梁*偉、鐘*良也來(lái)?yè)u號(hào)搶房啦？

日前，上海市中心豪宅翠湖天地的搖號(hào)名單刷屏了朋友圈，名單中有多名疑似知名港臺(tái)明星。

除此之外，最引人注目的是名單中還有大量的公司購(gòu)房——該項(xiàng)目推出118套預(yù)售房源，搖號(hào)排序共計(jì)385組。其中以公司名義購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)214組，占比將近55.6%，超過(guò)半數(shù)以上。網(wǎng)友震驚之余感嘆，搖號(hào)搖出了冰山一角。

而在上周，杭州首個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)和家園公布了意向登記材料清單和材料說(shuō)明，其中關(guān)于公司購(gòu)房的內(nèi)容也引起了大家的關(guān)注。在和家園的登記說(shuō)明里，明確表示企業(yè)購(gòu)房可以參與搖號(hào)，但不優(yōu)先，限登記一個(gè)號(hào)。

購(gòu)房搖號(hào)時(shí)代，以公司名義購(gòu)房，會(huì)成為規(guī)避限購(gòu)政策、提高搖號(hào)中簽率的一種手段嗎？

以公司名義買(mǎi)房，這種情況在杭州較少見(jiàn)

自從這兩年連續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策后，杭州以公司名義買(mǎi)房的現(xiàn)象多嗎？

錢(qián)報(bào)記者從杭州房管部門(mén)、二手中介以及開(kāi)發(fā)商等多方打聽(tīng)了解到，真正實(shí)踐操作的極少。

杭州房管部門(mén)的一位相關(guān)工作人員表示，據(jù)他所知，在杭州，公司購(gòu)房是非常少見(jiàn)的，絕大多數(shù)樓盤(pán)都沒(méi)有碰到過(guò)以公司名義購(gòu)房的情況。因?yàn)閹缀蹩梢院雎圆挥?jì)，所以房管部門(mén)未曾專(zhuān)門(mén)統(tǒng)計(jì)過(guò)這方面的數(shù)據(jù)。

幾家知名中介公司的資深經(jīng)紀(jì)人也都表示，普通的二手住宅中，公司購(gòu)房幾乎沒(méi)碰到過(guò)。而在二手豪宅領(lǐng)域，公司購(gòu)房的情況倒是有零星出現(xiàn)。豪宅經(jīng)紀(jì)人吳先生說(shuō)，從事豪宅交易這些年來(lái)，以公司名義買(mǎi)房的客戶(hù)只能算是“少量的”，近兩年來(lái)自己只經(jīng)手過(guò)一套。

“一般來(lái)說(shuō)買(mǎi)得起豪宅的客戶(hù)年紀(jì)都相對(duì)較大，有成年子女。即使名下有數(shù)套房產(chǎn)，也可以通過(guò)騰挪名額來(lái)騰出房票?！眳窍壬f(shuō)，自己經(jīng)手的那起以公司名義買(mǎi)房的案例，是因?yàn)榭蛻?hù)年紀(jì)不大，“70后和80后客戶(hù)，子女年紀(jì)尚小，沒(méi)有購(gòu)房資格，最后才采取了這種方式。”

一位開(kāi)發(fā)商則明確表示，在杭州，以公司名義買(mǎi)房聽(tīng)聞不多，“這種情況最可能出現(xiàn)在兩類(lèi)樓盤(pán)，一類(lèi)是高端豪宅，另一類(lèi)是地段較偏、總價(jià)較低的樓盤(pán)，用來(lái)給員工做宿舍?！?/p>

Y女士和丈夫經(jīng)營(yíng)著一家頗具規(guī)模的私營(yíng)外貿(mào)公司，公司地處臨安一帶。大概七八年前，那會(huì)兒臨安還未撤市設(shè)區(qū)，無(wú)論是心理上還是地理上跟杭州市區(qū)的距離都相對(duì)較遠(yuǎn)。雖然公司有專(zhuān)門(mén)的單身宿舍，但是為了吸引和留住公司的中高層人才，Y女士以公司名義在余杭中泰的新明半島和新西湖小鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)了近20套房源，戶(hù)型面積從90~160多平方米的都有，用來(lái)給中高層員工居住。

以公司名義買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)要交大量的稅費(fèi)

在和家園公布的意向登記材料清單和材料說(shuō)明中，對(duì)于企業(yè)購(gòu)房，特意提醒“三年內(nèi)不得上市交易”、“保有環(huán)節(jié)有稅費(fèi)”。此外還列明了企業(yè)參加搖號(hào)需要提交的資料包括——新版營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或舊版營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證）；法人代表證明；公司委托法人辦理的委托書(shū)；法人委托個(gè)人辦理的委托書(shū)（若法人前來(lái)辦理則不用提供）；公司章程；需要一次性付款。

可見(jiàn)，企業(yè)購(gòu)房有諸多限制條件。豪宅經(jīng)紀(jì)人陳先生直言，公司購(gòu)房比較麻煩，“我們一般不建議”。

首先，公司購(gòu)置房產(chǎn)需要一次性付款，要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款；其次，無(wú)論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是公司購(gòu)房，均按照房款的3%繳納契稅；第三，公司名下的房產(chǎn)每年都需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。

而當(dāng)企業(yè)房產(chǎn)出售時(shí)，更需要繳納高額稅費(fèi)，包括：1、增值稅及附加，按(不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià))×5.6%征收；2、土地增值稅，按(轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額)×四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收；或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按成交價(jià)格的5%核定征收；3、企業(yè)所得稅，按轉(zhuǎn)讓所得收益×25%征收；4、印花稅，按成交價(jià)格×0.05%征收。

以一套當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)原值為500萬(wàn)元、現(xiàn)售價(jià)為1000萬(wàn)元的房產(chǎn)來(lái)計(jì)算，賣(mài)出時(shí)需要繳納的稅費(fèi)約為：增值稅及附加28萬(wàn)元+土地增值稅50萬(wàn)元+企業(yè)所得稅105.5萬(wàn)元+印花稅0.5萬(wàn)元=184萬(wàn)元。

此外，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)外有債務(wù)，此筆房產(chǎn)還有可能被債權(quán)人追索。

不過(guò)，對(duì)于規(guī)模較大的實(shí)體公司來(lái)說(shuō)，公司購(gòu)房或許還有一些財(cái)務(wù)上的考慮。像Y女士，早年以公司名義購(gòu)入持有的這批房產(chǎn)，既是手頭余錢(qián)的一個(gè)投資途徑，也可以作為公司固定資產(chǎn)安穩(wěn)軍心，并且在財(cái)務(wù)上也能抵稅。

同樣以購(gòu)入原值500萬(wàn)元的房產(chǎn)為例。公司購(gòu)房后，每年需要繳納的房產(chǎn)稅為500×0.84%=4.2萬(wàn)元。而按照目前比較通行的房產(chǎn)計(jì)提折舊的計(jì)算方法，即預(yù)留殘值5%，折舊年限為20年，每年的折舊額=固定資產(chǎn)原值×（1-殘值率）/折舊年限，則每年的折舊額為23.75萬(wàn)元。再按照企業(yè)所得稅率25%，每年計(jì)提折舊這一塊，可以節(jié)省企業(yè)所得稅5.9375萬(wàn)元，大于每年所交的房產(chǎn)稅。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，公司購(gòu)房，在房屋持有期間，有可能為公司節(jié)省稅費(fèi)。

而且，跟普通固定資產(chǎn)的不同之處在于，實(shí)際上房產(chǎn)的價(jià)值不僅不會(huì)折舊，反而極有可能上升。也因此，之前A股市場(chǎng)上曾傳出過(guò)有ST公司靠賣(mài)出兩套房產(chǎn)扭虧為盈避免退市的新聞，令人感喟。

杭州首個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)，無(wú)一家公司申請(qǐng)搖號(hào)

很多購(gòu)房者擔(dān)心，隨著杭州全面進(jìn)入購(gòu)房搖號(hào)時(shí)代，今后杭州也會(huì)像上海這樣，出現(xiàn)大量公司購(gòu)房擠壓普通家庭購(gòu)房空間的情況。

對(duì)此，浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，杭州畢竟跟上海情況不同，上海的戶(hù)口限制政策遠(yuǎn)比杭州嚴(yán)厲。市中心豪宅的供應(yīng)稀缺度也遠(yuǎn)比杭州高，企業(yè)注冊(cè)數(shù)和外來(lái)人口都比杭州多得多，所以才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)排序名單中超半數(shù)是公司購(gòu)房者的情況。“在杭州落戶(hù)難度并不高，積分落戶(hù)政策、老年落戶(hù)投靠等等途徑較多，通常來(lái)說(shuō)犯不著用公司名義買(mǎi)房?！?/p>

比如杭州首個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)和家園，從4月14日開(kāi)始接受現(xiàn)場(chǎng)登記申請(qǐng)，截至記者發(fā)稿前，已經(jīng)登記申請(qǐng)的400余組客戶(hù)中，沒(méi)有一例公司登記申請(qǐng)。

荊海燕表示，除非搖號(hào)樓盤(pán)與周邊的二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛，中間存在巨大的價(jià)差套利空間，才會(huì)有不具備購(gòu)房資格的人花大力氣專(zhuān)門(mén)注冊(cè)公司來(lái)參與搖號(hào)。但后續(xù)即使搖號(hào)中簽后，如果要出售獲利仍然繞不開(kāi)高額的交易稅費(fèi)。

另外，杭州規(guī)定企業(yè)買(mǎi)房后三年內(nèi)不得交易。三年后，隨著住宅房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，樓市行情是否還會(huì)如此火熱，也是頗值得商榷的。

而上海之前的樓盤(pán)搖號(hào)名單中，公司購(gòu)房通常不到10組。翠湖天地之所以會(huì)出現(xiàn)214組公司客戶(hù)，在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，一是因?yàn)楹诵牡囟蔚暮勒邆浜軓?qiáng)的資產(chǎn)抗跌屬性，二是該項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)價(jià)格在近3年內(nèi)沒(méi)有漲幅，具備較高的價(jià)格成長(zhǎng)空間。

(原題：《搖號(hào)時(shí)代，“公司購(gòu)房”會(huì)在杭州盛行嗎》)