黨的二十大報告強(qiáng)調(diào)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這為解決青年住房問題指明了方向。 視覺中國供圖

數(shù)據(jù)由北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院副教授聶晨提供楊寶光/制圖

編者按

近年來，青年租房問題備受社會關(guān)注。全國各地在建設(shè)青年發(fā)展型城市試點(diǎn)中，也都將解決青年租房問題作為重要工作之一。當(dāng)前，租賃正成為新一輪住房改革關(guān)注的焦點(diǎn)。同時，青年已被界定為住房困難群體之一。2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，文件明確提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

2022年12月，在第十八屆中國青少年發(fā)展論壇上，長期研究住房保障領(lǐng)域的北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院副教授、院長助理聶晨帶來了有關(guān)青年租賃住房的最新研究?，F(xiàn)階段青年租房難題有哪些？又該如何破解？近日，中青報·中青網(wǎng)記者就此專訪了聶晨。

從2007年起，在英國布里斯托大學(xué)攻讀碩士和博士期間，聶晨就開始從事國際住房比較和青年住房研究。2014年回國之后，他持續(xù)關(guān)注中國青年買房和租房問題。

2021年，聶晨承接了團(tuán)中央重點(diǎn)課題《多元供給視角下大城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查及可行性對策研究》，通過問卷調(diào)查與訪談等形式對北京地區(qū)青年租房問題進(jìn)行深入研究。

租賃供給結(jié)構(gòu)仍處失衡狀態(tài)

想要解決青年租房難題，關(guān)鍵在于租賃供給是否充足。

通過調(diào)查，聶晨發(fā)現(xiàn)，總體上看，青年租賃住房的多元供給趨勢已經(jīng)初步形成。

“青年群體，除了面對傳統(tǒng)個體房東外，還有長租公寓、政府或企業(yè)籌集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多種租賃選擇?！甭櫝空f，其中長租公寓發(fā)展迅速，占比已經(jīng)超過20%，公共租賃住房（主要指青年向政府直接申請的公租房，以及單位和政府合作后，青年從工作單位獲得的公租房——記者注）占比已經(jīng)接近15%。

盡管如此，青年住房租賃供給結(jié)構(gòu)仍處于失衡狀態(tài)。調(diào)查顯示，私房出租依然占比近50%，加上長租公寓占比21.13%，“這意味著有超過70%的青年群體主要靠市場渠道租到房子?！?/p>

“雖然公共力量和社會力量一定程度上推進(jìn)了租賃住房的多元化供給，但對舊有租賃結(jié)構(gòu)影響最大的是發(fā)展速度快，且具有機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；①Y本化特點(diǎn)的長租公寓?！甭櫝扛嬖V記者，這樣的供給結(jié)構(gòu)給解決青年租房問題也帶來新的挑戰(zhàn)。

他說，長租公寓規(guī)模更大、運(yùn)行更為復(fù)雜、資金更具風(fēng)險性，這對政府調(diào)控與監(jiān)管提出更高要求；同時，面對掌握更多房源、議價能力更強(qiáng)的長租公寓機(jī)構(gòu)，青年更容易處于弱勢地位。

“不是說愿意去市場上租房，是沒得選。”一位26歲在民營企業(yè)工作的已婚男士向聶晨解釋，首先是買不起房，“起碼現(xiàn)在買不起”，其次對于公租房，“政府（組織）的沒資格申請，自己企業(yè)沒有相關(guān)資源，集租房更是沒聽說過?！?/p>

“部分青年‘夾心層’現(xiàn)象明顯，因此只能把市場渠道作為次優(yōu)選擇。”聶晨告訴記者。

租賃住房被視為在當(dāng)前階段，能較快且以較低成本滿足大城市青年群體基本住房需求的重要手段，但現(xiàn)實(shí)狀況距青年理想、穩(wěn)定、長期的租房目標(biāo)仍有很長距離。

雖然青年群體對所租住住房總體滿意度較高，但在聶晨的調(diào)查中，有超過60%的青年群體認(rèn)為租金負(fù)擔(dān)較重。其中，居住在私人租賃商品房和長租公寓中的青年認(rèn)為租金負(fù)擔(dān)重的比例分別高達(dá)75.54%和66.67%。

聶晨分析，由租賃供給結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的部分房源價格漲幅大，房型不合理，房源本身質(zhì)量、租期、所在區(qū)位、周邊配套等不理想都加劇了優(yōu)質(zhì)房源價格高、青年租房負(fù)擔(dān)重的現(xiàn)實(shí)。

據(jù)了解，根據(jù)歐洲標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)家庭支付住房相關(guān)開支超過家庭可支配收入的40%以上時，則被界定為衡量住房貧困標(biāo)準(zhǔn)之一的“住房負(fù)擔(dān)過重（overburden）”，住房負(fù)擔(dān)已嚴(yán)重威脅家庭日常生活和個體發(fā)展。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租，導(dǎo)致有超過15%的租賃青年“住房負(fù)擔(dān)過重”。

“租得起”與“租得到”

在聶晨看來，為達(dá)到青年租房理想狀態(tài)，需要逐步解決各種現(xiàn)實(shí)需求，其中排在首位的就是讓青年“租得起”“租得到”。

聶晨認(rèn)為，滿足青年租房的這兩方面基礎(chǔ)需要，可以從降低租金和增加支付能力兩方面入手。

在降低租金方面，要繼續(xù)增加公共部門的租住房供給，與市場渠道形成有效競爭，同時鼓勵政府直接供給符合青年需要的數(shù)量多、戶型小、租金低、租期靈活的房源。

“當(dāng)前不少城市都推出了青年驛站，外地青年能在這里短期過渡，這不僅緩解了青年租房焦慮，還在一定程度上有益于穩(wěn)定租房市場?！甭櫝吭u價說。

為降低租金，還需要促進(jìn)政府與市場的合作，借鑒“躉租”模式（通過從農(nóng)民手中長期租賃富余的定向安置房,將這些房源納入公租房中——記者注）通過政府統(tǒng)一籌集市場上各類閑置房源增加供給。

聶晨在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，北京市海淀區(qū)就已經(jīng)初步形成了包括新建、配建、收購、利用集體土地建租賃房、躉租社會存量住房等方式的多主體供給保障住房，以及包括實(shí)物租賃和貨幣補(bǔ)貼在內(nèi)的“租補(bǔ)”一體的多渠道租賃住房保障體系，并且還成立了海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司，嘗試將保障住房的運(yùn)營管理日益向著市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向推進(jìn)。

調(diào)查還顯示，在租金支付周期上，有47.18%的青年群體采用的是季付租金的方式；10.92%的青年一次性提前支付半年的租金，9.51%的青年一次性提前支付一年的租金。這樣的租金支付周期進(jìn)一步加劇了青年群體租金負(fù)擔(dān)。因此，聶晨建議要“調(diào)整租金支付周期，將提前半年、提前一季度支付租金，改為按月份支付租金”。

在提升可支付能力方面，聶晨建議，可以嘗試租金貨幣化保障代替公共住房實(shí)物供給。

“目前我國租房的貨幣支持（或者貨幣補(bǔ)貼），一般以家庭為單位，很少有專門針對青年群體的租賃貨幣補(bǔ)貼。”他說，目前在國外已經(jīng)出現(xiàn)了依靠金融和稅收等優(yōu)惠手段，專門面對青年群體的貨幣補(bǔ)貼。

“以英國為例，2015年，英國出臺過‘幫助租房計劃’(Help to Rent scheme)，專門針對18-30歲年齡段，既沒有自有住房，也沒有申請到保障房，但擁有穩(wěn)定收入的青年?！?/p>

根據(jù)該計劃，滿足條件的英國青年可以獲得政府提供的一次性最高金額為1500英鎊 （倫敦地區(qū)為2000英鎊）的低息貸款，以此支付租房必需的押金，和最初幾個月的房租。

調(diào)查還顯示，青年租賃狀況隨婚育歷程、工作年限影響較大。因此，他建議，要以多種手段對婚育后的無房青年給予適度補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度可隨子女?dāng)?shù)量增長，隨工作年限延長精準(zhǔn)下降。

“具體形式可以是，增加家庭收入免稅額度、發(fā)放租房券、消費(fèi)券、直接的租金補(bǔ)貼或者無息低息的小額租賃貸款等。”聶晨說。

此外，他還建議，政府要出面搭建租賃網(wǎng)絡(luò)平臺，讓青年群體能直接租到私人房東的房屋，減少中介費(fèi)用。

聶晨還專門提到，對那些“買不起，租不到”的“夾心層”青年，要提供更多有效選擇。調(diào)查顯示，公共租賃住房覆蓋的青年群體中72.5%屬于公務(wù)員、事業(yè)單位、國有企業(yè)和集體企業(yè)的青年。因此，建議逐步降低甚至去除公共租賃住房的申請門檻，簡化申請流程，讓更多青年群體能獲得與公共住房相關(guān)的社會服務(wù)。

“大城市利用集體土地建租賃住房（集租房），也是增加租房供給、降低租金的一項(xiàng)政策創(chuàng)新?！甭櫝空f，一般采取村集體（村集體作為社會力量）用城中村、城鄉(xiāng)接合部的集體土地入股并分紅，相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)行，政府提供政策支持，金融機(jī)構(gòu)提供貸款。

“作為政策創(chuàng)新，有利于從頭開始，去探索和嘗試多種合作方式、運(yùn)營方式、租賃方式，支持方式?！彼f。

“租得好”與“租得久”

在青年租房實(shí)際中，提升青年租房幸福感的因素，還要幫助青年“租得好”與“租得久”。

“租得好”具體來說，就是要幫助青年盡量實(shí)現(xiàn)“租得近”與“租得穩(wěn)”。

圍繞通勤便利和職住平衡的現(xiàn)實(shí)需求，聶晨建議，針對當(dāng)前存量公共住房周邊通勤便利差的問題，要通過增加周邊公共交通路線，陸續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并引入多方參與，以購買社會服務(wù)等方式，促進(jìn)街道和企業(yè)開通上下班高峰期專線班車。

調(diào)查研究顯示，當(dāng)前的租賃住房體系中租賃的各個環(huán)節(jié)仍然存在諸多不規(guī)范的問題，影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。

因此，需要繼續(xù)規(guī)范租賃住房體系運(yùn)行，在市場租賃方面，規(guī)范供給主體與中介機(jī)構(gòu)的行為，保護(hù)青年租賃群體利益；在公共租賃住房方面，也要進(jìn)一步公開、明確和細(xì)化好公共租賃住房從申請、選房、租住到退出的各個環(huán)節(jié)，避免青年群體的誤解。

“更重要的是，要關(guān)注長租公寓對青年居住需求的契合性，加強(qiáng)長租公寓監(jiān)管，控制其風(fēng)險性?！甭櫝空f。

“想要滿足青年租房需求，還要考慮‘租得久’。”聶晨告訴記者，這就要求政府除了關(guān)注硬件方面外，還需要關(guān)注軟件方面，例如關(guān)注和青年租賃群體、租賃住房相關(guān)的歸屬感，在公共服務(wù)均等化的前提下落實(shí)租住同權(quán)等問題，補(bǔ)齊實(shí)現(xiàn)落戶、子女就近入學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務(wù)方面的不足，緩解青年對住房自有的焦慮。

理順“租與購”

在調(diào)查研究中，聶晨發(fā)現(xiàn)，即使青年在租金降低、規(guī)范性和穩(wěn)定性提高、對租賃供給主體更加滿意的情況下，長期租房意愿能夠提升，但當(dāng)青年群體將住房自有與租賃住房進(jìn)行對比時，租賃住房還是會被置于次級地位。

“租房錢是給別人，錢花了，屬于消費(fèi)，還房貸是給自己攢錢，是資產(chǎn)建設(shè)，沒有可比性?！币晃?3歲在事業(yè)單位工作的受訪者告訴聶晨。

聶晨認(rèn)為，“通過租賃解決城市青年住房問題，不能只關(guān)注到租賃部門，也需要考慮住房自有體系與租賃體系的相互建構(gòu)的作用?！?/p>

他建議，在住房市場方面要繼續(xù)堅持“房住不炒”的指導(dǎo)方針，避免住房價格再次出現(xiàn)大幅上漲，進(jìn)而導(dǎo)致青年住房自有群體與租賃群體經(jīng)濟(jì)上的不平等現(xiàn)象惡化。

“我們要構(gòu)建和打造租賃體系與適度資產(chǎn)建設(shè)之間的關(guān)系，為租住的青年群體保留實(shí)現(xiàn)住房自有的合理期望。”聶晨說。

他建議，可以考慮借鑒發(fā)達(dá)國家相關(guān)公共租賃住房向產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)化的成熟經(jīng)驗(yàn)，對長期租賃青年，可以將歷年所交租金部分或者全部轉(zhuǎn)為購房款的一部分。

聶晨舉例說，在英國，當(dāng)租賃時間滿足一定期限后，租戶能夠以一定折扣價格購買所租房屋，并且政府規(guī)定，優(yōu)惠政策購買的房屋只能用于家庭自住，不得外租。在新加坡，公租房出售后的規(guī)定時間內(nèi)不得再次出售，并且租戶只能將公租房轉(zhuǎn)售相關(guān)公共部門。

“這些措施都有助于避免租賃住房向產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移過程中出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，限制租賃出口的盈利機(jī)會，利于理清租與購的關(guān)系?！甭櫝空f。

在他看來，真正解決青年租房問題，要努力讓社會各界樹立青年優(yōu)先發(fā)展觀念，不僅推進(jìn)租金住房的供給多元化，也要促進(jìn)租金住房供給的精準(zhǔn)化和管理的高質(zhì)量化。

終身租房能否成為青年的選擇

中青報·中青網(wǎng)記者 楊寶光

聶晨至今還記得，2007年剛到英國與導(dǎo)師見面的場景。面對聶晨希望借鑒英國經(jīng)驗(yàn)，破解住房保障難題的想法，英國社會科學(xué)院院士雷·福里斯特（Ray Forrest）很是驚訝。

“為什么來英國學(xué)習(xí)住房保障問題？這里是一團(tuán)糟?！睂?dǎo)師笑著回復(fù)他。

事實(shí)證明，導(dǎo)師的話，并不全是玩笑。在一定程度上青年住房問題幾乎成為所有大城市發(fā)展的通病。

畢業(yè)4年，95后青年王凜（化名）已經(jīng)換了4次房了，每次換房都像開盲盒，不知道接下來會遇到什么樣的室友，什么樣的房屋環(huán)境。

她向記者講述了一次失敗的租房經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)時剛工作，租房沒經(jīng)驗(yàn)，通過長租公寓平臺租住在一個回遷房小區(qū)，房子是兩居室改造成的三居室，她租住在其中一個10平方米左右的小臥室。

小區(qū)不僅離公司遠(yuǎn)，附近還沒公交車站，每天都要轉(zhuǎn)兩趟公交車，花費(fèi)1小時左右時間?！案懿涣说氖青従?，一家三口還經(jīng)常吵架。那段時間，紊亂的情緒導(dǎo)致每天都睡不好，整個人非常疲憊。”后來，王凜被迫搬離了住處，生活才回歸正常。

在聶晨的調(diào)研中，有超過20%的租賃青年，至少親身經(jīng)歷過一項(xiàng)不規(guī)范租賃經(jīng)歷，包含假房源、合同不規(guī)范、到期不退押金、二房東、黑中介等。

和王凜相似，李軍（化名）在租房過程中也經(jīng)歷過“坎坷”。他2019年來到北京，如今在一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)供職。在一次剛?cè)胱〕鲎夥亢?，發(fā)現(xiàn)房屋門鎖有問題，同時室內(nèi)網(wǎng)速也很慢。于是，找到房屋中介，希望他們能夠幫助解決?！白夥亢贤弦矊懨髁酥薪槌袚?dān)維修服務(wù)，而且我們還專門交了服務(wù)費(fèi)?！崩钴娊忉屨f。

面對李軍提出的正常需求，房屋中介卻推三阻四，以門鎖、網(wǎng)速沒問題為由，搪塞他和室友。

“中介覺得我們是沒事找事，說話也不好聽，眼見那種形勢，最后只能不了了之，從那以后，有問題我就自己解決，盡量不找中介?！崩钴娬f。

在他看來，租房最大的問題就是穩(wěn)定性，“想找一個合適且能長租的不容易。”王凜說，能否找到合適的人和安全的租房方式有的時候比租金還重要。

“我現(xiàn)在租的房子已經(jīng)是打破了我之前的預(yù)算，但是發(fā)現(xiàn)交通時間和費(fèi)用完全能抵消兩處房租價格差異?！彼f，“租金貴不貴，需要取舍。選擇了很好的舍友和極其短的上班時間，讓我有更多精力干別的事情?！?/p>

那么，租房如此困難，我們國內(nèi)會不會出現(xiàn)如西方那樣的“租房一代”（Rent Generation）現(xiàn)象呢？

據(jù)聶晨介紹，“租房一代”是指，有近三分之一的“千禧一代”青年群體因難以實(shí)現(xiàn)住房自有，而將長期甚至終生租房的社會現(xiàn)象。

通過調(diào)研，聶晨發(fā)現(xiàn)，5年內(nèi)，在北京保持租賃現(xiàn)狀的比例最高，達(dá)到了32.04%。同時，在京購買商品房的青年群體比例排第二，占比23.94%；尋求在京依靠公共部門的支持申購產(chǎn)權(quán)性保障住房，如共有產(chǎn)權(quán)之類的，青年群體的比例排名第三，占比17.61%。

“也就是說，共有41.55%的青年群體計劃5年之內(nèi)在京告別租賃居住，尋求實(shí)現(xiàn)住房自有。”聶晨總結(jié)說。

面對這個問題，李軍認(rèn)為，5年之內(nèi)，不管是留在北京還是去其他城市，買房都會納入到考慮范圍之內(nèi)。“目前，國內(nèi)很少有可以租住很多年的房子，政策環(huán)境與社會環(huán)境都不滿足靠終身租房的條件?！彼f。

王凜打算5年之內(nèi)繼續(xù)租房?！拔也淮蛩阗I房也不會一輩子留在北京，等30歲左右就找個舒服點(diǎn)的城市生活。我也可以接受終身租房。”她說。

聶晨關(guān)注青年租賃群體的長期住房情況后發(fā)現(xiàn)，超過60%的青年群體（62.32%）都不接受終身租房，而37.68%的青年租賃住房群體表示可以接受終身租房。通過進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，居住在公共租賃住房中的青年群體更能夠接受終身租房。

他分析，青年群體能夠接受終身租房主要是受到住房市場和就業(yè)市場的雙重影響。

目前，一線城市長期保持高位運(yùn)行的房價，已經(jīng)讓部分青年群體形成了缺乏父母經(jīng)濟(jì)支持，難以籌齊購房首付的觀念。同時，近年來就業(yè)市場的波動，也讓部分青年群體對未來收入預(yù)期持有不確定性，進(jìn)而不敢或者不愿意依靠長期貸款進(jìn)行購房。

而之所以大部分青年不愿意成為“租房一代”，主要是受到住房觀念的影響。“當(dāng)下不少青年將為租房支付租金視為消費(fèi)，而將為購置自有住房還貸視為資產(chǎn)建設(shè)?！甭櫝空f，在心理上，大多數(shù)青年群體認(rèn)為自有住房能夠帶來歸屬感，而租賃住房只是過渡。

聶晨提醒說，根據(jù)西方發(fā)達(dá)社會的經(jīng)驗(yàn)顯示，隨著自有和租賃兩大住房體系的雙軌運(yùn)行，在社會層面很有可能會出現(xiàn)，租賃住房社會認(rèn)同低的偏見現(xiàn)象。

在他看來，在大城市高房價下，缺乏積極有效的政策干預(yù)，完全放任租房市場自由運(yùn)行，就有可能出現(xiàn)類似西方的“租房一代”。

他認(rèn)為，之前在房價上漲過程中，青年群體主要依靠家庭代際的經(jīng)濟(jì)支持來應(yīng)對房價，陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了住房自有。如果大城市的房價繼續(xù)高位運(yùn)行，缺乏家庭經(jīng)濟(jì)支持的背景下，大量青年群體只能進(jìn)入租房市場，進(jìn)而增加租房需求，導(dǎo)致市場化租金上漲，結(jié)果會讓青年群體不僅面臨買不起房的問題，還會加重租金負(fù)擔(dān)，甚至難以進(jìn)行自身的資產(chǎn)建設(shè)，陷入惡性循環(huán)。到那時，大城市就有可能出現(xiàn)終身租房的青年群體。