5月7日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方微信號(hào)“安居北京”發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

此次發(fā)布的《通知》規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

《通知》指出，收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備北京市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)，其中項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售；具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

《通知》明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)的具體操作，規(guī)定：一是在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，即可對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；二是市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)在限期內(nèi)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款；三是確定收購(gòu)與否的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

“為改善新建住房的可支付性，促進(jìn)住房市場(chǎng)穩(wěn)定、防范住房?jī)r(jià)格泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，北京市近年開(kāi)始探索‘限房?jī)r(jià)控地價(jià)’的土地供應(yīng)方式，形成了本《通知》所稱的‘限房?jī)r(jià)項(xiàng)目’。目前，這些項(xiàng)目陸續(xù)達(dá)到了預(yù)售條件。由于‘限房?jī)r(jià)項(xiàng)目’在土地出讓時(shí)確定的銷售限價(jià)，與達(dá)到預(yù)售條件時(shí)項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)價(jià)格存在差異，所以如何銷售‘限房?jī)r(jià)項(xiàng)目’，社會(huì)上非常關(guān)注。本《通知》的發(fā)布，應(yīng)該說(shuō)是給出了一個(gè)探索性的解決方案”，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授表示。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)此解讀稱，《通知》 “雙防雙?！?，扼制炒房，確保限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住房是用來(lái)住的。樓建波指出，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是按本市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，之所以說(shuō)這個(gè)文件起到了“雙防雙保”的作用，體現(xiàn)在：“雙防”既通過(guò)土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市價(jià)偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利；“雙?！眲t既保障了房子是用來(lái)住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來(lái)自住的住房需求不受到投資投機(jī)購(gòu)房人的擠壓。

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志則認(rèn)為，《通知》合理制定了有關(guān)規(guī)則，較好地兼顧了各方利益。

陳志表示，《通知》根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，兼顧各方利益，明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%。如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過(guò)低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。所以，總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的，按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過(guò)程中，還有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制，而不是機(jī)械地固定在某個(gè)比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛也表示，《通知》收購(gòu)差價(jià)較大的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的做法，符合法律規(guī)定。共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性的商品住房，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也具有政策性。收購(gòu)部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目作為共有產(chǎn)權(quán)住房，打通了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)住房的通道，不但本質(zhì)上都是具有政策性質(zhì)的住房，而且是之前推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的“政策性”的深化和精準(zhǔn)化，能夠更好地滿足包括剛需和改善性家庭的居住需求。

另外，《通知》規(guī)定，市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在購(gòu)房合同開(kāi)始網(wǎng)簽之日起10個(gè)月內(nèi)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款。

陳志稱，10個(gè)月的結(jié)清收購(gòu)款時(shí)間對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是比較合理的。通常一個(gè)商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商從開(kāi)始銷售到全部回款，需要很長(zhǎng)的時(shí)間。轉(zhuǎn)化項(xiàng)目要求10個(gè)月全部結(jié)清收購(gòu)款，回款進(jìn)度和開(kāi)發(fā)商自行銷售基本相當(dāng)。

劉洪玉指出，此次《通知》比較好的兼顧了各方主體的利益。因?yàn)槭前凑胀恋爻鲎寘f(xié)議中約定的房屋限價(jià)收購(gòu)，且“應(yīng)在購(gòu)房合同開(kāi)始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款”，還可以在收購(gòu)協(xié)議中通過(guò)平等協(xié)商做出進(jìn)一步的約定，讓收購(gòu)的公平性更有保障。

以下為征求意見(jiàn)稿全文：

關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知

（征求意見(jiàn)稿）

各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門<關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》（京政辦發(fā)〔2016〕46號(hào)）和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)）等文件規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)本市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中可售住房的銷售管理通知如下：

一、本通知所稱限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，是指按本市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

二、在限房?jī)r(jià)項(xiàng)目辦理施工許可后，由北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心（以下簡(jiǎn)稱“市保障房中心”）對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。

三、根據(jù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房在土地出讓時(shí)的銷售均價(jià)的限價(jià)（以下簡(jiǎn)稱“銷售限價(jià)”）與評(píng)估價(jià)之比不同，分別按以下方式銷售：

（一）比值高于設(shè)定比例的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；

（二）比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額；

（三）設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整。

四、市保障房中心收購(gòu)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂收購(gòu)協(xié)議，明確各自權(quán)利、義務(wù)，并應(yīng)在購(gòu)房合同開(kāi)始網(wǎng)簽之日起十個(gè)月內(nèi)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位付清全部收購(gòu)款。

五、市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

六、市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，其公告、網(wǎng)上申購(gòu)、購(gòu)房資格審核、購(gòu)房確認(rèn)等按《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)）執(zhí)行。

七、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施，所涉及的共有產(chǎn)權(quán)住房的有關(guān)規(guī)定與《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)）不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)