，總銷售額方面，目前140座廣場(chǎng)較2022年125座廣場(chǎng)同比增長(zhǎng)11%，客流總額增長(zhǎng)13%。

“總體而言，這些數(shù)據(jù)好于我們的預(yù)期。我們判斷今年會(huì)是前低向平，哪怕是3月份有所回落，市場(chǎng)依然是復(fù)蘇的趨勢(shì)?！蓖鯐运烧f(shuō)。

恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面

新城始終恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，確?，F(xiàn)金流安全。截至2022年底，新城有息負(fù)債同比下降了186億元，剩下713億元，保持低水平。在手現(xiàn)金余額314.63億元；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

“去年政策上提出了‘三支箭’，從第一支箭的信貸支持，到第二支箭的債券融資，直至第三支箭的股權(quán)的融資，新城都被這三支箭射中了。”王曉松表示，作為示范房企，新城在融資端不斷取得突破。2022年5月，新城控股通過(guò)中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；2022年6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)；2022年9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來(lái)發(fā)債最低利率水平；12月，公司150億元中票注冊(cè)額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持。

今年3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目。管理層回應(yīng)，定增計(jì)劃已經(jīng)在3月13日通過(guò)董事會(huì)審議，3月29日通過(guò)股東大會(huì)審議，會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所，申請(qǐng)注冊(cè)。

值得關(guān)注的是，新城持有的吾悅廣場(chǎng)也成為現(xiàn)金流的重要來(lái)源之一。據(jù)管理層介紹，2022年新城控股通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活吾悅廣場(chǎng)22座，替換金額約64億元，為融資性現(xiàn)金流提供了重要補(bǔ)充。3月24日，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。業(yè)內(nèi)人士表示，這是首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如若政策落地，對(duì)于以新城為代表的涉足商業(yè)地產(chǎn)的公司而言意義十分重大。