沉寂已久的環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)，等來(lái)了一簇火苗。

在廢除限購(gòu)的消息傳了許久之后，河北省廊坊市終于等來(lái)了正式官宣的限購(gòu)、限售的松動(dòng)調(diào)整。沉寂已久的環(huán)京樓市，能否再度被點(diǎn)燃？

資料圖：通燕高速燕郊出口立交樞紐。劉向 攝

廊坊市官宣廢除限購(gòu)

“北京后花園”“環(huán)京第一鎮(zhèn)”……種種名號(hào)圍繞著河北廊坊燕郊鎮(zhèn)，這個(gè)離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望的河北小鎮(zhèn)。其中，最能直接體現(xiàn)它特色的一個(gè)名字大概是“睡城”。

這是因?yàn)樵谘嘟迹幸慌盎钤诒本?、睡在燕郊”的人。他們?cè)诒本┕ぷ?，卻由于北京房?jī)r(jià)高企而選擇在燕郊購(gòu)房或租房，早出晚歸融入北京上班一族的人潮中。

最近，“睡城”出現(xiàn)了新變化。據(jù)河北省廊坊市人民政府消息，其所在的廊坊市日前公布的《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條措施》明白卡顯示，取消戶籍、社保（個(gè)稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房條件。同時(shí)，對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消。

除此之外，降低住房公積金首付比例、購(gòu)買首套房給予補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等“政策大禮包”也一并奉上。如：對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，力爭(zhēng)2022年8月份全市新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率較4月份下降30個(gè)基點(diǎn)。

“購(gòu)房方面沒有了戶籍和社保的限制要求，住房轉(zhuǎn)讓方面沒有了限制約束，放松力度比較大；而且政策涉及面也比較大，尤其是提及了北三縣和環(huán)雄安新區(qū)等城市，放松范圍比較全面?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這是環(huán)京樓市的大動(dòng)作。在此之前，廊坊“最嚴(yán)限購(gòu)令”發(fā)布的五年時(shí)間里，燕郊曾經(jīng)歷了房?jī)r(jià)腰斬的過山車之旅。

轉(zhuǎn)折，在2017年

環(huán)京樓市的故事可追溯至2012年前后，燕郊的樓盤每平方米均價(jià)僅七八千元。隨著2015年，距離燕郊10余公里的通州成為北京城市副中心，以及2016年北京樓市的大幅升溫，巨大的價(jià)差讓燕郊的吸引力大增。

“2016年以來(lái)燕郊房?jī)r(jià)的上漲，主要是由于北京房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致大量購(gòu)房需求外溢至環(huán)京，同時(shí)還有貨幣政策寬松的助力?！敝性禺a(chǎn)研究院分析認(rèn)為。

除了真正的買房人，還有不少炒房客聞聲扎入這塊“肥田”。杠桿撬動(dòng)之下，2017年的最高點(diǎn)，燕郊房子的單價(jià)最高已狂飆至每平米近5萬(wàn)元。

但“過山車”很快走到了下墜的節(jié)點(diǎn)。2017年6月，廊坊限購(gòu)升級(jí)：非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍限購(gòu)2套。

在環(huán)京地區(qū)買房的大多數(shù)是在北京工作并繳納個(gè)稅、社保的人群，這一購(gòu)房群體大幅減少，市場(chǎng)成交規(guī)模急速回落。易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，廊坊新房成交均價(jià)自2018年達(dá)到11364元/㎡的高點(diǎn)后，一路走低至2022年的9628元/㎡，四年以來(lái)首次跌入萬(wàn)元以下水平。

“廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是北三縣（大廠香河固安）的商品房，近年來(lái)其量?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常大的下降，2017年達(dá)到高點(diǎn)到現(xiàn)在，很多樓盤房?jī)r(jià)下跌50%甚至以上，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)和熱點(diǎn)區(qū)域，如此大的下跌是非常罕見的?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹。

今年以來(lái)，受當(dāng)?shù)匾咔橛绊懀h(huán)京固安、香河等成交更是低迷。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，上半年廊坊成交量?jī)H6763套，僅為去年成交水平的40%。業(yè)內(nèi)紛紛認(rèn)為，出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)增長(zhǎng)、保交樓、惠民生的角度來(lái)看，環(huán)京地區(qū)迫切需要有紓困的政策。

限售的放松也早有端倪。今年6月17日，廊坊市政府官網(wǎng)曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。只不過，當(dāng)時(shí)第一條措施并未對(duì)外公布，而是“略”過。對(duì)照如今《政策明白卡》的其他內(nèi)容，與“廊六條”內(nèi)容基本一致。

資料圖：三河市某小區(qū)門口，乘客正在排隊(duì)等候乘坐通勤定制快巴。高澍 攝

環(huán)京，還有吸引力嗎？

“從政策效果及市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，此前廊坊市區(qū)和北三縣取消限購(gòu)政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也已執(zhí)行首套20%、二套30%，房貸利率最低執(zhí)行4.25%，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)回暖?！?中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

究其原因，一方面，近幾年北京住房供應(yīng)逐漸增加，同時(shí)疫情防控嚴(yán)格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，在市場(chǎng)下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩。

“因此，即便取消限購(gòu)限售等政策，對(duì)交易市場(chǎng)的提振效果或有限，短期廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或難改?！标愇撵o表示。

李宇嘉也認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情緒很弱，對(duì)環(huán)京樓市的未來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期并不是很樂觀，中短期內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的反彈。

但他同時(shí)提到，在當(dāng)前投資性需求已經(jīng)全面退場(chǎng)，控制資金和信貸的政策仍舊有效的情況下，新政對(duì)于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購(gòu)房的需求具有積極的意義。

“首付三、四十萬(wàn)元，在燕郊能買一個(gè)差不多90㎡的兩居，這在北京是怎么也沒法想的。就算通勤不便、檢查站麻煩、路上幾小時(shí)，但我要結(jié)婚、養(yǎng)孩子、養(yǎng)老人。這對(duì)于在北京工作的外地人有沒有吸引力，92萬(wàn)的環(huán)京通勤人員想必已經(jīng)有了答案?！币晃辉谘嘟假?gòu)房的市民對(duì)記者表示。