7月15日，深圳證券交易所發(fā)布《關(guān)于發(fā)布<深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房（試行）>的通知》，涉及業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露。

《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下簡稱“《保障性租賃住房REITs指引》”）的起草是為了貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的決策部署，規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）有關(guān)工作。

原始權(quán)益人不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)

細(xì)化業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目準(zhǔn)入要求。指引顯示，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。鼓勵專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施基金試點。原始權(quán)益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資，或者變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。

同時，原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構(gòu)等方面與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有效隔離，保持相對獨立。

文件還要求，基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項目，配租對象、租金標(biāo)準(zhǔn)等符合相關(guān)政策要求。

基礎(chǔ)設(shè)施項目運營時間原則上不低于三年。對于出租率較高、已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可適當(dāng)降低運營時間要求。

深交所在起草說明中指出，試行的指引文件明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。

貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）要求，加強對在強化民生保障方面發(fā)揮重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可適當(dāng)降低三年運營年限要求。

防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域

新的文件明確回收資金使用的報告與披露義務(wù)。為促進(jìn)保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，明確原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓保障性租賃住房項目取得的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)按照要求優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)，且原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)按季報告回收資金使用情況，基金管理人應(yīng)當(dāng)在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。

同時，明確因特殊原因?qū)е禄厥召Y金投資計劃無法正常執(zhí)行的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)及時向交易所報告相關(guān)情況和應(yīng)對措施；確需變更回收資金用途的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)向本所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應(yīng)當(dāng)披露臨時報告。

為防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，對于原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，要求原始權(quán)益人建立并落實回收資金管理制度，對回收資金實行嚴(yán)格閉環(huán)管理，確保凈回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)。

同時，原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、回收資金的存放銀行等應(yīng)當(dāng)共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議明確各自監(jiān)督職責(zé)，不得違規(guī)變更回收資金用途。