2022年，眾多房企感受到的徹骨嚴(yán)寒，在集中交出的年度“成績(jī)單”里得到體現(xiàn)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年，TOP100房企全年銷售總額72878.7億元，同比下滑42%。另?yè)?jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，已有73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績(jī)快報(bào)。其中，43家企業(yè)預(yù)虧，占比近六成。

然而，仍有少數(shù)房企經(jīng)受住了寒冬的考驗(yàn)。近日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（00960.HK，下稱“龍湖”）公布2022年全年業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。在行業(yè)整體下行，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)收入及盈利的雙增長(zhǎng)，在行業(yè)內(nèi)實(shí)屬難能可貴。

安然度過地產(chǎn)的嚴(yán)酷寒冬，龍湖提早布局的三大業(yè)務(wù)板塊可謂功不可沒。多年來，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的指引下，龍湖很早就開始拓展自己業(yè)務(wù)的寬度。

在運(yùn)營(yíng)航道中，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)達(dá)76座；龍湖冠寓在推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。

在兩個(gè)服務(wù)航道中，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長(zhǎng)，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營(yíng)造”品牌——龍湖龍智造，也已快速成為代建行業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)者，在此之外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的藍(lán)海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹等不同業(yè)務(wù)的持續(xù)探索。

三大業(yè)務(wù)板塊相互協(xié)作形成合力。以北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園的打造，背后支撐的，便是龍湖過硬的產(chǎn)品打造能力、管理能力以及不同航道之間強(qiáng)大的業(yè)務(wù)協(xié)作能力。該產(chǎn)業(yè)園由原北京北五環(huán)汽配城、建材城升級(jí)改造而成，如今煥新為集聚多元商業(yè)、社交休閑于一體的全新地標(biāo)性商業(yè)復(fù)合辦公空間，其中A館作為龍湖集團(tuán)總部辦公地，B館則迎來國(guó)內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐，為“城市洼地”賦予新的價(jià)值。城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)者的綜合改造能力，這其中，龍湖生態(tài)體系內(nèi)強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮了關(guān)鍵作用。從提出需求、到反饋方案、再到施工改造、后期運(yùn)營(yíng)，這得益于其聯(lián)動(dòng)機(jī)制順利運(yùn)轉(zhuǎn)。比如，其中龍湖龍智造為B館提供EPC（設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造一體化）服務(wù)，包攬項(xiàng)目土建改造、幕墻改造、機(jī)電及室內(nèi)精裝等；龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)于樓宇管理、節(jié)能降耗、應(yīng)急管理等大樓重點(diǎn)工作。

龍湖的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平表示，在整個(gè)行業(yè)深度調(diào)整中，龍湖對(duì)自身的業(yè)務(wù)和航道進(jìn)行梳理和重構(gòu)，形成“1+2+2”的格局，即一個(gè)開發(fā)航道（地產(chǎn)開發(fā)），兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道（商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓），兩個(gè)服務(wù)航道（物業(yè)管理、智慧營(yíng)造）。

2022年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入同比實(shí)現(xiàn)約25%，達(dá)到約236億元，創(chuàng)下歷史新高。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)組成，全年實(shí)現(xiàn)租金收入118.8億元，由物業(yè)管理、智慧營(yíng)造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達(dá)116.7億元，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比更是提升10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到27%。開發(fā)業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)并進(jìn)，龍湖面向未來的陣勢(shì)已經(jīng)拉開。

“我們提到的經(jīng)營(yíng)性收入涵蓋了C2到C5，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)租金收入，實(shí)現(xiàn)了75%的毛利率，但資產(chǎn)是重投入的，所以這兩個(gè)業(yè)務(wù)未來將根據(jù)租金貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流去實(shí)現(xiàn)自平衡，并注重存量項(xiàng)目的提升，增長(zhǎng)空間是比較大的?！标愋蚱秸f，未來C2、C3兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道會(huì)更重視同店同比的增長(zhǎng)以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流整體回正，C4、C5兩個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)的航道，依靠龍湖這么多年形成的業(yè)務(wù)圍欄、航道協(xié)同和數(shù)字化能力，增長(zhǎng)空間是比較大的。

“未來，這兩個(gè)業(yè)務(wù)能給集團(tuán)穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會(huì)逐步提高利潤(rùn)占比。2022年這兩塊業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比是27%，我們預(yù)計(jì)在未來五年以內(nèi)利潤(rùn)占比是非常有希望達(dá)到50%以上的，這應(yīng)該也會(huì)是行業(yè)頭部企業(yè)中為數(shù)不多的，非地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)占比50%以上的，可以令龍湖整個(gè)利潤(rùn)盤面更加健康。”陳序平表示。

受益于穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，龍湖平均借貸成本4.10%，持續(xù)保持低位。即便是民營(yíng)房企融資頗為困難的2022年，龍湖也多次打開各種融資渠道，為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航?；邶埡己玫男庞帽憩F(xiàn)，截至目前，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都給予龍湖集團(tuán)投資級(jí)評(píng)級(jí)，令龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。繼龍湖集團(tuán)2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布后，標(biāo)普、惠譽(yù)、摩根士丹利、華泰證券、浙商證券等境內(nèi)外券商也相繼發(fā)布研究報(bào)告，一致認(rèn)為“龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)符合預(yù)期，公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健”。