游香港的人，如果登上太平山，會(huì)對(duì)港人在建筑上的聰明才智印象深刻，太平山就像一個(gè)建筑的母體，在海拔的各個(gè)高度都有樓盤和私人別墅。香港是立體化人類的杰作。

但在這一切背后，是居民住宅的微型化，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，人們只能買得起小單元，和內(nèi)地小區(qū)不同，這里的樓盤很少有公共面積，內(nèi)地的公共花園、泳池在這里就是奢侈品。經(jīng)典的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，自由市場(chǎng)會(huì)讓一切都停停當(dāng)當(dāng)，市場(chǎng)繁榮，井然有序。可是非常市場(chǎng)化的香港樓市提供了一個(gè)反面案例，在全世界都算得上富裕的香港，無(wú)法提供一個(gè)令人滿意的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一群能吃苦的市民，特別聰明會(huì)做生意的商人，一個(gè)廉潔法治的政府，為何不能提供一個(gè)滿意的住房市場(chǎng)？

前一段時(shí)間我在香港和一個(gè)香港本地做建筑承包的上市公司高管聊天，他說(shuō)香港住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，新加坡比香港人口少很多，每年供應(yīng)新房4萬(wàn)套，香港只能供應(yīng)1萬(wàn)套。

供應(yīng)和需求決定價(jià)格，價(jià)格高就是供不應(yīng)求，所以需要分析的最核心問(wèn)題是，為什么香港每年供應(yīng)市場(chǎng)的住宅如此之少?

內(nèi)地土地掌握在地方政府手中，但香港政府手中掌握的土地非常有限，這些年投放土地是原來(lái)公共設(shè)施改造釋放出來(lái)，港府其實(shí)沒(méi)有能力通過(guò)土地投放平抑土地價(jià)格。

港府手中權(quán)力有限，無(wú)法盤活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。這些人或者企業(yè)，他們?yōu)楹尾荒贸鰜?lái)改造，這倒還真是一個(gè)問(wèn)題。

香港還有很多公共土地，比如青山、海洋，香港也試圖通過(guò)填海新增土地供應(yīng)，但是遭到環(huán)保機(jī)構(gòu)阻擋，一旦遇到民間反對(duì)，政策就無(wú)法執(zhí)行下去。

香港寸土寸金，那說(shuō)的是港島和與港島臨近的九龍區(qū)域。實(shí)際上，在深圳臨邊還有離島區(qū)域都沒(méi)有怎么開(kāi)發(fā)，或者說(shuō)完全沒(méi)有開(kāi)發(fā)。香港是個(gè)國(guó)際性大都市，面向的是國(guó)際，但深圳和來(lái)自內(nèi)地購(gòu)買力日趨重要，完全可以在臨深片區(qū)開(kāi)發(fā)旅游購(gòu)物產(chǎn)業(yè)。

香港現(xiàn)有住宅區(qū)都在地鐵站沿線，特別是九龍，一個(gè)個(gè)居民區(qū)圍繞地鐵站建立，地鐵站成為一個(gè)個(gè)居民區(qū)的靈魂，將這里和港島、尖沙咀這些就業(yè)和商業(yè)聚集區(qū)連接起來(lái)。好像還有一種說(shuō)法是，香港不去開(kāi)拓新住宅區(qū)，是因?yàn)槌烁蹗u和臨近區(qū)域，缺乏工作機(jī)會(huì)。當(dāng)然在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，圍繞老城區(qū)很少有失敗的案例，但在增加住宅供應(yīng)量上能做的很有限。說(shuō)新區(qū)域就缺乏工作崗位和競(jìng)爭(zhēng)力，完全是思維固化和缺少開(kāi)拓精神，內(nèi)地興建了多少被稱為鬼城的新城，過(guò)了一段時(shí)間就開(kāi)始有了活力。

港人現(xiàn)在想的都是在有限空間內(nèi)怎么提高使用率。比如怎么能在一個(gè)小房間里設(shè)計(jì)好各種需求，大家只能在已建成區(qū)想辦法，聰明才智用在使城市立體化上面。這方面的經(jīng)驗(yàn)的確值得借鑒，地鐵和居住區(qū)緊密相連，樓下就是公交車站，交通立體化，公路交通系統(tǒng)盡管車道較少，整體還能通暢。

與此同時(shí)，通過(guò)增加供應(yīng)量降低房?jī)r(jià)這條路，基本被堵死了，可以展望的是，香港人買房會(huì)更加困難，居住條件不會(huì)有什么改善。這還是在香港人不怎么生育的情況下。

如果簡(jiǎn)單的說(shuō)這是共輸，那也并不客觀。保持樓市緊缺，對(duì)香港樓市的整個(gè)市值有利，它特別有利于資源持有者，任何個(gè)人和組織都可以通過(guò)持有香港樓盤，成為社會(huì)財(cái)富的分割者，整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富都因?yàn)闃鞘邢∪倍魅氲奖澈蟮某钟姓呤种?，這是香港超級(jí)富豪特別多的原因之一。

假設(shè)香港樓房現(xiàn)在多了一倍建筑面積，香港樓市整體市值將下降，這些富豪或者普通樓盤持有者資產(chǎn)將會(huì)大面積縮水。

在一本小說(shuō)里有個(gè)商人舉過(guò)一個(gè)案例，一個(gè)文物商人買了4只稀世古董，他當(dāng)即打碎了3只，只剩下一只，市值反而比4只更高。稀缺產(chǎn)生的市值，要比供需平衡更大。

假設(shè)香港樓市獲得大量新鮮供應(yīng)，普通居民住房條件大幅改善，那么整體市值可能只有現(xiàn)在的一半不到。

有人認(rèn)為這是地產(chǎn)富豪的一個(gè)選擇，選擇不讓新增產(chǎn)能入市以維持自己的財(cái)富，從結(jié)果上看，減少供應(yīng)量的最大受益者的確是地產(chǎn)商。

香港樓市格局如此，是一場(chǎng)政府、商人、環(huán)保組織和市民的共謀，人們追逐短期利益，而沒(méi)有看到更長(zhǎng)遠(yuǎn)的福祉，守著已經(jīng)建成的成熟商業(yè)區(qū)發(fā)展，更為安全，缺少拓展新區(qū)的能力。普通人為了讓房?jī)r(jià)維持下去，也反對(duì)供應(yīng)量增加，將更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益拋棄了。香港根本就不缺少土地，缺少的是向自己動(dòng)刀子的能力。 

（原標(biāo)題為《香港樓市的競(jìng)爭(zhēng)失靈》）