【編者按】

今年是中國改革開放40周年，也恰是上海第一個面向國際招標(biāo)的地塊發(fā)標(biāo)30年。

土地批租是國家土地使用權(quán)有償使用的一種形式。即將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)一次出讓給土地使用(經(jīng)營)單位。土地批租對我國土地使用和管理制度改革乃至整個經(jīng)濟體制改革有著十分重要而深遠(yuǎn)的意義。

由于此項改革在當(dāng)時涉及諸多思想觀念、理論和法律問題，為減少改革的阻力，確保試點工作能順利進行，此項改革的研究決策與試點探索整個決策和實施過程，長期鮮為人知。上海市委黨史研究室歷時三年，對當(dāng)年參與上海土地使用制度改革試點的30余位決策者、實踐者、參與者，逐一進行了口述采訪，用當(dāng)事人的所見所聞所為所感，努力還原這段鮮活的歷史，相關(guān)采訪成果最終結(jié)集為《破冰——上海土地批租試點親歷者說》一書，由上海人民出版社正式出版發(fā)行。澎湃新聞（www.xinlihui.cn）經(jīng)授權(quán)刊發(fā)該書的部分內(nèi)容，以饗讀者。

今天我們刊發(fā)的是上海土地批租試點親歷者羅康瑞口述。

羅康瑞

1948年4月生于香港，廣東普寧人?，F(xiàn)任中國人民政治協(xié)商會議第十二屆全國委員會委員、瑞安集團主席、香港貿(mào)易發(fā)展局主席、長江開發(fā)促進會理事長、重慶市人民政府經(jīng)濟顧問、香港工商專業(yè)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽會長。于1998年獲香港特別行政區(qū)政府頒授金紫荊星章，翌年獲委任太平紳士。1999年獲上海市人民政府頒發(fā)的“上海市榮譽市民”名銜。

時間：2015年8月12日下午4:00

地點：上海新天地一號會所

采訪：徐建剛、王安德

整理：嚴(yán)亞南、楊曄

徐建剛：羅主席，非常感謝您能在百忙中抽出時間接受我們的訪談。因為您是“上海姑爺”，是自己人，我們也不和您見外，就開門見山了。在上海近30多年的發(fā)展中，有一件重大的事情就是20世紀(jì)80年代進行的土地批租改革或者說叫土地使用制度改革?？梢哉f，上海是全國最早探索這條道路的城市之一，在理論探索和改革實踐上都走在了全國的前列。這項改革，對上海的整體發(fā)展，在為城市提供發(fā)展動力方面意義重大，影響深遠(yuǎn)。您作為上海市土地批租改革的顧問，是這段歷史的見證者，更是參與者。所以，我們希望您能回憶您所參與的這項改革的點滴故事，同我們一起還原這段歷史。

羅康瑞：好的。你們做的工作非常重要。我其實是1985年開始在上海投資的。是什么原因讓我作出這個決定呢？可能大家都記得，當(dāng)時有一個大的歷史背景，中國政府和英國政府開始談判關(guān)于香港1997年回歸的問題，一些香港人移民海外。但是，我當(dāng)時就作出了一個決定：1997年我要留在香港。

首先最重要的一條理由，就是要去了解我們國家從1978年開始的改革開放這條路走得怎么樣？所以，在1985年的時候，我沒有移民，反而是到內(nèi)地來。

我考察了北京、上海和廣州等幾個城市，然后就決定把我在內(nèi)地的事業(yè)放在上海開始。我很幸運，也算機緣，通過朋友介紹，認(rèn)識了當(dāng)時一批在上海團市委工作的青年干部，很投緣，成了很好的朋友。在交流中他們就和我說：“我們希望在上海建一個酒店，我們這方面經(jīng)驗不多，你是不是可以和我們合作來做這個事情？”我跟他們談這個項目時間很短，但是我就已經(jīng)下了決定：好，我就跟他們一起做?，F(xiàn)在回想起來，吸引我的可能還不是這個項目，而是我對我們國家改革開放前景的認(rèn)識，對這批有理想和抱負(fù)的青年人的認(rèn)同。

徐建剛：您以前做過酒店項目嗎？

羅康瑞：我沒有做過。

徐建剛：您來上海投資的第一個項目就是酒店？

羅康瑞：對的，第一個項目就在上海，跟上海團市委工作的一批年輕人一起做城市酒店［注：城市酒店（陜西南路5號），由中國青年旅行社、香港瑞安有限公司合資開發(fā)，1989年3月竣工并開業(yè)，建筑面積3萬平方米，高26層，103米。為上海改革開放以后第一個以中外合資方式建設(shè)的四星級國際商務(wù)酒店。］。當(dāng)時，和我合作的都是一批30歲左右的年輕人，給我印象最深的就是他們有理想，有抱負(fù)，盡管沒有什么經(jīng)驗，但非常愿意學(xué)習(xí)，希望做些實實在在的事情，為國家、為城市作出貢獻(xiàn)。我覺得就是應(yīng)該找這樣的合作伙伴，大家理念想法一致，就是想把事情做好。確實，在這個項目合作過程中，雙方都非常愉快。我當(dāng)時比他們大幾歲，好像一個老大哥，帶了他們幾年，他們對我很尊重。

徐建剛：當(dāng)時人很好相處，但當(dāng)時還是改革開放初期，許多政策法規(guī)不健全，項目推進困難多嗎？

羅康瑞：還好，開發(fā)過程總的來說還是比較順利，因為得到許多領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持。我就是在這個過程中，建立了我自己對內(nèi)地年輕一代的信心，相信我們國家改革開放這條路肯定會成功的，肯定能走下去。所以，我就繼續(xù)增加、增大我在上海的投資。當(dāng)然，最重要的還是在20世紀(jì)80年代的時候，我們對土地使用制度的改革，實行了土地批租。那個時候我還記得，上海的干部來到香港，來訪問我，說要向我學(xué)習(xí)，這些都給我很深刻的印象。

徐建剛：1986年上海市房地產(chǎn)、港口考察團到香港考察，與很多香港方面的人士進行了接觸，您也是其中之一，您對當(dāng)時的情況還有印象嗎？他們怎么會找到您呢？

羅康瑞：可能那個時間大家知道我已經(jīng)下了決定要在上海投資，他們可能感覺這個年輕人還是有理想的，愿意跟大家交朋友。那個時間，我年紀(jì)也不太大。他們來到香港，給我的印象就是：他們很虛心地希望去了解香港方面的制度，希望去了解香港為什么那么成功，特別是在土地批租這方面。所以，那個時候我就將我知道的、認(rèn)識的，向他們作了介紹。

徐建剛：當(dāng)時上海代表團里有很多年輕人。您與他們接觸的時候，印象怎么樣？

羅康瑞：印象最深的就是他們是很虛心地學(xué)習(xí)，對香港這方面的點點滴滴都認(rèn)真記錄下來。我心里也明白，香港的這個制度不是那么容易一下子就能搬到我們內(nèi)地。尤其是法律、市場，香港和內(nèi)地都不一樣。但是，起碼我覺得我們是有這個決心，希望走第一步，怎么樣將土地批租這件事變成一套可行的法規(guī)和制度。

徐建剛：內(nèi)地以前土地都是劃撥的，無償使用，不存在批租，土地不能作為商品流通。

羅康瑞：那時都是分房的嘛，還沒有商品房、房地產(chǎn)市場這回事。沒有市場，哪里需要批租這些東西？但是萬事總有一個開頭，總要走出第一步，起碼那個時間我們是開始走了這一步，很重要的一步。所以我那時就將我知道的香港相關(guān)法規(guī)和制度介紹給他們，還收集了許多這方面的材料，將香港的這些材料，都送給我們上海的這些朋友。

徐建剛：您給他們講過課嗎？有過交流嗎？

羅康瑞：也不能說是非常正規(guī)的講課，只是將我自己認(rèn)識的、知道的東西跟他們一起分享。當(dāng)然大家都問了很多問題，我就盡我的能力去解答。我要是自己覺得不太明白的地方，我就去找其他熟悉這方面知識的香港朋友，或者找政府有關(guān)部門拿這些材料給他們參考。

徐建剛：1987年，上海制訂了一個土地批租辦法［注：1987年11月29日，上海市長江澤民簽發(fā)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（滬府發(fā)〔1987〕76號）。該辦法經(jīng)國務(wù)院同意后于1987年12月22日發(fā)布，1988年1月1日試行。］，還專門聽取了香港各方面人士的意見。您還記得當(dāng)時的情況嗎？您當(dāng)時提了哪些意見和建議？

羅康瑞：那還只是一個初稿。我覺得內(nèi)容還有一些不太完整、完善，但是也沒辦法一下子將香港這一套或者世界上其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟體用的一套直接拿過來用。香港采用的是普通法，土地的法規(guī)跟我們內(nèi)地是不一樣的，但當(dāng)時我覺得上海是下定決心、很有誠意把這件事做好。土地制度用年期來批租，跟香港的制度是走近一大步了。但是怎么樣去推行呢？當(dāng)然大家那個時候心里都沒有底，都不知道我們內(nèi)地到底怎樣來做這個事情。所以在20世紀(jì)80年代，第一次要搞土地批租的招標(biāo)，我也參與了。

徐建剛：對，您不僅作為上海土地批租改革的顧問為上海出謀劃策，還親自參與了地塊投標(biāo)。

羅康瑞：其實，那個時候我也看不懂我們內(nèi)地的這個市場。但是我覺得，我既然出了主意，也算是參加了前期工作，希望能出點力來推動土地批租，就應(yīng)該去參與，要表示我的信心，希望能夠帶動其他外資進入。所以我就參加了26號地塊的投標(biāo)。

徐建剛：最后，虹橋26號地塊由日本孫氏集團中標(biāo)，您當(dāng)時對此是怎么判斷和估計的？

羅康瑞：我投這個標(biāo)，是比較保守的。因為我對這個市場沒有完全了解，而且那時是分房的，建這個房子出來，會不會有買家呢？這個大家都不知道。但是，日本的投資者他是比較有這個決心，有這個信心，那太好了。

徐建剛：我們之前采訪過孫忠利先生，他就說，任何事情總要有個標(biāo)準(zhǔn)、參照物，才會知道高和低。他當(dāng)時參照的，就是日本的房價。他說他下了個命令，只要比日本的地價便宜，就可以拿。

羅康瑞：所以他是比較大膽的。這是一個非常好的結(jié)果，起碼是有國際投資者來投標(biāo)。當(dāng)時我最大的擔(dān)心是沒有境外投資者來投標(biāo)，那我們怎么辦呢？要推動這個土地批租是有難度、有阻力的。所以我就下決心說：好，我要參加投這個標(biāo)。

徐建剛：因為您參加了，日本的孫氏集團參加了，上海的土地批租起點就很高，是面向國際市場的國際招標(biāo)。不然的話就變成自己人玩過家家，就沒意思了。

羅康瑞：如果都是自己人來投標(biāo)，境外投資者就沒有信心了。那個時候我參加投標(biāo)，主要是這個目的。我是投了很保守的一張標(biāo)，主要是表明我來參與，表示我的支持。

徐建剛：上海的土地批租，從開始設(shè)想到后來付諸實踐，一直發(fā)展到今天，您覺得主要存在著哪些問題？

羅康瑞：總體來說，我覺得是在不斷進步，但還是有很多問題沒有解決。比如說這個“招掛拍”的制度，是不是完全能夠配合我們發(fā)展的需要呢？因為現(xiàn)在土地是一塊一塊推出來拍的，獲得地塊的發(fā)展商想法不盡相同，互相很難配合。要是二十年前政府用這個辦法來出讓土地，我是沒辦法做出“新天地”［注：上海新天地是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌，中西融合的都市旅游景點，以上海近代建筑的標(biāo)志石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，成為反映上海歷史和文化的老街區(qū)和具備餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。］這么一個完整社區(qū)的。

徐建剛：地塊之間打不通，就是一幢一幢孤立的樓。

羅康瑞：一個城市的發(fā)展就會變成一塊一塊的。在香港尖沙咀東部，也是在80年代一塊一塊來做，那么好的地段，做到現(xiàn)在亂七八糟，這是我們在規(guī)劃和批租時一定要小心去處理的。當(dāng)然土地一塊一塊來拍，靈活性比較大，也很公平，每個地塊都可以讓大家來競爭、來競投。但是，未必是可以完全配合城市的發(fā)展。所以，我們現(xiàn)在要反思一下，找到更好的土地出讓辦法。

另外，我覺得現(xiàn)在我們土地批租是有年限的，70年和50年，有些很快就要到期了。那我們是不是現(xiàn)在應(yīng)該開始去想，怎么去處理到期的地塊？為什么1997年香港回歸，但這件事七八十年代就在香港提上議事日程，這是因為涉及土地使用的年限問題，許多問題沒有明確的說法，銀行開展貸款已經(jīng)有困難了。所以我覺得，我們現(xiàn)在應(yīng)該開始考慮這個問題，是不是用香港的方法？土地使用年限到期之后，怎么延期，怎么補地價？這個應(yīng)該要給大家一個明確的說法，因為這個對一般的市民很重要。他今天拿那么多錢去買這個房子，他應(yīng)該知道70年后是怎么樣，怎么傳下去給他的后代，這些都應(yīng)該是我們現(xiàn)在要好好去想的。要使這些投資者、買家更清楚未來是怎么樣，讓大家更加放心。因為當(dāng)年批租的這些土地，年期短的地塊已經(jīng)面臨到期如何處理的問題。所以，應(yīng)該有一個全國統(tǒng)一的政策。

徐建剛：房地產(chǎn)行業(yè)本身就是對城市未來的投資，政府應(yīng)該考慮到幾十年以后會面臨的問題。改革開放已經(jīng)30多年了，當(dāng)年批租的地塊，不管50年還是70年，看著時間很長，實際上很快就要到期了。

王安德：最早的商業(yè)地產(chǎn)的年期是40年，現(xiàn)在已經(jīng)去掉25年了，還有15年。

羅康瑞：是的，很快就要到期了。還有一點，我覺得我們要小心處理的，就是政府與市場的關(guān)系，如果政府過度干預(yù)，往往達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。現(xiàn)在中央政府是明確會以市場為主導(dǎo)，但這個是需要堅持的，政府干預(yù)得越厲害，后遺癥也會越大，我們要很小心去處理，要不然一下子整個市場的主調(diào)會完全改觀。還有就是，我們要堅持走商品房市場化這條路，但對低收入的群體應(yīng)該要有公租屋的政策，或者是有補貼給他們，要不然他們是沒辦法跟得上這個市場的。

徐建剛：您是最早提出上海要建廉租房，香港叫公租屋、廉租屋。您怎么會想到提出這個建議？因為這完全是從政府的角度來考慮社會問題。

羅康瑞：因為我曾經(jīng)參與香港基本法起草的工作，對怎么去保護、維持香港繁榮穩(wěn)定，我做了很多研究。我覺得，對政府來說，一個社會的穩(wěn)定，不能只照顧高收入階層，而是要照顧到各個階層。要是沒有房子給低收入的階層去住，他們住得不好，這個社會怎么會穩(wěn)定呢？你看今天世界上一些國家和地區(qū)鬧事，青年人都是主力，原因很復(fù)雜，但一個重要原因就是這些國家和地區(qū)房價太高，許多年輕人沒辦法去找合適的房子來住，他們買不起房子，看不到希望，有很大的怨氣，就只有找社會來出氣，只有去罵政府，這樣社會就動蕩。所以，現(xiàn)在我們應(yīng)該要好好去研究怎樣去落實這個雙軌制。

對高收入的群體，就讓他們?nèi)ベI商品房；對低收入群體，政府一定要想辦法提供住房保障，一定要給他們提供一個起碼是安穩(wěn)的生活和環(huán)境。

徐建剛：您當(dāng)時提出這個建議的時候，內(nèi)地還沒人想到這個問題吧？

羅康瑞：所以現(xiàn)在更加要去想了。因為我們現(xiàn)在內(nèi)地都是走商品房這條路，很容易導(dǎo)致低收入的群體買不起房子，那社會怎么會穩(wěn)定呢？所以現(xiàn)在我們要尋找一條路，要好好去想這些保障房應(yīng)怎樣去建？誰來建？怎么分配？分配也是很重要的。香港雖然說已經(jīng)做了好幾十年，現(xiàn)在還是有一些已經(jīng)是富裕的住戶繼續(xù)住在公租屋。因為我們中國人許多都是相信風(fēng)水的，覺得我住在這個地方，我發(fā)達(dá)了，所以我還是繼續(xù)在這里住下來，但是這對其他沒有能分配公租房的住戶就不太公平了。這個公屋怎么去分配？這些都是很大的學(xué)問。怎么去管這些公租屋或者說保障房？我覺得我們要找對這條路。要完善現(xiàn)有的批租土地的政策，另外一面就是一定要考慮到其他相關(guān)方面的配套政策。

徐建剛：其實就是怎么兼顧市場導(dǎo)向和社會公平。

羅康瑞：對的，這兩條一定要配合好。我現(xiàn)在大膽提出來，是因為現(xiàn)在土地批租在內(nèi)地是很普遍的，但商品房不能解決所有的問題。

徐建剛：上海建了很多保障房，但是也有很多問題。比如說出現(xiàn)了前幾年講的“房等人”現(xiàn)象，為什么呢？因為建的保障房離中心城區(qū)很遠(yuǎn)，那里又沒有工作機會，住到那里的居民必須到中心城區(qū)來就業(yè)，所以郊區(qū)的房子再大，大家都不愿意去。這就是您講的整個城市的規(guī)劃問題，不能僅僅想著怎么蓋房子，而是要通盤考慮產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)狀況、生態(tài)環(huán)境、生活的便利等，這樣城市才能活起來。

羅康瑞：所以現(xiàn)在最新的城市規(guī)劃理念，不能再像過去那樣，把制造業(yè)、辦公、居住都分開?，F(xiàn)在新的構(gòu)思都把生活、工作、休閑放在一起，尤其是我們要大力推創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，年輕人的工作和生活是分不開的，是24小時在一起的。上海要發(fā)展成為全世界有影響力的創(chuàng)新創(chuàng)客中心，一定需要有硬件載體來培養(yǎng)的。

徐建剛：現(xiàn)在年輕人沒錢，只能住到郊區(qū)。但是，中心城區(qū)必須要有年輕人才有活力。美國學(xué)者雅各布斯在《美國大城市的生與死》中關(guān)注的就是這個問題。

羅康瑞：城市一定要考慮人的因素，如果城市變成一部機器，就沒有生機和活力?，F(xiàn)在我們做城市建設(shè)，應(yīng)該把工作跟生活，各方面都能夠協(xié)調(diào)得好一點，每天上下班坐車要兩三個小時，實在是太浪費時間和資源了。

徐建剛：其實，就應(yīng)該像您講的，整個城市是一個綜合的有機體，工作、生活、娛樂融合在一起。應(yīng)該將城市規(guī)劃與土地批租結(jié)合起來。現(xiàn)在看起來，有些地方可能已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題。

羅康瑞：2020年，上海的目標(biāo)是要建成一個國際金融中心，到時候有更多的國際金融人才到上海來。有一些專家預(yù)計說，應(yīng)該會有超過100萬人在上海從事金融業(yè)，今天上海的金融人才只有30萬人左右，那將來這70萬人在哪里居??？哪里工作？這些都是需要我們今天立即去安排的。今天到2020年只有很短的時間了。

徐建剛：是的，您的考慮非常有遠(yuǎn)見。另外，很多人可能不知道，您曾經(jīng)花了很多錢，投入很多精力來培養(yǎng)內(nèi)地的房地產(chǎn)從業(yè)人員，想請問您是基于什么考慮來默默無聞地做這些事情？有沒有具體的規(guī)劃？

羅康瑞：三十多年前我開始投資上海，上海就是我的家，我對上海的感情是很深的。我覺得，有機會能為這個城市的發(fā)展出點力，這是我無論作為一個投資者，還是一個市民都應(yīng)盡的責(zé)任。當(dāng)然，培訓(xùn)不是全部由我自己做。但是我覺得，如果某一個區(qū)需要哪方面的人才，那我就特地為這些干部設(shè)計一個培養(yǎng)的計劃，讓他們?nèi)W(xué)習(xí)這方面的知識。

徐建剛：我曾經(jīng)聽很多人講過，參加這個培訓(xùn)收獲很大，最重要的一點是，您做的這些事完全是公益性的。

羅康瑞：我相信，我們這個城市發(fā)展得好，我作為房地產(chǎn)的開發(fā)商、投資者，長期肯定是得益的，這一點我想得很明白，一定要用比較長遠(yuǎn)的眼光來做事。如果大家都很短視，只知道賺快錢，那我們這個城市的未來會是怎么樣呢？如果我只是要賺錢，就不會花這么長的時間、這么大投資做一個“新天地”項目出來。

徐建剛：如今“新天地”已經(jīng)成為上海的城市名片，成為聞名遐邇的時尚地標(biāo)，能讓外國人看到中國，中國人看到外國，讓過去的人看到現(xiàn)在，現(xiàn)在的人看到過去。這個項目在中國地產(chǎn)界影響很大，已成為一個文化項目，對中國城市未來發(fā)展非常有意義。

羅康瑞：所以說我是很幸運的，能夠在上海做成這樣一個項目。“新天地”保留下來的這些上海石庫門老房子，是上海建筑的代表，上海的文化符號，對一個城市來說，這些保存下來的老房子確實是太重要了。我們講上海的城市歷史文化，可以在這些老建筑上看得很清楚，可以真真切切地感受到。我做這個項目，成片保留城市的老房子，最主要的是希望通過這樣一個具體的案例，讓大家看見，保護這些傳統(tǒng)老房子，通過改造，賦予現(xiàn)代的元素，是非常有意義，也可以有經(jīng)濟效益的。

徐建剛：非常感謝您長久以來對上海這座城市所傾注的情感和付出的心血。對于您今天提出的一些問題以及希望，我們也會進行認(rèn)真思考和開展專題研究，再次謝謝您！

（本文標(biāo)題為編者所加，原題為：“我相信這條路肯定會成功”）