好不容易有了自己的房子

本以為是美好生活的開始

然而問題來了

停車場的使用

業(yè)主和物業(yè)各執(zhí)一詞

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Q1

我們購置廣州經(jīng)濟(jì)適用房，物業(yè)管理處與業(yè)主委員會對停車場使用發(fā)生爭議，請問國家有沒有法規(guī)對物業(yè)公攤部分如何使用管理？

A1：你好！根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，由建設(shè)單位與業(yè)主通過約定方式?jīng)Q定歸屬，約定依據(jù)可以是房屋買賣合同和臨時(shí)管理規(guī)約；地面停車位如占用業(yè)主共有的道路或者其它場地的，歸業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。因此，利用物業(yè)共用部位經(jīng)營車位的，收益盈余部分歸業(yè)主共有。

綜合上述論述與最高人民法院相關(guān)審判的最新案例，開發(fā)商或建設(shè)單位將房產(chǎn)向業(yè)主出售后，規(guī)劃范圍內(nèi)的車位、車庫由當(dāng)事人約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的歸業(yè)主共有。

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Q2：2015年7月份，簽署購房合同，非網(wǎng)簽。至今開發(fā)商未給予銷售發(fā)票，未辦房產(chǎn)證我該如何維護(hù)自己的權(quán)益？去年我市政府有政策可以辦理購房退稅，由于開發(fā)商沒有銷售發(fā)票。我無法辦理退稅，是否可以要求開發(fā)商賠償這部分損失？謝謝。

A2:你好！首先，要求辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明和發(fā)票是你的權(quán)利。

如果開發(fā)商不能履行辦理義務(wù)，如無特殊情況，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)你買房時(shí)簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于相關(guān)違約責(zé)任的條款而定。

如果沒有特別約定，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條也規(guī)定了由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：超過合同約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限、尚未建成房屋自房屋交付使用之日起超過90日、已竣工房屋的自合同訂立之日起超過90日。因此，開發(fā)商違約行為侵犯了你的合法權(quán)益，你可以根據(jù)《合同法》第六十條、第一百零七條，訴請法院要求開發(fā)商采取補(bǔ)救措施或積極履行辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明和發(fā)票的相關(guān)義務(wù)。

其次，開發(fā)商無論因?yàn)橘Y質(zhì)原因不能開具發(fā)票還是因?yàn)樽陨碓虿辉敢忾_具發(fā)票，均屬于違約。你可以根據(jù)《合同法》第一百一十三條，請求開發(fā)商賠償不能退稅造成的損失。

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Q3：前段時(shí)間報(bào)了個面點(diǎn)師培訓(xùn)學(xué)校，因家庭變故原因去不了了，這種情況能叫對方退錢嗎？我能怎么最大限度挽回?fù)p失？

A3：你好！如果簽訂了書面合同，請?jiān)敿?xì)閱讀關(guān)于退款條件、違約責(zé)任的約定。有約定的從其約定；如果未簽訂書面合同，屬于沒有約定或者約定不明的情況，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，違約金一般等于違約所造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。

關(guān)于退費(fèi)條款的問題，如果學(xué)校在合同上注明“概不退費(fèi)”，而且沒有采取合理的方式提醒你注意，該條款屬于格式條款，排除了你的主要權(quán)利，本條款無效。學(xué)校應(yīng)當(dāng)扣除違約金或者損失，退還剩余部分。如果合同上注明“未參加培訓(xùn)退費(fèi)XX元”，在司法實(shí)踐中，一般違約金的上限不超過合同金額的30%，如果培訓(xùn)學(xué)校約定的違約金比例過高，可以與學(xué)校協(xié)商，或者請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)減少。一般法院會根據(jù)你確實(shí)沒有參加培訓(xùn)的情況，在扣除培訓(xùn)學(xué)校的損失的基礎(chǔ)上，酌情判決退費(fèi)的金額。

建議你跟學(xué)校引用上述法律規(guī)定友好協(xié)商，協(xié)商過程可以請求消協(xié)、工商部門、教育主管部門調(diào)解，調(diào)解不成通過訴訟或者仲裁維權(quán)。

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Q4：學(xué)生打寒假工去做代理，幫忙帶人過去，如果當(dāng)時(shí)簽的有協(xié)議，介紹一個人提成多少，但是到最后錢沒有給完，可以憑借這個協(xié)議書告他嗎？或者說這個協(xié)議書有效嗎？這個時(shí)候我們又該怎么維護(hù)自己的權(quán)益呢？

A4：你好！協(xié)議有效，可以作為一般經(jīng)濟(jì)糾紛通過訴訟來維權(quán)。

在你和他人之間意思表示真實(shí)且達(dá)成一致，協(xié)議書內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，該協(xié)議書具有法律效力。

根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。協(xié)議中有約定在介紹一個人后獲得的提成比例，而他最后沒有按照協(xié)議付給你報(bào)酬。你有權(quán)利以對方違約為由提起訴訟，向法院請求對方積極履行給付義務(wù)或者賠償損失。如果獲得勝訴判決，待判決生效后， 你可以申請強(qiáng)制執(zhí)行。對方未按執(zhí)行通知履行義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、拍賣、變賣對方財(cái)產(chǎn)。如果對方無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，法院將會中止執(zhí)行，待被執(zhí)行人有財(cái)產(chǎn)時(shí)，再繼續(xù)執(zhí)行。

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Q5：新房只有購房合同和收據(jù)能證明房子是我的嗎？能有保障嗎？

A5：你好！《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，房產(chǎn)證是證明房屋權(quán)屬的有效憑證，房產(chǎn)證的登記人為不動產(chǎn)的合法所有人，未辦理登記前，并不能證明你是不動產(chǎn)的合法所有人。持有《購房合同》及收據(jù)只能證明你履行了合同義務(wù)，有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定給付房屋，辦理過戶。

為了切實(shí)保障你的權(quán)利，謹(jǐn)防開發(fā)商一房二賣，建議你及時(shí)到地方房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記或者預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條第一款規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記或者預(yù)告登記，比《購房合同》及收據(jù)更有保障。

感謝值班律師：

家，不僅僅是一處物理空間，

也是詩意安居的精神寄托地。

（原題為《業(yè)主委員會和物業(yè)公司因停車場使用發(fā)生爭議，物業(yè)公攤部分該如何管理？》）