國際房地產(chǎn)策略顧問Savills（第一太平戴維斯）研究部近日發(fā)布最新上海甲級寫字樓市場趨勢報告，回顧該市場在2022年第四季度乃至全年的表現(xiàn)，以多維度預判2023年該市場發(fā)展方向。

零售消費類及能源企業(yè)需求表現(xiàn)活躍

2022年第四季度，上海甲級寫字樓市場迎來近50萬平方米入市，全年供應約130萬平方米。截至2022年末，全市甲級寫字樓總存量為1650萬平方米。第四季度新項目包括：徐家匯中心三期T1、蘇河灣中心、世博濱江鼎博大廈、前灘信德文化中心、前灘國際廣場等。

根據(jù)Savills報告：第四季度錄得23.5萬平方米凈吸納量，環(huán)比翻一番，主要得益于新項目此前預租。全年凈吸納量自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。2022年內(nèi)，零售消費類企業(yè)的辦公需求尤為活躍，在全年已知成交中占到17%，包括Gucci、New Balance、周大福在下半年均達成了租賃交易。能源行業(yè)為另一大需求增長來源，但目前在全市整體成交里的占比較為有限。

鑒于大量供應入市，第四季度全市甲級寫字樓空置率環(huán)比上升1.1個百分點，全年上升1.5個百分點。新租和擴租規(guī)模較去年有所減小。第四季度全市甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下調(diào)0.6%，至每平方米每天人民幣7.2元。全年租金跌幅為1.8%。

展望未來，鑒于過去一年見證了更多央企落滬，繼而刺激了本地自用或租賃用途辦公需求。2023年，上海將繼續(xù)大力發(fā)展總部經(jīng)濟，有利于增強企業(yè)信心和營商環(huán)境，吸引更多國內(nèi)外企業(yè)。Savills分析：盡管挑戰(zhàn)猶存，但疫情管控的放松令市場對經(jīng)濟反彈的樂觀情緒和預期日益增強。企業(yè)應著手為最終的復蘇做足準備，以免錯失未來商機。

2023年，業(yè)主計劃推出160萬平方米辦公供應，這也將對租金增長和出租率造成進一步壓力。面對當下辦公升級契機，企業(yè)的積極談判有助于獲取到最優(yōu)租賃條件，例如簽訂長期租約、選擇一些性價比較高的拎包入駐單元或爭取金融補貼等。

值得注意的是，中國將繼續(xù)積極投資于能源安全并向可再生能源體系過渡，包括基建（生產(chǎn)/存儲/傳輸類）、政策（全國各地市場/目標等），為更多行業(yè)領域及其生態(tài)系統(tǒng)（新能源汽車/充電樁/供應設備）及發(fā)展綠色技術“小巨人”企業(yè)創(chuàng)造了大量商機。這些企業(yè)將成為吸納優(yōu)質(zhì)辦公樓的有生力量。

投資型買家“出手”優(yōu)質(zhì)辦公樓

從上海投資市場來看，投資型買家已著手布局未來市場。2022年第四季度市場共完成大宗成交18宗，合計成交金額達到290億元，環(huán)比上升132%。其中，投資型買家交易額占比達86%，主要得益于友邦人壽斥資86億元購入上實中心及凱德投資以76億元接手尚浦中心10棟高品質(zhì)辦公樓。第四季度多筆大規(guī)模交易預示著投資型買家的全面回歸，并顯示出買家對上海甲級寫字樓看好。

Savills分析說，管理層稱將推動REITs試點范圍拓展到市場化長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。購物中心、寫字樓、酒店等更多商業(yè)物業(yè)或?qū)⒖吹叫碌陌l(fā)展機會，同時更多房企將得以盤活存量項目，優(yōu)化資金退出渠道。以此來看，隨著多維度融資支持政策效果的釋放及疫情管控因素的消除，經(jīng)濟基本面逐步改善，預計2023年可以看到更多的基金投資者重返商辦市場，優(yōu)質(zhì)零售項目也有望迎來復蘇機遇。

對于2023年房地產(chǎn)整體市場趨勢，第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管、高級董事簡可表示：行業(yè)正面臨多年未有的政策利好扶持，房地產(chǎn)如今面臨的基本面也已發(fā)生巨大變化。在過去兩年，領先港資開發(fā)商大舉布局核心城市、REITs市場啟動、險資增持持有型資產(chǎn)、利基領域投資占比持續(xù)上升、專業(yè)型小規(guī)模運營商崛起等事件都已預示市場對長期可持續(xù)營收能力正前所未有的注重。堅持對長期趨勢的把握、以可持續(xù)理念經(jīng)營的投資行為也將是新起點下房地產(chǎn)市場的主流。