居民樓老化嚴(yán)重，住宅小區(qū)維修基金卻存在續(xù)籌難題，讓業(yè)主再?gòu)拇永锾湾X(qián)難如登天，已經(jīng)成了上海不少社區(qū)的痛點(diǎn)。

近年來(lái)，上海楊浦區(qū)新江灣城街道找到了破題之法，江灣國(guó)際小區(qū)每年通過(guò)多渠道籌集公共收益約300萬(wàn)元，補(bǔ)充到維修基金中，不僅徹底破除了住宅小區(qū)維修基金續(xù)籌難題，完善了小區(qū)物業(yè)治理結(jié)構(gòu)，還實(shí)現(xiàn)了公共收益年年盈余。

江灣國(guó)際居民區(qū)全景圖 本文均為 楊浦區(qū)新江灣城街道供圖

新江灣城街道下轄的合生江灣國(guó)際公寓小區(qū)屬規(guī)模較大的商品房小區(qū)，從2007年至2012年分四期建造，占地面積約18萬(wàn)㎡，共有近2300戶(hù)居民、98家商鋪。由于房屋存在質(zhì)量缺陷，該小區(qū)出現(xiàn)較嚴(yán)重的居民樓外墻滲水問(wèn)題，影響居民正常居住、生活，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)矛盾頻發(fā)。

小區(qū)門(mén)頭圖

為了解決這一社區(qū)難點(diǎn)，2017年以來(lái)，該小區(qū)首先進(jìn)行“開(kāi)源”，面對(duì)小區(qū)公共收益收入少、籌集渠道窄的難題，業(yè)委會(huì)牽頭積極擴(kuò)大公共收益收入渠道，形成公共收益多元籌集格局。

例如，該小區(qū)制定了小區(qū)停車(chē)辦法，規(guī)范小區(qū)停車(chē)費(fèi)收取，每年大約收取停車(chē)費(fèi)260萬(wàn)元，其中固定停車(chē)費(fèi)約200萬(wàn)元，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)約60萬(wàn)元。

業(yè)委會(huì)在保留小區(qū)維修基金部分流動(dòng)性的前提下，將2500萬(wàn)元維修基金以三年定期存款方式存入銀行，并與銀行商議適當(dāng)上浮存款年利率到3.57%，一年所得利息約90萬(wàn)。

小區(qū)業(yè)委會(huì)還通過(guò)引入快遞柜，利用小區(qū)地下車(chē)庫(kù)和96臺(tái)電梯設(shè)置廣告等方式獲得公共收益收入，每年約100萬(wàn)元。

這一屆業(yè)委會(huì)上任伊始，在重新選聘物業(yè)公司的同時(shí)，還針對(duì)前任物業(yè)公司的違規(guī)行為開(kāi)展訴訟，追回小區(qū)十年公共收益約385萬(wàn)元。江灣國(guó)際小區(qū)多措并舉，形成以停車(chē)費(fèi)為主要來(lái)源的公共收益多元籌集格局，在扣除相應(yīng)成本和物業(yè)公司份額后，每年獲得公共收益收入約300萬(wàn)元。

有了足夠的公共收益，更要用好這筆錢(qián)。

為此，江灣國(guó)際小區(qū)不斷創(chuàng)新和優(yōu)化組織保障機(jī)制，確保公共收益“用對(duì)”“用好”“用得廉潔高效”。

該小區(qū)實(shí)施居委會(huì)與業(yè)委會(huì)反向“交叉任職”。引導(dǎo)業(yè)委會(huì)主任進(jìn)入居委會(huì)，而不是居委會(huì)成員到業(yè)委會(huì)交叉任職，把業(yè)委會(huì)主任吸納進(jìn)居委會(huì)班子，并讓他負(fù)責(zé)“治保”條線(xiàn)。這個(gè)辦法破解了居委會(huì)成員不愿意到業(yè)委會(huì)交叉任職、業(yè)委會(huì)委員津貼制度難落實(shí)、對(duì)業(yè)委會(huì)監(jiān)督困難等諸多難題。兩者之間的工作內(nèi)容具有較大程度的交叉性，既提升了業(yè)委會(huì)專(zhuān)業(yè)能力，又降低了業(yè)委會(huì)主任工作壓力。

此外，江灣國(guó)際小區(qū)通過(guò)在小區(qū)內(nèi)挖掘群眾領(lǐng)袖，成立了一個(gè)監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督委和業(yè)委會(huì)良性互動(dòng)，同時(shí)成立小區(qū)專(zhuān)家智囊團(tuán)，由小區(qū)專(zhuān)業(yè)人士為公共收益收支中的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題提供智囊支持，例如專(zhuān)家組曾對(duì)物業(yè)采購(gòu)的小區(qū)電梯維修零部件價(jià)格提出專(zhuān)業(yè)建議，壓縮了價(jià)格水分，極大地避免了不必要的開(kāi)支。

一個(gè)個(gè)座談、聽(tīng)證、動(dòng)員會(huì)在小區(qū)里召開(kāi)，既提高了居民對(duì)業(yè)委會(huì)工作知曉度、支持度，又監(jiān)督了公共收益的使用，提高了業(yè)委會(huì)公信力。

監(jiān)督委、業(yè)委會(huì)、專(zhuān)家組會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)

2017年以來(lái)，江灣國(guó)際小區(qū)業(yè)委會(huì)利用公共收益補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金，保障滲水維修的大額支出，分批對(duì)建筑外墻滲水房屋進(jìn)行維修，逐漸解決物業(yè)治理的主要矛盾。

維修外墻漏水現(xiàn)場(chǎng)施工

在重點(diǎn)解決小區(qū)房屋外墻滲水維修難題的同時(shí)，該社區(qū)還將公益收益用于小區(qū)綠化、電子防盜網(wǎng)安裝、路口道閘建設(shè)等方面，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，美化小區(qū)環(huán)境。

江灣國(guó)際小區(qū)景觀一角

五年多的社區(qū)實(shí)踐，也讓楊浦區(qū)新江灣街道辦事處副主任錢(qián)林玲總結(jié)出了一些心得體會(huì)。

錢(qián)林玲說(shuō)，其實(shí)不少小區(qū)的停車(chē)費(fèi)加上廣告費(fèi)等就是一筆非常可觀的收入，只要加強(qiáng)管理，例如與銀行談判理財(cái)，還可以產(chǎn)生利息，就能為社區(qū)財(cái)政提供源源不斷的財(cái)力。

“不要事事都依賴(lài)政府。有的地方遇到類(lèi)似我們這個(gè)小區(qū)的事情時(shí)，居民要么等著政府來(lái)解決，要么用一些過(guò)激的方式解決。”錢(qián)林玲說(shuō)，他們通過(guò)居民自治的辦法，很好地解決了這一問(wèn)題。

2022年11月，為進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)力量參與社會(huì)治理創(chuàng)新，由上海市民政局指導(dǎo)，上海市社會(huì)建設(shè)研究會(huì)和上海公益新媒體中心共同主辦了第二屆上海社會(huì)建設(shè)和基層社會(huì)治理創(chuàng)新項(xiàng)目征集與推廣活動(dòng)。

江灣國(guó)際小區(qū)的這次實(shí)踐，也入選了第二屆上海社會(huì)建設(shè)和基層社會(huì)治理創(chuàng)新項(xiàng)目征集與推廣活動(dòng)的獲獎(jiǎng)案例，獲評(píng)為“十佳創(chuàng)新展示項(xiàng)目”。

下一步，楊浦區(qū)新江灣街道打算對(duì)江灣國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行更加深入的研究總結(jié)，固化為街道層面的制度，在具備條件的小區(qū)進(jìn)行復(fù)制推廣，進(jìn)一步放大江灣國(guó)際典型經(jīng)驗(yàn)的示范效應(yīng)。