上海的城市更新，應(yīng)從新天地寫起，外灘源、思南公館，一幢幢偉大過(guò)、光輝過(guò)的歷史建筑被時(shí)代改造，搖身變?yōu)槭⒎懦鞘谐绷魃畹乃凇?/p>

2018年，曾經(jīng)代表年輕標(biāo)簽的“90后”悉數(shù)成年，以超高層規(guī)模撐起上海國(guó)際化大都市底色的“90后”地標(biāo)性建筑，也漸次步入城市更新周期——1991年竣工的原錦滄文華大酒店、1997年竣工的原太平洋百貨淮海店，一個(gè)個(gè)曾經(jīng)的約會(huì)地標(biāo)、潮流地標(biāo)掩沒(méi)在圍擋之中。

在日新月異的城市破繭重生、蝶變之后，仍是一幅了不起的城市景象。

1990年代，城市之變

1996年，當(dāng)羅瑞康（現(xiàn)任瑞安集團(tuán)主席）在太平橋地塊上思考舊城改造的方案，位于南京路上的錦滄文華是當(dāng)時(shí)上海最奢華的酒店之一，新鴻基地產(chǎn)進(jìn)入上海后首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——位于淮海路上的中環(huán)廣場(chǎng)，還是一幢低矮的舊樓。

在境外旅游時(shí)，羅康瑞喜歡看當(dāng)?shù)氐睦辖ㄖ?，發(fā)現(xiàn)許多游客和他一樣對(duì)老建筑抱有濃厚興趣，下定決心，要為上海保留一塊富有歷史特色的街區(qū)。于是，在市中心52公頃的土地上，石庫(kù)門的形制和老弄堂的肌理被保護(hù)與改造，令羅康瑞揚(yáng)名立萬(wàn)的新天地，為中國(guó)城市舊城改造開創(chuàng)了一個(gè)嶄新模式。

1990年代，上海正經(jīng)歷開埠以來(lái)的重大變革——浦東開發(fā)，短短10年之間，陸家嘴從農(nóng)田遍布的一片灘涂出落成“上?，F(xiàn)代化建設(shè)的縮影”，東方明珠、金茂大廈，前赴后繼，刷新城市天際線。

就在羅瑞康在歷史街區(qū)中加固樓梯、改造水電、加裝地底光纖和空調(diào)系統(tǒng)的同時(shí)，1997年，同樣在太平橋地塊，太平洋百貨淮海店在淮海路上一座8層建筑中開業(yè)，翌年，太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)一期亮相徐家匯商圈，兩個(gè)“太平洋”同時(shí)迎來(lái)人頭攢動(dòng)的客流，前者身兼約會(huì)地標(biāo)與時(shí)尚地標(biāo)雙重身份，后者一度成為電腦組裝的代名詞。

那是90年代上海的一個(gè)縮影，時(shí)尚、數(shù)碼與國(guó)際品牌開始侵入普羅大眾的生活，代表城市形象的一座座高樓拔地而起，城市在十里洋場(chǎng)的歷史底色之上植入現(xiàn)代形制，高、大、上，大抵是當(dāng)時(shí)的人們對(duì)現(xiàn)代化國(guó)際都會(huì)的理解與想象。

歷史車輪碾過(guò)的“90后”

2015年，太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)二期拆除重建，太平洋數(shù)碼進(jìn)入上海后的第一家店——太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)一期也在同年9月進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整與改造，其中，三層近3000平方米的商業(yè)空間整體轉(zhuǎn)租給教育培訓(xùn)類產(chǎn)業(yè)。

一年之后，2016年底，“謝幕折扣”貼在太平洋百貨淮海店昔日熙來(lái)攘往的大理石門廳，“1997-2017，20年，滿滿的都是回憶”的招貼下，店員們一邊打包貨品一邊招呼顧客，12月31日，曾影響了一代人的時(shí)尚地標(biāo)退出歷史舞臺(tái)。

90后建筑多是上一輪城市大刀闊斧開發(fā)的產(chǎn)物，而今，隨著建設(shè)用地不足、環(huán)境治理壓力、生活方式轉(zhuǎn)變等問(wèn)題日趨嚴(yán)重，這些占據(jù)繁華地段曾代表現(xiàn)代化程度的“高樓大廈”成為城市更新的主力軍。1991年開業(yè)的錦滄文華大酒店、1999年開業(yè)的中環(huán)廣場(chǎng)，紛紛身陷改造的圍擋之中，前者被改造為寫字樓，后者為了順應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)的不斷變化，在不到20年的時(shí)間里也經(jīng)歷兩輪大規(guī)模的改造。

作為商業(yè)策劃顧問(wèn)，第一太平戴維斯曾參與中環(huán)廣場(chǎng)以及西亞賓館的改造項(xiàng)目，對(duì)兩者提供了針對(duì)性的改造策略建議。第一太平戴維斯上海策略顧問(wèn)部董事朱鋒表示，中環(huán)廣場(chǎng)第一輪改造主要在于整體定位及租戶品牌調(diào)整，即向更符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的時(shí)尚潮流的方向改進(jìn)；而在2013年西亞賓館改造項(xiàng)目中，則采用了原址重建這一徹底的方式，從理念、形態(tài)、功能等全方位顛覆過(guò)去。

西亞賓館主樓建于1995年，隨著美羅城等時(shí)尚地標(biāo)的崛起，這個(gè)方盒子造型的三星級(jí)賓館與徐家匯的日漸繁華格格不入。2015年，上海市人民政府發(fā)布《上海市城市更新實(shí)施辦法》，規(guī)定如物業(yè)權(quán)利人能提供公共設(shè)施或公共空間，其用地性質(zhì)、空間高度、建筑面積，都可在符合法規(guī)的前提下進(jìn)行調(diào)整。

世博會(huì)法國(guó)館的設(shè)計(jì)者雅克?費(fèi)爾葉擔(dān)綱，西亞賓館成為首批試點(diǎn)單位。朱鋒介紹：“新建建筑的1-5層采用開放式的鏤空設(shè)計(jì)，將城市公共空間釋放給居民，提供交通便利，并與城市景觀融為一體?？紤]到徐家匯停車?yán)щy，3層、4層做成停車場(chǎng)，底層是與地面連為一體的開放式廣場(chǎng)，2層與未來(lái)徐家匯地區(qū)的連廊等高并相接，全部是公共空間。新建筑從31米‘長(zhǎng)高’到了70米，建筑的外觀、功能，也有了翻天覆地的變化。產(chǎn)證面積跟原來(lái)一樣，10623平方米?！?/p>

朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明接受澎湃新聞采訪時(shí)曾表示，目前的城市更新主要集中在兩大方向，一種是功能上的改變，一種是綠色環(huán)保方面的提升。西亞賓館的更新涵蓋了以上兩大方面，考慮到徐家匯逐步降低過(guò)高的商業(yè)設(shè)施比例，西亞賓館的規(guī)劃更改后，將成為一座高級(jí)別寫字樓；同時(shí)，設(shè)計(jì)者大手筆地將新建建筑1-5層全部“綠色包裹”，建筑也通過(guò)了Leed金牌認(rèn)證。

“00后”的躍躍欲試

當(dāng)人們還在為“90后”地標(biāo)建筑的暫時(shí)離場(chǎng)感慨，一大波年歲上尚未成年的“00后”已然加入城市更新行列。

2001年落成的香港新世界大廈是淮海路第一高樓，2010年為順應(yīng)城市發(fā)展的時(shí)代潮流，業(yè)主方對(duì)大廈地下3層至地上6層裙房進(jìn)行改建，圍繞K11品牌核心價(jià)值理念——“藝術(shù)、人文、自然”，為上海的商業(yè)建筑修繕工程樹立了典范。改造之后，K11商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)了70% ，辦公樓租金亦增長(zhǎng) 30%。

戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫字樓部主管沈潔告訴澎湃新聞?dòng)浾?，城市更新一般包括四大基本目?biāo)：轉(zhuǎn)型升級(jí)，即對(duì)不符合城市規(guī)劃的相關(guān)功能進(jìn)行調(diào)整；傳承與創(chuàng)新，針對(duì)歷史建筑和工業(yè)遺存等具有一定保存和再利用價(jià)值的物業(yè)，起到承前啟后的作用；增值可持續(xù)：通過(guò)更新和改造對(duì)于區(qū)域和樓宇價(jià)值進(jìn)行全面的提升；宜居宜業(yè)，全面實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，重塑品質(zhì)。

被稱為南京東路門面的上海世茂廣場(chǎng)（原百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)）位于百年繁華的南京東路步行街端口位置，距離2004年1期開業(yè)的13年后，2017年5月，這個(gè)上海市中心的地標(biāo)建筑進(jìn)行關(guān)門改造。據(jù)內(nèi)部人士透露，改造后將以“劇院”為設(shè)計(jì)概念，打造具有時(shí)尚、先鋒、工業(yè)風(fēng)格的室內(nèi)效果；同時(shí)引進(jìn)諸多品牌旗艦店，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年9月30日開幕，以“最上海，也最國(guó)際”引領(lǐng)魔都時(shí)尚潮流，打造全新的“魔都潮流樞紐”。

按照計(jì)劃，2018年第四季度，原太平洋百貨淮海店亦將完成更新，更名新天地廣場(chǎng)，與同屬太平橋地塊的新天地、湖濱道購(gòu)物中心等潮流地標(biāo)連綴呼應(yīng)，聯(lián)手撐起城市之心的潮流生活，再度成為淮海路的時(shí)髦旗幟。