顏南海

1965年12月生，上海人。美國西伊利諾依大學(xué)訪問學(xué)者、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。1988年畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)系。1988年7月至1993年3月在上海市土地批租辦公室工作，曾參與中國首次土地批租國際招標(biāo)，負(fù)責(zé)中國首次房地產(chǎn)市場調(diào)研，并擔(dān)任《上海市房地產(chǎn)市場》年鑒編委；著有《地租理論及在社會(huì)主義社會(huì)的應(yīng)用》《1995中國房地產(chǎn)市場》《上海市辦公樓市場回顧》等。1993年3月至1999年10月，任上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人, 曾獲“上海市杰出青年崗位能手”、“浦東十大招商能手”稱號(hào)；組織編寫的《陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》獲上海市政府決策咨詢獎(jiǎng)。1999年10月起，參加國家級(jí)要素市場上海鉆石交易所的籌建。2000年10月至今，任中國鉆石交易中心、上海鉆石交易所副總裁；兼任上海黃金飾品行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長。

時(shí)間：2015 年9 月24 日下午2:00

地點(diǎn)：上海鉆石交易所

采訪：嚴(yán)亞南

整理：嚴(yán)亞南

嚴(yán)亞南：顏總，您好！30年前，您從復(fù)旦大學(xué)畢業(yè)后，就成為上海市土地批租辦的工作人員，參與了上海首次土地批租即虹橋26號(hào)地塊的國際招標(biāo)工作，同時(shí)，您還負(fù)責(zé)組織了新中國成立以后首次房地產(chǎn)市場調(diào)研，可以說您參與的這些事都是史無前例的。今天，能不能先請(qǐng)您談?wù)勈侨绾伍_啟職業(yè)生涯的？

顏南海：好的，謝謝，非常榮幸。我于1984年到1988年在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)系學(xué)習(xí)。1987年的某一天，當(dāng)時(shí)我們經(jīng)濟(jì)系的主任邀請(qǐng)了上海市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室王安德副主任來講課，我很有幸地去聽了。聽完報(bào)告后，我就跟王主任交流，結(jié)束時(shí)他問我：小顏同學(xué)，你什么時(shí)候畢業(yè)？

我說我明年就畢業(yè)了。他說，歡迎到我們那兒工作。這樣，我就跟王主任結(jié)下了緣分。因?yàn)橛辛诉@個(gè)目標(biāo)，我用了不到一年時(shí)間，通盤看了很多書，完成了自己的畢業(yè)論文，題目就是《土地的級(jí)差地租及其在社會(huì)主義社會(huì)的應(yīng)用》。我們復(fù)旦大學(xué)的張薰華、蔣學(xué)模、洪遠(yuǎn)鵬、李慧中以及我的班主任宗平都是研究土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的專家，他們對(duì)我的影響很深。

與王主任的結(jié)緣，為我以后進(jìn)入批租辦工作打下了重要基礎(chǔ)。我在1988年7月正式畢業(yè)，當(dāng)時(shí)王主任說批租辦缺人，讓我早點(diǎn)去，所以7月，我就去土地批租辦報(bào)到了。那時(shí)候，批租辦的工作人員都是從各個(gè)單位借調(diào)過來的，基本上都是兩頭跑，經(jīng)常待在辦公室的就是杜承文。李鈺君同志當(dāng)時(shí)是在市政府法制辦、批租辦兩頭跑，王主任在房產(chǎn)局還有工作。后來杜承文走了以后，批租辦基本上就沒有常駐人員了。所以，王主任希望我趕緊來。

當(dāng)時(shí)的批租辦設(shè)在人民路879號(hào)803室的一間一室戶民宅里，只有半個(gè)廁所。我第一天上班的時(shí)候，就在底樓碰到李鈺君，王主任為我作了介紹。因?yàn)樗L得比較成熟，看上去年紀(jì)比較大。我說：“李老師好，我會(huì)跟著你一起好好干?！币院笪覀兙统蔀楹芎玫耐?。那時(shí)候的辦公條件很艱苦，又沒有什么人手，所以我當(dāng)時(shí)是什么事情都要干。開會(huì)的會(huì)議紀(jì)要，我們都是手寫的，會(huì)上來不及記錄就帶回家里整理，然后再謄抄清楚；復(fù)印機(jī)壞了，也是自己修；在我到批租辦之前，批租辦是沒有檔案的，去了以后，我把一整套檔案建立起來了。

雖說那時(shí)條件很差，但是在批租辦的這段時(shí)光給我留下非常美好的回憶。像我這樣剛畢業(yè)的大學(xué)生，一出校門就進(jìn)入了市政府一個(gè)相對(duì)比較高層次的單位工作，幾乎每個(gè)星期都可以看到市長、副市長、秘書長、各個(gè)委辦的主任，這些領(lǐng)導(dǎo)讓人感覺是可以和他們平起平坐的；同時(shí)，還可以接觸到國際房地產(chǎn)業(yè)的一些專業(yè)人士，像梁振英、劉紹鈞、簡福飴等，以及很多前來咨詢批租的客戶。對(duì)我來說，眼界提升得很快。我可以在工作中觀察他們處理問題的方法，學(xué)習(xí)和體會(huì)他們的思維方式、個(gè)人風(fēng)格等，學(xué)習(xí)怎么寫報(bào)告、怎么總結(jié)以及各種問題如何協(xié)調(diào)等，這些都不是從書本上可以學(xué)到的。這段經(jīng)歷對(duì)我此后人生的發(fā)展以及各方面的成長非常有好處。所以現(xiàn)在回想起來，還是很喜歡那段艱苦的歲月。

嚴(yán)亞南：一畢業(yè)就進(jìn)入了市政府一個(gè)層次相對(duì)比較高的部門，對(duì)您個(gè)人來說，職業(yè)生涯的起點(diǎn)還是很高的。

顏南海：是的，起點(diǎn)比較高。今天說到“批租”，人人都知道，但是那個(gè)時(shí)候很多人都不知道。那時(shí)候同學(xué)們之間碰面，問我去哪兒了，我說“批租辦”，幾乎沒有人知道什么是“批租辦”，這是一個(gè)涉外部門，是太新的事物。

嚴(yán)亞南：您決定去批租辦工作的時(shí)候，家人、同學(xué)、老師都有什么反應(yīng)和評(píng)價(jià)？他們知道這是一個(gè)什么樣的單位嗎？

顏南海：那時(shí)候，我的同學(xué)大部分是去進(jìn)出口公司，覺得做生意好，去進(jìn)出口公司是件時(shí)髦的事情，收入多又能接觸外商，是非常好的職業(yè)選擇。但是，我還是希望能夠?yàn)閲摇檎鳇c(diǎn)事情。當(dāng)初很多老師對(duì)我的選擇是比較贊同的，像我的班主任宗平以及李慧中老師都很支持我，對(duì)我說：你在這工作中有什么需求，我們都會(huì)大力支持。

嚴(yán)亞南：如果單就收入來講，那時(shí)候在政府部門工作收入是很低的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如公司、企業(yè)，政府機(jī)關(guān)的收入其實(shí)是到20世紀(jì)90年代才開始有了改觀。

顏南海：是的，那時(shí)候在政府工作的收入要比進(jìn)出口公司的人少一半左右。但是，當(dāng)時(shí)有幾個(gè)學(xué)校邀請(qǐng)我去講課，所以還是會(huì)有比較不錯(cuò)的講課費(fèi)。我記得那個(gè)時(shí)候講課一個(gè)小時(shí)50塊錢，大概和復(fù)旦的教授差不多了。我在復(fù)旦所學(xué)的理論知識(shí)，特別是在地租理論方面的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)還是打得比較扎實(shí)的，加上身處一個(gè)很前沿的部門，能夠接觸到很多重要、有價(jià)值的信息和理論，所以我可以把理論與實(shí)踐結(jié)合起來講。應(yīng)該說，因?yàn)樽约哼x擇了一個(gè)喜歡的職業(yè)，所以幸福指數(shù)就比較高。

嚴(yán)亞南：1990年，您與宗平、王安德共同撰寫的《地租理論及在社會(huì)主義社會(huì)的應(yīng)用》一書出版，這本書是否就是您畢業(yè)論文的延伸？當(dāng)時(shí)寫這本書的初衷是什么？

顏南海：對(duì)，這本書是由我牽頭，我的班主任宗平老師、我的領(lǐng)導(dǎo)王安德同志，還有后來成為上海市規(guī)劃管理局局長的毛家樑一起參與的。20世紀(jì)80年代，從政府到理論界都在探討土地可否從無償使用轉(zhuǎn)變到有償使用。最早的時(shí)候，學(xué)術(shù)界只能引用馬克思的理論，然后從馬克思的理論發(fā)展到研究世界經(jīng)濟(jì)史的發(fā)展，在此過程中理論研究很多，但是怎么把理論應(yīng)用到城市建設(shè)的實(shí)踐呢？當(dāng)時(shí)我就覺得，我們對(duì)城市土地級(jí)差地租理論的實(shí)證研究比較少。所以，我們那本書是把中國的土地制度從古至今梳理了一遍，一直寫到20世紀(jì)90年代初。

中國歷史上的土地管理制度其實(shí)是很豐富的，遠(yuǎn)的不說，就說民國時(shí)期。當(dāng)初王總給我推薦過兩本書，一本是《上海地價(jià)研究》，另一本是民國時(shí)期的法律制度匯編。后來，這兩本書王總通過我送給了梁振英先生。梁振英先生看了很吃驚，他不知道在民國時(shí)期，我們的土地制度就允許租地造屋了。比如我是這塊土地的業(yè)主，你來向我租這塊地。這塊土地可能是無限期的，但我租給你30年，然后你可以在這塊土地上造建筑物，建完以后出租給別人。越劇表演藝術(shù)家尹桂芳曾經(jīng)跟我說，20世紀(jì)40年代，她用七根金條買了一棟別墅，但是后來一看，發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，為什么？別墅是租地造屋的人所有的，她不可能有產(chǎn)權(quán)，只能租賃。

新中國成立以后一直到1957年，還是有很多土地制度并存發(fā)展。到1957年以后，土地基本上實(shí)行國有化或者集體化了。1978年以后，農(nóng)村實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，率先在土地使用制度上進(jìn)行改革。農(nóng)民的積極性被調(diào)動(dòng)起來，長期束縛的生產(chǎn)力得到了釋放。農(nóng)村土地使用制度改革以后，城市土地的使用問題開始進(jìn)入大家的視野。我記得，于光遠(yuǎn)［注：1915年7月—2013年9月，上海人，經(jīng)濟(jì)學(xué)家。］最早提出，馬克思的級(jí)差地租理論也可以運(yùn)用在我們社會(huì)主義國家。但是，講得最透徹或者最先完整闡述的，是我們復(fù)旦大學(xué)的張薰華教授，當(dāng)然后來還有李慧中老師。在大量的理論研究之后，上海就在中央的要求下進(jìn)入探索和試點(diǎn)階段。像王安德主任這批人，當(dāng)時(shí)還很年輕、有抱負(fù)，希望能夠?qū)W習(xí)先進(jìn)的東西，希望為國家做事情，香港就成為他們了解西方世界的一個(gè)非常好的窗口。

香港的土地制度承襲了英國的土地制度，但只承襲了整個(gè)制度的一部分?，F(xiàn)在回頭看，我們學(xué)習(xí)、借鑒的香港土地制度是有局限性的，要認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)很重要。

嚴(yán)亞南：當(dāng)初借鑒和學(xué)習(xí)香港的土地制度，是中央給上海的任務(wù)和要求，也是經(jīng)過反復(fù)比較、深思熟慮的。

顏南海：是的。當(dāng)初上海根據(jù)中央的要求學(xué)習(xí)、借鑒香港的制度，有當(dāng)時(shí)的歷史背景和理由。我們一直沿用土地公有制，如果突然有一天告訴大家，土地可以像國外一樣可以買賣、交易，這個(gè)“彎”肯定轉(zhuǎn)不過來，當(dāng)時(shí)的法律也不允許。在那個(gè)時(shí)候，人們的思想認(rèn)識(shí)、社會(huì)輿論環(huán)境還沒有達(dá)到可以公開討論這些問題的地步。土地制度是國家經(jīng)濟(jì)制度的重要組成部分，牽一發(fā)動(dòng)全身，要很慎重地進(jìn)行改革。選擇香港，就是因?yàn)榭吹酵恋氐乃袡?quán)與使用權(quán)可以分離，并且在實(shí)踐中運(yùn)用得很成功。所以說，選擇學(xué)習(xí)香港土地制度，可以解決當(dāng)時(shí)理論和實(shí)踐上的困境。但是，30年后，我們回過頭來看，我們學(xué)的是英國這種君主立憲制國家的政策，學(xué)的是英國人占領(lǐng)、租借我們土地的殖民統(tǒng)治時(shí)期的制度，是有自身局限性的。我覺得我們需要認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

我記得有一次，俄羅斯總統(tǒng)葉利欽帶領(lǐng)一大批商業(yè)人員到中國訪問，專門提出要到上海學(xué)習(xí)。他在會(huì)上講：今天我來這里，就是要來學(xué)上海怎么搞土地批租的。我要請(qǐng)你們上海市長（那時(shí)候是徐匡迪）來跟我講一下，上海的土地批租是怎么回事？可見，我們當(dāng)初在很短的時(shí)間里，通過學(xué)習(xí)、借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)而開創(chuàng)的土地利用模式，不僅為中國的改革開放提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，還引起了世界上其他國家的高度關(guān)注。但是，今天這種模式已經(jīng)被運(yùn)用到極致，我們更應(yīng)該要審視出現(xiàn)的問題，深入思考中國土地使用制度改革的方向和未來。

嚴(yán)亞南：在您看來，我們未來土地使用制度改革的方向是什么？如何進(jìn)一步深化呢？

顏南海：目前學(xué)術(shù)界認(rèn)為改革的方向可能會(huì)有兩個(gè)：一是土地私有化；二是在現(xiàn)行土地出讓方式和年限上進(jìn)行改革。在我看來，把土地所有權(quán)與使用權(quán)進(jìn)行分離，這符合我們社會(huì)主義國家的制度，但是在具體的土地出讓上，是不是可以增加一部分土地的永業(yè)權(quán)？可不可以嘗試像住宅這些用地實(shí)行永業(yè)權(quán)？或者設(shè)定999年的期限。即使是有限期的土地，是不是也可以作些調(diào)整？另外，我們農(nóng)村的集體用地將來應(yīng)該全部國有，在嚴(yán)格控制規(guī)劃的前提下，使用權(quán)是否可以在現(xiàn)在規(guī)定的租賃期限上再加10年或20年？在我們當(dāng)年制訂的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》中，根據(jù)不同用途設(shè)定的土地使用年限是50年、40年、20年，最高是50年。國務(wù)院后來發(fā)布的文件，最高就變成70年了。

嚴(yán)亞南：原來聽王總講過，土地使用50年或者說70年的年限是根據(jù)銀行的遠(yuǎn)期貼現(xiàn)率計(jì)算的，為此還畫了個(gè)曲線，比較下來50年和70年的收益沒差多少，所以就定了50年。

顏南海：年限的設(shè)定、都要以某一個(gè)依據(jù)或者說學(xué)術(shù)指標(biāo)為基礎(chǔ)。我們現(xiàn)在確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)改革深化期，有很多問題值得研究。比如，土地70年使用權(quán)到期以后怎么處理？這里面有一整套復(fù)雜的法律問題需要深化研究。又比如，1989年國務(wù)院曾經(jīng)發(fā)過一個(gè)文，所有的城市土地批租收入，40%留地方，60%要交到中央，然后由中央再重新分配。我們?cè)谂獾诙K土地的時(shí)候，為了應(yīng)對(duì)這個(gè)文件，將30%的批租收入給虹橋公司，余下70%的收入中扣除5%作為批租辦的工作基金，其余是給了上海投資信托公司。當(dāng)時(shí)黃菊市長有個(gè)批示，意思是說萬一要交，再從賬里拿出來。但是事實(shí)上，國務(wù)院這個(gè)文件后來沒有執(zhí)行。這就涉及土地批租收入中地方與中央的關(guān)系。再比如，我們當(dāng)年搞批租改革的時(shí)候，開展了新中國成立以來第一次房地產(chǎn)市場信息調(diào)研，并且編纂了《1989年上海房地產(chǎn)市場》，向海內(nèi)外發(fā)行。很遺憾的是，我發(fā)現(xiàn)到2006年之后，上海就不再做房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告了。

我們當(dāng)初建設(shè)房地產(chǎn)市場，學(xué)習(xí)的是香港模式。我覺得香港在這方面有三大優(yōu)勢：第一是香港當(dāng)局對(duì)于土地管理的制度比較完善，每年都編制土地批租的計(jì)劃并向社會(huì)公布；第二是香港的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)；第三是香港房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)非常發(fā)達(dá)。我們上海經(jīng)過20年發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)跟香港比已經(jīng)不相上下，我們房地產(chǎn)的登記系統(tǒng)也做得不錯(cuò)。但是，最近看了一下上海房管局、上海規(guī)土局以及國土局的一些網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)批地內(nèi)容是有的，公告是有的，但是沒有年度計(jì)劃。今年要批多少地？什么地塊？總量是多少？到了年底的批地狀況怎么樣？這些信息都沒看到。所以我覺得，這一塊工作還是要補(bǔ)上去的，要讓大家知道在房地產(chǎn)這個(gè)市場里，市場做了什么，政府做了什么。房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的就是要增強(qiáng)市場信息的透明度，“信息不對(duì)稱”就會(huì)造成封閉、壟斷甚至是腐敗。

嚴(yán)亞南：您當(dāng)年負(fù)責(zé)組織的房地產(chǎn)市場調(diào)查，是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還占據(jù)主導(dǎo)地位、政府各部門信息壁壘森嚴(yán)、沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的情況下進(jìn)行的，應(yīng)該不是件容易的事情吧。能不能談?wù)劷M織開展這項(xiàng)調(diào)查的背景、過程和感受？

顏南海：好的。在講房地產(chǎn)市場信息調(diào)查之前，還是要先交待一下我所參加的第二個(gè)地塊——虹橋28-3C地塊的批租，因?yàn)檫@與后面開展房地產(chǎn)市場調(diào)研是緊密相關(guān)的。

虹橋26號(hào)地塊是上海第一塊通過國際招標(biāo)方式批租的土地，而第二塊虹橋28-3C地塊的批租工作，我是全過程參與的。因?yàn)榈谝粔K地是用國際招標(biāo)的方式，第二塊我們就希望嘗試搞拍賣，所以我們當(dāng)初還專門寫了一個(gè)拍賣的流程和注意事項(xiàng)。包括把客戶放在一起，怎么舉牌？會(huì)碰到什么問題？怎么加價(jià)？把整個(gè)流程都寫好了。

嚴(yán)亞南：那后來為什么沒有進(jìn)行拍賣？招標(biāo)和拍賣，照理都是價(jià)高者得，其中有什么區(qū)別嗎？

顏南海：我記得，虹橋26號(hào)地塊在進(jìn)行國際招標(biāo)的時(shí)候，方案里沒有寫“價(jià)高者得”。因?yàn)楫?dāng)初要求除了報(bào)價(jià)，還必須提供一個(gè)初步的規(guī)劃方案。這個(gè)規(guī)劃方案不是拍腦袋拍出來的，參與招標(biāo)的公司必須找一些設(shè)計(jì)師、規(guī)劃師做一個(gè)方案出來，然后把這個(gè)規(guī)劃方案連同整體報(bào)價(jià)，一起投標(biāo)。而在醞釀虹橋28-3C地塊招標(biāo)的時(shí)候，明確提出“價(jià)高者得”。這里面有多種原因，其中之一是香港專家告訴我們，在香港招標(biāo)地塊、拍賣地塊，兩個(gè)相鄰地塊中第二塊地應(yīng)該要比第一塊價(jià)格略微高一點(diǎn)，或者基本差不多。如果第二塊地價(jià)格往下走了，市場信心就沒有辦法建立。我們這兩地塊都在虹橋開發(fā)區(qū)，所以，提出第二塊地應(yīng)該是“價(jià)高者得”。

招標(biāo)和拍賣的區(qū)別在于：招標(biāo)是暗箱操作，規(guī)定在某一天之內(nèi)要投進(jìn)去；拍賣就不一樣，拍賣可以競價(jià)，親自或者請(qǐng)中介根據(jù)情況不斷加價(jià)，整個(gè)競買的過程比較透明，也不會(huì)產(chǎn)生遺憾。但是拍賣是一種更高級(jí)的競賣方式，有很多鉆空子的技巧，需要政府有更成熟、高超的市場操作經(jīng)驗(yàn)，這也就是后來我們沒有采用的原因。比如說，我們四個(gè)人在私下都談好，就讓你得，我們出價(jià)低，你就得了，這叫“筑籬笆”。到下次再搞拍賣，就讓他得，我們?nèi)齻€(gè)人當(dāng)陪襯，那么政府怎么辦？所以當(dāng)時(shí)專家提出來，這個(gè)拍賣模式條件不成熟。

這也正是梁振英先生當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)上海要培養(yǎng)人才，特別是要培養(yǎng)懂管理的政府官員以及懂房地產(chǎn)市場經(jīng)營的企業(yè)家的原因。在市場剛起步階段，我們面對(duì)的都是全世界的高手，如果不懂得世界上的行情，不懂得房地產(chǎn)專業(yè)里面的各種技巧，怎么能到一個(gè)開放的市場上跟人家競爭呢？所以，后來對(duì)第二塊地沒有用拍賣的方式出讓，而是對(duì)招標(biāo)程序進(jìn)行了簡化，可以不寫規(guī)劃方案，只提供報(bào)價(jià)，這是和第一塊地不一樣的地方。

嚴(yán)亞南：在第二塊地出讓的過程當(dāng)中，您主要做了哪些事情？

顏南海：第二塊地的出讓，我是全過程參與的，主要參與編制招標(biāo)文件、投資指南等。也就是說，要把投資者將來得到這塊地以后，接下來應(yīng)該怎么辦，都寫到文件里面。第二塊地的招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)是在上海、香港兩地同時(shí)召開的。上海的新聞發(fā)布會(huì)是在1988年11月8日下午兩點(diǎn)半在衡山賓館二樓召開的，各大新聞媒體、一些開發(fā)商參加。上海市政府副秘書長夏克強(qiáng)在會(huì)上宣布，除了招標(biāo)28-3C這塊地外，市政府還將委托香港仲量行進(jìn)行上海房地產(chǎn)市場調(diào)查。這個(gè)消息，我們請(qǐng)上海實(shí)業(yè)公司在召開新聞發(fā)布會(huì)時(shí)也對(duì)外宣布了。所以說第二塊地出讓，與房地產(chǎn)市場調(diào)研是有密切關(guān)系的。

整個(gè)招標(biāo)工作，我們非常認(rèn)真，批租辦每個(gè)人都在里面扮演了不同的角色，上海公證處也參加了。唱標(biāo)、監(jiān)標(biāo)、登記、復(fù)印、送驗(yàn)銀行本票，都有各自的環(huán)節(jié)，包括后期送達(dá)中標(biāo)通知書、復(fù)印報(bào)告等，也都是我們?cè)谧觥：鐦?8-3C地塊標(biāo)書的發(fā)放，當(dāng)時(shí)主要請(qǐng)香港仲量行、劉紹鈞測量師行、簡福飴測量師行協(xié)助。投標(biāo)時(shí)的兩個(gè)標(biāo)箱，一個(gè)設(shè)在上海土地局，另一個(gè)設(shè)在香港上海實(shí)業(yè)公司。與之前第一塊地的招標(biāo)程序一樣，標(biāo)箱是在香港封好后，再運(yùn)到上海來的。這塊地我們共收到六份標(biāo)書，其中兩份標(biāo)書是超過底標(biāo)的。應(yīng)該說第二塊地的招標(biāo)也是比較成功，土地面積3600平方米，容積率6.7，總的地價(jià)是828萬美元，樓面地價(jià)345美元，比第一塊略微低一點(diǎn)，但是因?yàn)槿莘e率比較高，基本上應(yīng)該是持平的。第二塊地的中標(biāo)時(shí)間是1989年的1月19日。

嚴(yán)亞南：第二塊地簽約的時(shí)候，您組織的房地產(chǎn)市場信息調(diào)查完成了嗎？

顏南海：沒有。原來計(jì)劃1988年12月就要拿出一個(gè)房地產(chǎn)中期報(bào)告，但是沒想到第一次做比較艱難。下面就講一下房地產(chǎn)市場調(diào)查的事情，為什么要做這項(xiàng)調(diào)查以及我們是怎么做的。

從我們現(xiàn)在可以查閱到的文獻(xiàn)記載來看，最早是在1988年8月31日，時(shí)任上海市長朱镕基會(huì)見了上海土地使用制度改革咨詢顧問、香港基本法咨詢委員會(huì)秘書長、仲量行高級(jí)合伙人梁振英先生。當(dāng)時(shí)梁先生就向朱市長提出要搞好房地產(chǎn)市場信息調(diào)查。他對(duì)朱市長說：“這次的虹橋26號(hào)地塊招標(biāo)，已經(jīng)有外商到我們這里，想索取上海的土地市場資料，準(zhǔn)備出50多萬港幣來做這個(gè)市場調(diào)研。如果我們有這方面的詳細(xì)資料，對(duì)投資者決策就會(huì)有很大幫助，銀行也樂意放款抵押，買家的興趣會(huì)高，地價(jià)也相對(duì)會(huì)出得比較高。那時(shí)的世界各大城市都有物業(yè)報(bào)告、房地產(chǎn)報(bào)告，把在建的各類用途建筑的面積、施工進(jìn)度、現(xiàn)有樓房的租金售價(jià)、出租率都一一列出來。每3至5年調(diào)整一次、公布一次。這樣房地產(chǎn)市場就比較穩(wěn)定，政府在這方面的管理調(diào)節(jié)也不會(huì)盲目。樓價(jià)漲了，說明供應(yīng)不夠，那就增加點(diǎn)供應(yīng)量。樓價(jià)跌了，就稍微控制一下。政府可以通過完善房地產(chǎn)市場信息，有效調(diào)控市場?！?/p>

梁先生還說：像當(dāng)時(shí)的中國臺(tái)灣、菲律賓、印尼、泰國這些地區(qū)和國家，由于當(dāng)初沒有做這項(xiàng)工作，現(xiàn)在再做就很難。因?yàn)檫^去的資料不容易找了，就沒有辦法聯(lián)系起來看了。

后來，我到香港學(xué)習(xí)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、市場調(diào)研，梁先生跟我講了一個(gè)很生動(dòng)的比喻。他說：“南海，你不要覺得學(xué)這個(gè)沒用。今年是一個(gè)點(diǎn)，10年就連成了一條線，你就能看到整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)?！睆哪菚r(shí)候到現(xiàn)在已經(jīng)20多年了，我依然很佩服梁先生，他很有眼光。當(dāng)時(shí)我們連房地產(chǎn)市場都沒有，學(xué)了確實(shí)沒有什么用武之地。但是他對(duì)我說：“20年以后，上海就是香港?！?/p>

那天，梁先生還對(duì)朱市長說：“上海完全有條件把市場統(tǒng)計(jì)信息做好，仲量行也可以跟上海一起做這個(gè)調(diào)查，并利用境外的渠道做宣傳，對(duì)上海樹立對(duì)外開放的形象都是很好的宣傳?！敝焓虚L當(dāng)即對(duì)梁先生的建議予以肯定。這是1988年8月31日，僅僅過了三天，到9月3日，市政府就專門召開辦公會(huì)議，明確要求：“做好房地產(chǎn)市場調(diào)查工作，由外資委、批租辦形成資料”。10月7日，梁先生再次寫信給朱镕基市長，提出房地產(chǎn)市場調(diào)查的一些意見。10月11號(hào)，朱镕基市長就批示：同意梁振英先生的意見。

我們?cè)瓉硎菧?zhǔn)備委托仲量行來做市場調(diào)研，但朱镕基市長提出：“調(diào)查我們主動(dòng)”、“請(qǐng)仲量行指導(dǎo)”?，F(xiàn)在想想，朱市長考慮問題還是很全面的。又過了一個(gè)星期，到10月18日，我們土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組就專門向市政府辦公廳請(qǐng)示關(guān)于組織開展本市房地產(chǎn)市場調(diào)查。到11月4日，市政府辦公廳就發(fā)了《上海市人民政府辦公廳關(guān)于同意組織開展本市房地產(chǎn)市場信息調(diào)查工作的通知》，這樣就確定了上海要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查。在批租辦的這個(gè)報(bào)告里，關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的，寫得很清楚，就是因?yàn)樯虾]有完整的市場資料和信息，難以為決策部門提供可靠的依據(jù)。我們過去，對(duì)很多領(lǐng)域的信息，都是怕別人知道。這次由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，是很不容易的突破。

從我們確定的調(diào)查范圍來說，首先是確定了包括城市綜合經(jīng)濟(jì)信息以及建筑業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等一些專業(yè)信息，這些可以讓投資者充分了解城市的發(fā)展程度。其次是房地產(chǎn)行業(yè)的信息，如僑匯房、外匯房的建設(shè)情況，地區(qū)分布等級(jí)、租金水平、出租率等。其他還有一些建筑、旅游、對(duì)外交通、出入境、外籍人數(shù)的統(tǒng)計(jì)等。我們搞第一次房地產(chǎn)市場信息調(diào)查，時(shí)間跨度從1979 年到1988年的10月。當(dāng)然統(tǒng)計(jì)局給我們的有些資料是從1977年開始的，那我們就采用1977年的數(shù)據(jù)。

嚴(yán)亞南：在您負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)信息調(diào)查的時(shí)候，遇到的最大困難是什么？是數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)方面的困難呢？還是人員組織協(xié)調(diào)方面的困難？

顏南海：其實(shí)還是數(shù)據(jù)的采集、統(tǒng)計(jì)比較困難。在人員組織協(xié)調(diào)方面，我們可以舉著市政府的“尚方寶劍”協(xié)調(diào)各個(gè)單位和部門的人員工作，沒有遇到很多困難。我們的困難是，第一，在所有的工作對(duì)象中，有一半的部門、單位是不受市政府直接領(lǐng)導(dǎo)或者影響的企業(yè)，像錦江賓館、聯(lián)誼大廈等，他們會(huì)對(duì)需要提供的數(shù)據(jù)心存疑慮，覺得涉及商業(yè)機(jī)密。由政府部門直接管理的單位，相對(duì)好辦。但是隨著政府權(quán)力的減少，政企分開，特別是采用備案制后，很多企業(yè)可能就不太愿意向我們提供數(shù)據(jù)了。所以，能不能搜集到數(shù)據(jù)是第一個(gè)難題。

第二，就是擔(dān)心提供的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。我記得有幾份企業(yè)交來的表格寫得亂七八糟，一看就覺得不對(duì)。那么，如何判斷數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確呢？首先就是走中間路線，其次把握好工作流程。每個(gè)單位都有一名專員負(fù)責(zé)，等數(shù)據(jù)填報(bào)完后就由他們請(qǐng)公司蓋章和領(lǐng)導(dǎo)簽字。由于這次調(diào)查是批租辦和統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合署名的，所以搜集來的數(shù)據(jù)都要經(jīng)過統(tǒng)計(jì)局的表格審計(jì)、蓋章。另外，我們還會(huì)做一些抽樣檢查。比如說，在統(tǒng)計(jì)酒店出租率的時(shí)候，我們甚至派人去現(xiàn)場了解，看看數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際。

嚴(yán)亞南：那么部門與部門之間如果涉及數(shù)據(jù)交叉，統(tǒng)計(jì)口徑方面重疊，又是如何應(yīng)對(duì)與處理的？

顏南海：我們一般是看哪個(gè)部門的數(shù)據(jù)來源更權(quán)威。比如在對(duì)酒店進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，旅游局和統(tǒng)計(jì)局比起來，肯定旅游局更權(quán)威。我們需要判斷形成這些數(shù)據(jù)的過程中，哪些部門為主，哪些部門為輔。當(dāng)然，工作小組內(nèi)部有時(shí)候也會(huì)進(jìn)行探論和爭論。

嚴(yán)亞南：您是在完成1989年和1990年兩期《上海房地產(chǎn)市場》后去香港仲量行培訓(xùn)的。那么在香港仲量行培訓(xùn)的這段經(jīng)歷，對(duì)您來說有著怎樣的意義？

顏南海：我在1990年6月底至12月到香港仲量行參加了為期半年的培訓(xùn)，這是我人生當(dāng)中挺重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。李鈺君同志去香港兩個(gè)星期，所以他比較興奮。而我們待了半年，從興奮到非常沮喪。

嚴(yán)亞南：為什么呀？

顏南海：開個(gè)玩笑。因?yàn)橄愀勰菚r(shí)候太“高大上”了。林立的高樓大廈，繁華、便捷的商業(yè)、公共設(shè)施，都是當(dāng)時(shí)內(nèi)地沒有的。我們?cè)谙愀鄣那皟蓚€(gè)星期，是比較激動(dòng)、興奮的。當(dāng)時(shí)仲量行給我們每人每月4000塊港幣作為租房、生活補(bǔ)助。那時(shí)候港幣與人民幣的比價(jià)是1∶1.2。但當(dāng)時(shí)我們每人每月只能用1500元，2500元上交市批租辦。我們?cè)谙愀鬯谐?、住、行等等開銷都靠這1500元，還是挺艱苦的。

我是和徐永昌一起去的。我們當(dāng)初和房東一起住的房間是一套很小的三房一廳內(nèi)的隔間。我們兩個(gè)人住的那個(gè)房間，大概有三四平方米吧，里面有兩個(gè)沙發(fā)，晚上翻下來就是床，我跟他之間就是一個(gè)床頭柜之隔。吃飯要等房東燒好飯了，我們?cè)偃?。平時(shí)，我們就去香港的菜場買菜。

嚴(yán)亞南：你們?cè)谙愀壑倭啃械呐嘤?xùn)，是怎樣一種學(xué)習(xí)方式呢？

顏南海：仲量行是當(dāng)時(shí)全球最大的房地產(chǎn)中介咨詢集團(tuán)，梁先生安排了一個(gè)工作人員隋淑銘，專門帶我們。仲量行里有估價(jià)部、工程管理部、市場部、租賃部……很多部門，我們首先被安排到估價(jià)部，在估價(jià)部他就教我們?cè)趺垂纼r(jià)。等我們房地產(chǎn)估價(jià)原理學(xué)完以后，再安排我們?nèi)ハ鄬?duì)應(yīng)的一些政府部門，比如房屋署、房地產(chǎn)登記中心等。

在香港的房地產(chǎn)登記中心，你可以查到這個(gè)房屋的買賣時(shí)間，但如果要查里面的業(yè)主是誰，就需要申請(qǐng)。那么為什么要去查呢？因?yàn)橐o房屋估價(jià)，就得了解這個(gè)街區(qū)的市場價(jià)格是多少，知道這個(gè)街區(qū)房屋的價(jià)格后，用市場價(jià)格減去建屋成本和一些利潤，就能估算地價(jià)。

在估價(jià)部學(xué)習(xí)結(jié)束后，我們又去了工程管理部。工程管理部就是管理工程預(yù)算的部門，主要是評(píng)估樓宇的造價(jià)成本。因?yàn)橹倭啃胁皇俏覀円话憷斫獾闹薪闄C(jī)構(gòu)，它其實(shí)是一個(gè)咨詢機(jī)構(gòu)，面對(duì)的客戶是銀行和投資者。我們現(xiàn)在買房子或者按揭，都要靠銀行，當(dāng)時(shí)我們沒有這些概念。那銀行怎么知道這棟樓的價(jià)值是多少呢？銀行就請(qǐng)專業(yè)的中介公司出具評(píng)估報(bào)告。這棟樓如果評(píng)估價(jià)值一個(gè)億，銀行就可以根據(jù)按揭成數(shù)貸出4000萬、5000萬。如果沒有這個(gè)評(píng)估報(bào)告，銀行就沒有放貸的憑證。那時(shí)上海沒有這個(gè)行業(yè)，我們學(xué)這個(gè)東西，覺得很有意思。

我們每個(gè)星期都要寫一個(gè)報(bào)告，向梁先生匯報(bào)這個(gè)星期學(xué)了什么。給我印象最深的是，梁振英先生有一次給我們上課，到最后他就講：其實(shí)房地產(chǎn)的評(píng)估都有現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)。按照這個(gè)流程去學(xué)習(xí)，估價(jià)怎么估，租賃是怎么回事，工程怎么搞，然后一個(gè)一個(gè)去了解，就都知道了。最關(guān)鍵、最難的在什么地方？就是要能說清楚房子的法律關(guān)系。比如說你買了這個(gè)房子，這房子已經(jīng)被抵押了，房子業(yè)主已經(jīng)破產(chǎn)了，財(cái)產(chǎn)被封凍了，房子已經(jīng)被人家拿走了，那就要搞清楚房子里面包含的法律關(guān)系，這是最難的。當(dāng)時(shí)我沒感覺，

也不理解，直到十幾年以后，才真正理解，覺得有道理。所以說，在香港接受的培訓(xùn)，確實(shí)讓我學(xué)到很多有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)、整個(gè)中介咨詢體系的學(xué)問。

嚴(yán)亞南：當(dāng)時(shí)在香港學(xué)習(xí)、生活，語言溝通上有什么問題嗎？

顏南海：問題很大。當(dāng)時(shí)和香港人講國語，幾乎沒人聽懂。他們習(xí)慣講粵語，但是我們真的很難聽懂。所以我們得跟他們講英語，他們才能懂。好在輔導(dǎo)我們的那個(gè)小伙子隋淑銘，會(huì)講一點(diǎn)國語，起了很大的作用。

嚴(yán)亞南：學(xué)習(xí)之余，還有哪些事情讓您感覺印象深刻？

顏南海：我記得那年的圣誕節(jié)是在香港度過。那天，梁振英管的幾個(gè)部門的人搞了一次活動(dòng)，抽獎(jiǎng)，每個(gè)人上去表演節(jié)目，挺有意思。我們也就趁此機(jī)會(huì)近距離感受他們的企業(yè)文化。當(dāng)然，上海實(shí)業(yè)對(duì)我們的幫助是很大的，顧鏡卿先生不僅幫我們找房子，周六周日有時(shí)候還會(huì)陪我們吃個(gè)飯。

嚴(yán)亞南：您和徐永昌是第一批去仲量行參加培訓(xùn)的人，后面還有人去過嗎？

顏南海：有的，一共四批，每次兩個(gè)人。我知道其中有些人學(xué)習(xí)回來以后，成立了上海土地估價(jià)所，后來這個(gè)估價(jià)所轉(zhuǎn)成民營的了，他們的身價(jià)也隨著上海房地產(chǎn)市場水漲船高。我回來以后沒多久，就去參加浦東開發(fā)的相關(guān)工作了。

嚴(yán)亞南：這段培訓(xùn)經(jīng)歷對(duì)您后來在浦東的工作，有幫助嗎？

顏南海：很有幫助。在仲量行，我們不僅是學(xué)政府宏觀決策層面的東西，更重要的是學(xué)習(xí)怎么運(yùn)作，怎么去分析地價(jià)，怎么把土地賣出去。從這個(gè)角度來說，在香港的培訓(xùn)是很有作用的。后來王主任到了陸家嘴開發(fā)公司，他曾經(jīng)說，在我去陸家嘴公司之前，所有的合同都由他親自審核、修改，很累。我去了以后，他專門作了個(gè)批示：以后所有的土地轉(zhuǎn)讓合同由顏南海同志負(fù)責(zé)。這給我很大壓力。但是我到陸家嘴工作這么多年，沒有出過一次差錯(cuò)，這與在批租辦打下的工作基礎(chǔ)以及在香港接受的培訓(xùn)都是有關(guān)系的。

我到陸家嘴開發(fā)公司工作以后，首先是覺得要把所有的檔案建立起來；其次提出了有關(guān)做好市場調(diào)研的十條建議。因?yàn)橐u地，肯定要對(duì)市場有所了解。之前一直有人批評(píng)陸家嘴公司像官方企業(yè)，都有相應(yīng)政府級(jí)別，卻沒有服務(wù)概念。我就覺得，我們應(yīng)該掌握基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)資料，為外商投資提供便利。那時(shí)候，我負(fù)責(zé)每年出一本中英文的《今日陸家嘴》雜志，把陸家嘴各方面的建設(shè)情況，包括一部分企業(yè)文化放在里面，讓外界了解陸家嘴集團(tuán)的經(jīng)營狀況和公司文化。

1996年，我們?nèi)ッ绹c當(dāng)時(shí)最大的特朗普房地產(chǎn)公司談合作，準(zhǔn)備用陸家嘴的一塊地跟他們換在美國紐約一幢大廈的四層樓面。但是，后來對(duì)方?jīng)]錢了，就沒成功，否則會(huì)是一個(gè)比較早的資產(chǎn)互換的案例。之后我們跟環(huán)球金融中心森老板談判的時(shí)候，日本人對(duì)浦東不了解，對(duì)我們這個(gè)市場不了解。于是我們就跟上海財(cái)經(jīng)大學(xué)專門搞了一個(gè)“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研”的課題，這個(gè)課題后來獲得1996年度市政府決策咨詢獎(jiǎng)。

嚴(yán)亞南：您在仲量行培訓(xùn)期間，其實(shí)是學(xué)到了一套比較成熟的房地產(chǎn)市場的運(yùn)作方式?？梢哉f，你們是新中國成立以后上海第一批去學(xué)習(xí)成熟市場運(yùn)行規(guī)則的專業(yè)人士。

顏南海：對(duì)，基本上掌握了一套真正市場機(jī)制下房地產(chǎn)咨詢運(yùn)作的模式。這得感謝朱镕基市長的魄力。

嚴(yán)亞南：您就從來沒有考慮過把這樣有價(jià)值的經(jīng)歷轉(zhuǎn)變成個(gè)人的資源嗎？

顏南海：沒有。其實(shí)我們當(dāng)時(shí)的想法很簡單，就是想為國家做點(diǎn)事情。像我們從事房地產(chǎn)管理工作，必然要面對(duì)很多誘惑，這需要一個(gè)人不斷地學(xué)習(xí)和修煉。錢雖然很重要，但要取之有道。當(dāng)初，在我們土地批租辦在王主任的帶領(lǐng)下，廉潔作風(fēng)很好，沒有出過問題。很多時(shí)候，他都把利益讓給別人，而不是自己享受。一個(gè)人一生當(dāng)中，能夠擁有這樣的老師和領(lǐng)導(dǎo)，真的非常幸運(yùn)。

嚴(yán)亞南：作為第一批去香港學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的專業(yè)人士，回頭看今天上海的房地產(chǎn)市場，您覺得在房地產(chǎn)市場的信息建設(shè)方面應(yīng)該有哪些改進(jìn)或者加強(qiáng)？

顏南海：第一，要建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場體系，首先是政府要有所作為，能把市場不太容易掌握到的信息進(jìn)行公開；其次是要建立房地產(chǎn)的登記體系；再次是要建立中介機(jī)構(gòu)。就中介機(jī)構(gòu)來說，目前上海跟香港比，已經(jīng)差不多了。但從房地產(chǎn)登記體系來看，還是要繼續(xù)完善。我們現(xiàn)在有時(shí)候去查房地產(chǎn)信息，特別是要查閱一些內(nèi)部資料，還是有很多不方便。國外一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)，甚至能做到在家里、公司里上網(wǎng)查閱。我們已經(jīng)進(jìn)入信息社會(huì)了，信息的開放與共享對(duì)建立公開、公平、公正的市場秩序至關(guān)重要。至于有人擔(dān)心的信息泄漏風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)在技術(shù)層面都可以得到控制和解決。難就難在觀念的改變上，難在政府職能從管理轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)，這可能是一個(gè)漫長的過程，希望能夠加快。

第二，上海市土地管理部門能否把上海土地買賣的招標(biāo)計(jì)劃，在每年的1月公布出來？能否把每一年批地的信息編成一本類似白皮書的資料，對(duì)外發(fā)送？比如今年要拍賣多少地，每塊地的情況、容積率等數(shù)據(jù)是多少，到年末再匯總數(shù)據(jù)。這樣，通過一年一年的積累，就能形成權(quán)威、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)庫，一方面便于政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控；另一方面也可以讓市場知道哪些地方、哪些地塊可以進(jìn)行招標(biāo)，便于統(tǒng)籌兼顧、全盤考慮。我們現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)交易中心，是負(fù)責(zé)管理這些數(shù)據(jù)的，但是我沒有看到有完整的、定期向外發(fā)布的資料，這是比較遺憾的。

在更高層面來說，國土資源部如果可以建立起聯(lián)通各個(gè)地方房地產(chǎn)交易中心的信息平臺(tái)，那么就可以將全國土地批租的計(jì)劃、結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總，甚至對(duì)外發(fā)布，這樣就能讓大家知道全國房地產(chǎn)的發(fā)展情況，為研判未來的趨勢和發(fā)展，為國家掌握房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)信息，制訂、出臺(tái)房地產(chǎn)政策提供決策依據(jù)。一個(gè)信息不對(duì)稱的市場，是沒有辦法健康、持續(xù)發(fā)展的，政府應(yīng)該在公開市場信息方面做更多的工作。

嚴(yán)亞南：您當(dāng)年負(fù)責(zé)組織的房地產(chǎn)市場信息調(diào)查，可以說開啟了內(nèi)地房地產(chǎn)市場信息公開的先河。今天，我們看著從1989年到2006年的《上海房地產(chǎn)市場》，覺得頗為感慨。您今天的回顧，不僅讓我們“知其然”，了解了當(dāng)年開展這項(xiàng)調(diào)查的來龍去脈，更讓我們“知其所以然”，明白了開展調(diào)查、編寫資料背后深刻的用意，體會(huì)到當(dāng)年改革突破者們的遠(yuǎn)見與智慧。向您和所有的參與者致敬！

（本文標(biāo)題為編者所加，原題為：“至今懷念29年前的改革歲月”，本文刊發(fā)時(shí)略有刪節(jié)）