獨(dú)家包銷(xiāo)合同期間

買(mǎi)賣(mài)雙方數(shù)次磋商未達(dá)成交易

合同期滿(mǎn)后迅速自行完成交易過(guò)戶(hù)

網(wǎng)簽合同價(jià)款明顯低于磋商價(jià)款

買(mǎi)賣(mài)雙方是否構(gòu)成“跳單”

且看法院如何評(píng)判

基本案情 

王女士購(gòu)入涉案別墅的價(jià)款為960萬(wàn)元。后王女士欲出售該別墅，遂與某房產(chǎn)中介公司簽訂了《獨(dú)家包銷(xiāo)合同》，約定獨(dú)家包銷(xiāo)期限從2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易價(jià)格（扣除中介費(fèi)后實(shí)收）不得低于1550萬(wàn)元；交易成功后，王女士將按成交價(jià)的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)等。

獨(dú)家包銷(xiāo)合同簽訂后，房產(chǎn)中介公司向梁先生推介涉案別墅。梁先生在中介人員帶領(lǐng)下，先后兩次到現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房源表示滿(mǎn)意，且在房產(chǎn)中介公司引薦下，與王女士見(jiàn)面洽談交易事項(xiàng)。期間，梁先生還與房產(chǎn)中介公司簽訂了《居間服務(wù)協(xié)議書(shū)》，約定交易成功后，梁先生將按成交價(jià)的1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。直至12月28日，梁先生對(duì)涉案別墅出價(jià)至1500萬(wàn)元，但王女士不同意調(diào)低售價(jià)，故獨(dú)家包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)前，雙方未達(dá)成交易。

2022年1月，中介人員先后詢(xún)問(wèn)王女士與梁先生是否有繼續(xù)交易的意向：梁先生于1月7日表示不再購(gòu)買(mǎi)涉案別墅；王女士于1月25日表示將價(jià)款提至不低于1600萬(wàn)元。1月26日，王女士與梁先生就涉案別墅簽訂了交易價(jià)格僅為930萬(wàn)元的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，并順利完成交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。根據(jù)梁先生提交的證據(jù)，雙方是在另一家中介公司的工作人員協(xié)助下完成交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，但買(mǎi)賣(mài)雙方并未與該中介公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)三方協(xié)議，梁先生也僅支付了1萬(wàn)元作為服務(wù)報(bào)酬。

房產(chǎn)中介公司知悉后上述情況后提起本案訴訟，主張王女士與梁先生上述行為構(gòu)成“跳單”，請(qǐng)求王女士、梁先生二人分別向其支付中介服務(wù)費(fèi)23萬(wàn)元。

裁判結(jié)果 

人民法院一審判決：王女士、梁先生分別向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)11萬(wàn)元，駁回房產(chǎn)中介公司其他訴訟請(qǐng)求。

王女士、梁先生不服，分別提起上訴。

中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法 

“跳單”是一種行業(yè)俗語(yǔ)，指委托人與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介人服務(wù)后，為少交或不交中介費(fèi)，利用中介人提供的資源信息或服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接與相對(duì)人訂立合同。為保障中介人的合法權(quán)益，約束違背契約精神的不誠(chéng)信行為，民法典第九百六十五條對(duì)“跳單”行為進(jìn)行了法律規(guī)制。

具體到本案中，按照獨(dú)家包銷(xiāo)合同約定，中介公司未能在獨(dú)家包銷(xiāo)期滿(mǎn)前促成房屋買(mǎi)賣(mài)交易，無(wú)權(quán)獲取中介報(bào)酬。但本案交易雙方在獨(dú)家包銷(xiāo)期滿(mǎn)后不到一個(gè)月即達(dá)成交易，交易價(jià)格不但比業(yè)主放盤(pán)價(jià)少了620萬(wàn)，同時(shí)比獨(dú)家包銷(xiāo)期間買(mǎi)家最后提出的交易價(jià)少了570萬(wàn)元，甚至比業(yè)主購(gòu)入價(jià)少了30萬(wàn)元，且買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)一、二審法院多次釋明均拒絕提供交易流水。此外，另一家中介公司僅收取1萬(wàn)元的報(bào)酬，該價(jià)格顯著低于廣州市中介服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以上種種不合常理的交易行為，實(shí)難讓法院采納買(mǎi)賣(mài)雙方不存在“跳單”行為的主張，因此判令買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)向中介公司支付報(bào)酬。

法官提醒，在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介服務(wù)合同的約定，支付中介報(bào)酬或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，為逃避支付中介費(fèi)，故意繞開(kāi)中介公司私下交易。買(mǎi)賣(mài)雙方“跳單”的行為，是不尊重中介公司的勞動(dòng)成果、有悖于誠(chéng)實(shí)守信原則的違約行為。另外，“跳單”行為可能增加房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，如買(mǎi)家“一房二賣(mài)”等，買(mǎi)賣(mài)雙方最終可能既要支付中介報(bào)酬，還要卷入房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，最終可能在時(shí)間、精力、金錢(qián)等多方面得不償失。

法條鏈接 

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百六十一條  中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

第九百六十五條  委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。