位于廣州南沙區(qū)珠江街道的鴻成麗景花園小區(qū)于2018年開(kāi)盤(pán)，近日，多位該小區(qū)業(yè)主向澎湃新聞（www.xinlihui.cn）反映稱，今年3月，部分業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，其土地使用年限只有50年。雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中土地使用年限有的注明是70年，有的是50年，還有的未注明具體時(shí)間。按該樓盤(pán)的土地使用權(quán)自2001年開(kāi)始算，意味著業(yè)主今年收到房后土地使用權(quán)只有29年了。

鴻成麗景花園小區(qū)的開(kāi)發(fā)商是廣州市鴻成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻成房地產(chǎn)公司”）。8月18日，該公司一名馮姓管理人員回復(fù)澎湃新聞稱，在樓盤(pán)銷(xiāo)售前，該公司在銷(xiāo)售中心公示了“五證”，上面注明了土地使用年限為50年，銷(xiāo)售人員向消費(fèi)者介紹的產(chǎn)權(quán)都是50年，不存在欺騙和隱瞞的行為。

鴻成麗景花園小區(qū)。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同中土地使用年限存在多種說(shuō)法的問(wèn)題，馮姓管理人員稱，這是由于合同版本變更引起的，中途在房管部門(mén)要求下，他們調(diào)整了合同版本。

針對(duì)上述糾紛，多位業(yè)主已向廣州仲裁委申請(qǐng)仲裁，該案已于今年7月中旬開(kāi)庭。目前，仲裁結(jié)果尚未出來(lái)。鴻成房地產(chǎn)公司馮姓管理人員表示，無(wú)論仲裁結(jié)果如何，該公司將按仲裁結(jié)果來(lái)處理。

業(yè)主：購(gòu)房合同注明土地使用年限為70年，實(shí)際只有50年

80后黃女士是維權(quán)的業(yè)主之一。黃女士告訴澎湃新聞，他們一家六口生活在廣州，有點(diǎn)積蓄后想舉全家之力買(mǎi)個(gè)房子自住，最后選擇了位于廣州南沙區(qū)的鴻成麗景花園。房屋是用其母親的名義購(gòu)買(mǎi)，一共80多平方米，每平方米2萬(wàn)元左右。

黃女士提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同顯示，買(mǎi)賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)的商品房所占用的土地用途為商住，土地使用權(quán)終止日期為2071年7月20日。其土地使用權(quán)從2001年開(kāi)始計(jì)算，根據(jù)該合同這一說(shuō)法，鴻成麗景花園的土地使用年限為70年。

黃女士稱，在購(gòu)房前，她查閱過(guò)資料，查詢過(guò)中介網(wǎng)站，均顯示麗景花園小區(qū)為住宅，產(chǎn)權(quán)為70年。澎湃新聞查詢發(fā)現(xiàn)，如今，房天下、網(wǎng)易房產(chǎn)等網(wǎng)站上仍顯示，該小區(qū)為70年產(chǎn)權(quán)。

看房以及簽訂合同時(shí)，黃女士都叫了律師朋友一同前往，幫忙“把關(guān)”。黃女士稱，當(dāng)時(shí)，該小區(qū)的銷(xiāo)售人員曾跟她說(shuō)，房子產(chǎn)權(quán)為70年，自2001年開(kāi)始算。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，她還在售樓部特意留意過(guò)，開(kāi)發(fā)商“五證齊全”。簽預(yù)售合同時(shí)，她也仔細(xì)看過(guò)條款，看到合同上明確寫(xiě)著“土地使用權(quán)終止日期為2071年7月20日”，才放心簽署了名字。之后，該合同在審核過(guò)程中并沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題。

購(gòu)房合同顯示，其土地使用權(quán)終止日前為2071年。因土地使用權(quán)從2001年開(kāi)始計(jì)算，意味著土地使用年限有70年。

多位業(yè)主介紹說(shuō)，直到今年3月，有業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，其土地使用年限只有50年。此時(shí)，業(yè)主們才注意到，在大家簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，存在多個(gè)合同版本，其土地使用權(quán)有的注明是70年，有的是50年，還有的未注明具體時(shí)間。

黃女士向澎湃新聞表示，由于土地使用年限只有50年，而使用時(shí)間從2001年就開(kāi)始計(jì)算，這意味著他們今年收到房后，房屋的土地年限只有29年了。

開(kāi)發(fā)商：土地使用年限50年有公示，不存在欺騙

據(jù)多位業(yè)主講述，針對(duì)土地使用年限只有50年的問(wèn)題，他們?cè)议_(kāi)發(fā)商討說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商的回應(yīng)是，此前，包括土地使用年限在內(nèi)的“五證”都在售樓處公示；如今存在的產(chǎn)權(quán)糾紛，開(kāi)發(fā)商將和政府、業(yè)主一起協(xié)商解決，開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，來(lái)延長(zhǎng)土地使用年限。

今年8月中旬，澎湃新聞?dòng)浾咭再?gòu)房者的名義致電鴻成麗景花園售樓處，咨詢?cè)摌潜P(pán)住宅的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，工作人員答復(fù)稱，該樓盤(pán)雖是住房，但房屋產(chǎn)權(quán)只有50年；這是歷史遺留問(wèn)題，土地使用年限50年是從2001年開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)開(kāi)始算的，至2051年截止；住戶可在產(chǎn)權(quán)到期后依據(jù)屆時(shí)的國(guó)家政策續(xù)期，現(xiàn)階段不影響房屋使用和售賣(mài)。目前，麗景花園200余戶套房屋仍在正常售賣(mài)中。

鴻成房地產(chǎn)公司一名馮姓管理人員回復(fù)澎湃新聞稱，在樓盤(pán)銷(xiāo)售前，該公司就按相關(guān)規(guī)定在銷(xiāo)售中心公示了“五證”，上面注明了土地使用年限，從來(lái)沒(méi)有欺騙和隱瞞。鴻成麗景花園小區(qū)共有385戶，已網(wǎng)簽約110戶，其中存在合同糾紛的有50多戶。

澎湃新聞注意到，鴻成麗景花園小區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》顯示，其土地使用權(quán)出讓年限從2001年7月開(kāi)始計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。而其《國(guó)有土地使用證》顯示，土地用途為商住，土地使用年限為50年。

開(kāi)發(fā)商公示的《商品房預(yù)售許可證》。

對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中土地使用年限存在多種說(shuō)法的問(wèn)題，馮姓管理人員稱，這是由于合同版本變更引起的，中途在房管部門(mén)要求下，他們調(diào)整了合同版本。

多位業(yè)主認(rèn)為，在購(gòu)房時(shí)，銷(xiāo)售人員宣稱土地使用年限是70年，這已經(jīng)涉嫌虛假宣傳和欺詐。對(duì)此，馮姓管理人員回應(yīng)稱，銷(xiāo)售人員向消費(fèi)者介紹的產(chǎn)權(quán)都是50年，與售樓處公示信息一致。針對(duì)部分中介網(wǎng)站將樓盤(pán)土地使用年限注明為70年的情況，馮姓管理人員稱，中介網(wǎng)站寫(xiě)的70年產(chǎn)權(quán)并非該公司所為，他們也阻止不了。

部門(mén)：建議開(kāi)發(fā)商做好解釋溝通工作并承擔(dān)責(zé)任

據(jù)業(yè)主們介紹，針對(duì)上述糾紛，今年5月，南沙區(qū)珠江街道曾組織了南沙區(qū)住建局、廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局、街道、居委、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主代表等多方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。經(jīng)溝通協(xié)商，明確鴻成麗景花園小區(qū)的地塊屬于二類(lèi)住宅用地，開(kāi)發(fā)商表示將積極配合政府延長(zhǎng)土地使用年限至70年，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，且在會(huì)后向廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局提交了《關(guān)于請(qǐng)求變更鴻成麗景花園土地使用權(quán)年限及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的申請(qǐng)》。

2022年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局對(duì)上述申請(qǐng)向鴻成房地產(chǎn)公司作出答復(fù)。廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局在答復(fù)中表示，業(yè)主反映所持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上登記的土地使用年限為50年，與預(yù)售證、購(gòu)房合同中的土地使用年限不一致。此種情況系鴻成房地產(chǎn)公司在購(gòu)房合同中填寫(xiě)土地使用截止年限為70年所致，但購(gòu)房合同記載土地使用年限70年并無(wú)依據(jù)。鴻成麗景花園地塊土地使用年限為50年核準(zhǔn)無(wú)誤。

廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局作出的答復(fù)。受訪者供圖

針對(duì)鴻成房地產(chǎn)公司提出的延長(zhǎng)土地使用年限問(wèn)題，廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局表示，根據(jù)《民法典》第三百五十九條，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！眱煞N建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期均以“期限屆滿”為基礎(chǔ)，本案所涉地塊還有29年使用權(quán)期限，不屬于期限屆滿的情況，因此鴻成房地產(chǎn)公司“請(qǐng)求同意補(bǔ)繳出讓金來(lái)進(jìn)行延期”的訴求，無(wú)法律依據(jù)支持，不予支持。

廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局還表示，土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，不得隨意調(diào)整；在土地使用權(quán)出讓年限屆滿時(shí)，再根據(jù)法律規(guī)定予以續(xù)期。根據(jù)工作進(jìn)展與業(yè)主訴求，該局已于2022年7月召開(kāi)與鴻成房地產(chǎn)公司代表、業(yè)主代表的座談會(huì)，就不能調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)土地使用年限至購(gòu)房合同約定期限進(jìn)行了政策解釋并提供法律意見(jiàn)咨詢。廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局建議，鴻成房地產(chǎn)公司積極主動(dòng)與相關(guān)業(yè)主對(duì)接，做好解釋溝通工作并積極承擔(dān)責(zé)任。

律師：若故意隱瞞，開(kāi)發(fā)商或涉嫌消費(fèi)欺詐

澎湃新聞了解到，目前，有業(yè)主整理相關(guān)材料，已向相關(guān)部門(mén)遞交了舉報(bào)和控告書(shū)。包括黃女士在內(nèi)的6位業(yè)主已向廣州仲裁委申請(qǐng)仲裁，該案已于今年7月中旬開(kāi)庭。目前，仲裁結(jié)果尚未出來(lái)。

鴻成房地產(chǎn)公司馮姓管理人員表示，無(wú)論仲裁結(jié)果如何，該公司將按仲裁結(jié)果來(lái)處理。

對(duì)于上述糾紛，陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善律師認(rèn)為，即使開(kāi)發(fā)商在售樓部公示過(guò)土地使用年限為50年，但是購(gòu)房合同約定的是土地使用年限為70年，這應(yīng)該判定為開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者承諾的是土地使用年限為70年。如果以售樓部公示的使用年限50年為準(zhǔn)，而不以購(gòu)房合同約定的年限70年為準(zhǔn)，那么這無(wú)疑是在加大購(gòu)房者的注意義務(wù)，對(duì)購(gòu)房者不公平。

趙良善表示，如果開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)明知將來(lái)的房產(chǎn)證會(huì)記載使用年限為50年，而開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房在購(gòu)房合同中刻意約定土地年限70年，即故意隱瞞這一事實(shí)，那么開(kāi)發(fā)商涉嫌消費(fèi)欺詐，根據(jù)《民法典》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)”以及《民法典》第一百五十七條“民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”的規(guī)定，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退房，并賠償損失等。