人才公寓建設(shè)熱潮伴隨著“人才戰(zhàn)”到來(lái)。

自十九大以來(lái)強(qiáng)調(diào)“租售同權(quán)”后，解決人才階段性住房困難的租賃住宅——人才公寓，正成為各城在人才戰(zhàn)中的普遍性公共政策。

近年，上海雖延續(xù)了人口規(guī)?？刂频牟呗?，但對(duì)人才的渴求并沒(méi)有減少?；叵脒^(guò)去，上海曾在上世紀(jì)90年代在全國(guó)率先開(kāi)放引入異地的大學(xué)生，以卓越的人力資源支撐了城市的快速發(fā)展。

時(shí)下，上海定位為國(guó)內(nèi)大循環(huán)的中心節(jié)點(diǎn)、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)的戰(zhàn)略鏈接，需在參與國(guó)際合作競(jìng)爭(zhēng)中提升城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，此時(shí)人才依舊是上海發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。

在上海，相比戶籍，高昂的住房成本已成為擠出高學(xué)歷年輕人才更主要的因素。加之前兩年全國(guó)發(fā)生多起住房租賃企業(yè)“跑路”事件，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的不規(guī)范使新市民對(duì)公共租賃房的需求更加迫切。

據(jù)清華大學(xué)城市規(guī)劃系教授田莉等研究，與國(guó)際大都市相比，上海的公共住房供應(yīng)明顯不足，政府公租房供應(yīng)比例低。根據(jù)“十四五”相關(guān)規(guī)劃目標(biāo)，上海很可能在這一時(shí)期迎來(lái)保障性租賃住房規(guī)模的跨越式發(fā)展。

上海住房“十四五”規(guī)劃指出，本市住房發(fā)展進(jìn)入新階段，并強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，“完善以保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房為重點(diǎn)的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎(chǔ)上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難?！?/p>

人才公寓，正是新市民、青年人極為關(guān)注的公共住房領(lǐng)域，它在上海經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)二十年的發(fā)展歷程。本次報(bào)告將聚焦于上海人才公寓的演變，關(guān)注人才公寓最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節(jié)——分配及籌建的開(kāi)展情況，及其存在問(wèn)題與未來(lái)創(chuàng)新趨勢(shì)。

2021年4月9日，青年大學(xué)生在山東濱州中海匯智人才公寓的小區(qū)內(nèi)行走。本文圖片 人民視覺(jué)

【發(fā)展】

誕生于張江園區(qū)，為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)護(hù)航

什么是人才公寓？至今尚未見(jiàn)到官方定義。但普遍來(lái)講，它興起于城市產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，最本質(zhì)的內(nèi)涵是用行政手段進(jìn)行資源再配置——增強(qiáng)對(duì)高科技人才的住房保障，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造更好的環(huán)境。

上海人才公寓初興于張江高科技園區(qū)。1992年張江開(kāi)園，當(dāng)時(shí)的張江被稱為“草比人高，狗比人多”。上海推進(jìn)科技創(chuàng)新中心建設(shè)辦公室執(zhí)行副主任彭崧回憶時(shí)曾提到，“1998年，我第一次到張江是學(xué)開(kāi)車。當(dāng)時(shí)張江到處是農(nóng)田，只有龍東大道等幾條馬路，路上空空蕩蕩?！?/p>

 一年后，張江迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，1999年8月，上海市政府實(shí)施“聚焦張江”戰(zhàn)略，要對(duì)標(biāo)國(guó)際一流高科技園區(qū)，聚合資源。伴隨各種產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目導(dǎo)入張江，如何安置人才住宿成為當(dāng)時(shí)的緊急問(wèn)題。

1998年全國(guó)取消福利分房，但“分房”是種福利的思路依舊在人們腦海里，張江人才公寓應(yīng)運(yùn)而生。從2001年起張江開(kāi)始建設(shè)人才公寓，主要是保障當(dāng)時(shí)到張江工作的高端人才住房需求。

創(chuàng)業(yè)人才公寓始建于2000年初，也被稱為張江人才公寓的1.0，為解決當(dāng)時(shí)引進(jìn)人才的住房問(wèn)題開(kāi)創(chuàng)了先例。創(chuàng)業(yè)公寓總套數(shù)476套，最小房間面積20多平方米。當(dāng)時(shí)更轟動(dòng)的是2002年全國(guó)第一個(gè)由省市博士后主管部門負(fù)責(zé)籌建的博士后公寓在上海張江奠基。

二十一世紀(jì)初，大學(xué)生是“緊俏”的人力資源，更不提博士后。這個(gè)博士后公寓為四棟小高層，共126戶，2003年建成并投入使用。

竣工當(dāng)天，風(fēng)頭十足。人事部領(lǐng)導(dǎo)從北京親赴上海參加揭牌儀式，雖然投入使用當(dāng)年入住率較低（后文再述），但這種為高端人才匹配公寓的思路延續(xù)下來(lái)，主要分布于火熱開(kāi)發(fā)建設(shè)的浦東地區(qū)。2008年，上海張江約有

這段時(shí)間，人才公寓開(kāi)始成為上海一些區(qū)域爭(zhēng)相布局的“公共服務(wù)”。例如與臨港自貿(mào)新片區(qū)一起被視為上?！皷|西兩翼”的虹橋商務(wù)區(qū)。近五年，虹橋商務(wù)區(qū)政策不斷升級(jí)、利好頻頻傳來(lái)，發(fā)展明顯提速。與浦東遙相呼應(yīng)的是，它也將人才公寓作為重點(diǎn)保障措施。

2018年，虹橋商務(wù)區(qū)修訂并發(fā)布《虹橋商務(wù)區(qū)人才安居房源配租管理規(guī)定》，同年2月，虹橋商務(wù)區(qū)宣布推出首批1600余套人才租賃住房,包括旭輝人才公寓、樂(lè)賢居人才公寓（一期），兩年后，這里為80家企業(yè)配租了1367套人才公寓。

此后每年都可看到虹橋商務(wù)區(qū)或“大虹橋”板塊新建新增人才公寓的新聞。最近的消息是，長(zhǎng)寧區(qū)正在建設(shè)中的虹橋人才公寓，將提供5300余套公寓,是上海市單項(xiàng)在建規(guī)模最大的保障性租賃住房項(xiàng)目。

熱情高漲的不僅是長(zhǎng)寧，閔行、嘉定、金山、黃埔等上海各行政區(qū)都在出臺(tái)政策“搶人才”，一些土地資源、房源相對(duì)充沛的行政區(qū)更是力推人才公寓。

閔行今年1月發(fā)布《閔行區(qū)關(guān)于建設(shè)人才引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展高地的實(shí)施意見(jiàn)》，集中推出的14個(gè)區(qū)級(jí)人才公寓項(xiàng)目，共1萬(wàn)余套。閔行表示，全區(qū)還將在五年內(nèi)新建、籌措5萬(wàn)套人才公寓。普陀區(qū)也將在現(xiàn)有5000余套人才公寓的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)總量翻番，突破1萬(wàn)套。

時(shí)下，上海正以前所未有的力度推行“租售并舉”的住房體系，尤其是步入“十四五”后，這是近年上海人才公寓勃發(fā)的大背景之一。

另一個(gè)更重要的政策變化是，2020 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，這是保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）首次登上歷史舞臺(tái)，它定位于服務(wù)人口流入較多城市的新市民群體，與廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等一起組成上海保障房體系。

保租房與人才公寓的服務(wù)對(duì)象——新市民群體高度重合。盡管人才公寓尚未明確出現(xiàn)在上海今年發(fā)布的一系列保租房的文件中，但在區(qū)政府實(shí)際工作中，人才公寓開(kāi)始融入保租房、公租房的體系。

例如，徐匯區(qū)將在“十四五”期間建立預(yù)計(jì)總量達(dá)3.2萬(wàn)套（間）保租房作為“人才安居租賃房源庫(kù)”，徐匯將擇優(yōu)認(rèn)定其中1萬(wàn)套（間）做為市級(jí)或區(qū)級(jí)人才公寓。

閔行區(qū)房管部門已將人才公寓房源和公租房房源進(jìn)行統(tǒng)籌，人才公寓不再集中于一處，隨公租房的布點(diǎn)分散供應(yīng)，形成了“公租房布點(diǎn)到哪里，人才公寓就布點(diǎn)在哪里”。

隨著更多人才公寓納入全市、全區(qū)層面管理，人才公寓與保租房、公租房的籌建管理工作開(kāi)始融為一體。某種程度上說(shuō)，人才公寓正逐漸成為保租房中一個(gè)特別的存在，適用人群更為特定。

2021年9月1日， 杭州寧巢明石公寓內(nèi)的共享空間。

【分配】

漸成價(jià)格慣例：市價(jià)7～9成

從2000年初張江建設(shè)人才公寓開(kāi)始，上海人才公寓的軟裝配置就較為超前，但后續(xù)配租并非一帆風(fēng)順，運(yùn)營(yíng)管理走過(guò)彎路，甚至與租客發(fā)生過(guò)摩擦。

2003年風(fēng)光揭牌的張江博士后公寓，126戶住房均為全配置，以2室1廳為主，包括必備家電、煤氣、有線、寬帶，甚至連床上用品都一應(yīng)俱全。租戶完全可以“拎包入住”，這樣的服務(wù)概念可謂領(lǐng)先各地多年。

出人意料的是，博士后公寓投入使用當(dāng)年入住率較低。經(jīng)當(dāng)時(shí)的21世紀(jì)人才報(bào)實(shí)探，第一個(gè)月僅入住4戶人員，其中3戶為上海國(guó)際集團(tuán)做研究的博士后。

一個(gè)原因是當(dāng)時(shí)周邊生活配套、教育配套尚不健全，另一個(gè)重要原因在于博士后公寓的費(fèi)用較高，當(dāng)時(shí)博士后公寓的管理策略是入住價(jià)格應(yīng)遵循市場(chǎng)化運(yùn)作的原則——國(guó)家和政府投資把公寓建起來(lái)以后，不能再無(wú)償免費(fèi)向博士后提供。

由于房屋條件較好，指導(dǎo)價(jià)定為兩室一廳月租2500元，這個(gè)價(jià)格在2003年令人難以接受。當(dāng)時(shí)張江湯臣豪園188平米的四室三衛(wèi)住宅月租也僅為1900元。

價(jià)格高也是博士后群體的普遍反應(yīng)。據(jù)了解，上述三位博士后的經(jīng)費(fèi)由單位提供。其中一位博士后表示，單位會(huì)出一部分房租，但大多數(shù)還是從工資津貼里扣。

或是吸取經(jīng)驗(yàn)，之后，尤其“十二五”以來(lái)，上海人才公寓月租低于周邊市價(jià)1～3成已成慣例，稍低于周邊市價(jià)1成左右較為常見(jiàn)。具體來(lái)看，一些區(qū)域或企業(yè)還會(huì)對(duì)人才住房進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼。另一個(gè)新趨勢(shì)是，各地新建的人才公寓項(xiàng)目正在努力申請(qǐng)納入市級(jí)公租房范圍，如此，租客可使用公積金支付房租。這樣算來(lái)，人才公寓的實(shí)惠是顯見(jiàn)的。

搖擺的兩端：資源傾斜還是保障普惠

更為普遍關(guān)注的是人才公寓的申請(qǐng)問(wèn)題。申請(qǐng)人才公寓分為個(gè)人申請(qǐng)和通過(guò)公司申請(qǐng)兩種，整體來(lái)看，公司申請(qǐng)渠道更為普遍。

例如，2013年張江發(fā)布了《上海市張江高科技園區(qū)人才公寓管理辦法》，在該文件中，以企業(yè)為申請(qǐng)主體，后續(xù)的操作方式為 “企業(yè)通過(guò)審核，在申請(qǐng)平臺(tái)上注冊(cè)了賬號(hào),該企業(yè)的員工就可以在統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上申請(qǐng)，對(duì)園區(qū)內(nèi)所有符合條件的企業(yè)員工公平開(kāi)放”。

近年新建的虹橋人才公寓，以企業(yè)申請(qǐng)為主（符合人才公寓入住條件的企業(yè)員工向本企業(yè)提出申請(qǐng)，企業(yè)審核后統(tǒng)一向管委會(huì)申報(bào)），部分房源也可個(gè)人申請(qǐng)，但落實(shí)較難。

據(jù)報(bào)道，2017年至2019年底，虹橋人才公寓為近80家企業(yè)配租人才公寓1367套，包括文曄領(lǐng)科、唯品會(huì)、愛(ài)康集團(tuán)、正榮集團(tuán)等。資源向重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)企事業(yè)單位傾斜的趨勢(shì)依然明顯。

另一部分可個(gè)人申請(qǐng)的房源例如恒基旭輝中心項(xiàng)目，原因是該項(xiàng)目屬于閔行區(qū)屬公租房，因此符合該區(qū)籌公租房條件的個(gè)人也可申請(qǐng)。

這會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，同時(shí)身為資源傾斜性的人才公寓和普惠性的公租房，兩個(gè)定位在具體配租時(shí)誰(shuí)上誰(shuí)下？

從恒基旭輝中心來(lái)看，明顯還是走企業(yè)申請(qǐng)渠道的人才公寓屬性占據(jù)上風(fēng)。據(jù)東方網(wǎng)報(bào)道，恒基旭輝中心是集商品房、商住兩用別墅和公租房為一體的住宅小區(qū)，其中4個(gè)樓道112套公租房人才公寓主要服務(wù)于虹橋商務(wù)區(qū)的入駐企業(yè)。目前，唯品會(huì)、正榮地產(chǎn)、中駿置業(yè)等22家大中型企業(yè)的83位中高層管理人員入住其中。

時(shí)下，政府方、園區(qū)方人才公寓的籌建正和公租房、保障性租賃住房結(jié)合在一起。但以企業(yè)申請(qǐng)為主導(dǎo)的人才公寓配租模式下，各區(qū)域的人才公寓資源向重點(diǎn)企事業(yè)單位傾斜，而這些企事業(yè)單位往往已是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)者。如此，人才公寓與公租房、保障性租賃住房的普惠性質(zhì)有一定的沖突，甚至出現(xiàn)擠兌。

一個(gè)案例是，接受個(gè)人申請(qǐng)的陸家嘴金融城人才公寓，開(kāi)業(yè)一年內(nèi)達(dá)到滿租并進(jìn)入排隊(duì)輪候狀態(tài)。不過(guò)也是在一年后，其中3棟樓的租戶被告知，租約到期后將不再續(xù)租，而被轉(zhuǎn)租給上海紐約大學(xué)作為學(xué)生、教職工宿舍。

該人才公寓原本最長(zhǎng)可以租6年，這和上海公租房的標(biāo)準(zhǔn)是一致的。僅一年便通知“走人”讓租客憤慨，并質(zhì)疑這違反公租房的規(guī)定。而陸家嘴金融城人才公寓，是企業(yè)用自有住宅用地自籌、自建的公租房項(xiàng)目，并且獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理。

當(dāng)時(shí)租客收到消息，“為支持上海紐約大學(xué)落戶陸家嘴金融城，陸家嘴(集團(tuán))公司同意將人才公寓三棟公寓整幢租賃予上海紐約大學(xué)……”。明顯，該摩擦的出現(xiàn)，正在于陸家嘴（集團(tuán)）出于招商需求，將租賃住房的資源傾斜給重點(diǎn)企事業(yè)單位，從而擠兌了區(qū)域內(nèi)普通青年人才的租房需求。

盡管上述案例發(fā)生在近十年前，但這種擠兌并未減少，只是未以沖突的形式發(fā)生，而是隱性的存在。例如上文提到的恒基旭輝人才公寓公租房。同時(shí)，澎湃研究所研究員多方調(diào)研得知，兩位申請(qǐng)同一個(gè)公租房小區(qū)同一種戶型的青年，一位通過(guò)公司申請(qǐng)，據(jù)稱公司與相關(guān)集團(tuán)有合作關(guān)系，不到1個(gè)月已輪候到房源成功入住。另一位由個(gè)人走標(biāo)準(zhǔn)公租房申請(qǐng)程序，材料雖不難辦，但前面排隊(duì)超1000位人員，預(yù)計(jì)輪候時(shí)間超過(guò)1年。

當(dāng)越來(lái)越多人才公寓納入保障性租賃住房及公租房體系，在現(xiàn)有配租模式下，如何把握公租房、保租房體系中的人才公寓定向傾斜和普惠性兩端的平衡、保障普通青年人才即一般新市民群體的權(quán)益，仍需各區(qū)域乃至全市層面進(jìn)行統(tǒng)籌、厘清。

2018年7月11日，武漢市漢陽(yáng)區(qū)桃花島人才公寓。

【籌建】

“十四五”新變：搭上保租房籌建大船

無(wú)論人才公寓、公租房還是新誕生的保租房，一個(gè)核心問(wèn)題是供給不足。多位青年反映，輪候公租房的時(shí)間較長(zhǎng)，不乏有等待一、兩年尚未排到的情況。

如何有效籌建更多人才公寓是上海正在開(kāi)展的任務(wù)。

據(jù)研究，上海現(xiàn)有人才公寓來(lái)源可分為三類。第一類是各類投資主體和政府認(rèn)定的，按照一定優(yōu)惠向引進(jìn)人才提供的公租房。第二類是園區(qū)及企事業(yè)單位在自有土地上建設(shè)的公寓，為特定人才提供。第三類是2017年上海市規(guī)土局出讓、國(guó)企開(kāi)發(fā)的“只租不售”房和“租賃住房”地塊。

實(shí)際上，在2022年1月上海發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）后，上述三類來(lái)源都已被歸入保租房中。

《意見(jiàn)》寫明：

（1）市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定的公共租賃住房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理，并按照本市公共租賃住房專項(xiàng)管理政策進(jìn)一步從嚴(yán)管理。

（2）市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定的單位租賃房統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理。

（3）市、區(qū)國(guó)有企業(yè)通過(guò)各種方式獲得租賃住房用地投資新建的全自持租賃住房，由區(qū)房屋管理部門統(tǒng)一認(rèn)定后，納入保障性租賃住房管理。

另外，其他符合條件的租賃住房，也可自愿申請(qǐng)，經(jīng)認(rèn)定后納入保租房管理。

對(duì)于保租房的定位，上述《意見(jiàn)》指出：“努力滿足新市民、青年人對(duì)美好居住生活的向往……為服務(wù)上海人才引領(lǐng)發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力和軟實(shí)力提供支撐保障”。

這意味著，人才公寓進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的房源來(lái)源、籌建渠道和保租房已高度同步了。這也不難理解上文所述的一些行政區(qū)直接選擇在新建保租房、公租房中挑選一定數(shù)量的房源作為人才公寓。

上?！笆奈濉北Ｗ夥康哪繕?biāo)規(guī)?？芍^史無(wú)前例——“十四五”期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）。到今年年底，計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。

可對(duì)比的一個(gè)數(shù)據(jù)是，截至2020年，上海市公租房累計(jì)建設(shè)籌措房源約18萬(wàn)套。今年一年計(jì)劃籌措的保租房數(shù)量，將超過(guò)過(guò)去多年上海所有公租房的總和。搭在保租房的大船上，參考徐匯區(qū)拿出超30%房源作為人才公寓的比例，人才公寓也將迎來(lái)迅速增長(zhǎng)。

兩大籌建渠道迎系列新政

如何籌措這些房源？

上海已明確相關(guān)國(guó)企將在集中新建全自持租賃住房的方面發(fā)揮主力軍作用，這也將納入相關(guān)國(guó)企考核評(píng)價(jià)范圍。同時(shí)在新增租賃用地較為有限的背景下，用好存量房源、“自有土地”是另外兩個(gè)關(guān)鍵的路徑。

正如《意見(jiàn)》所指示的，“繼續(xù)推進(jìn)利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地和存量閑置房屋，新建、配建、改建保障性租賃住房。”

實(shí)際上，近幾年的政策早已為上海大規(guī)模建設(shè)保租房鋪路。

在利用集體土地、自有土地的角度，2016年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化人才發(fā)展體制機(jī)制改 革加快推進(jìn)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，上海為鼓勵(lì)企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自用存量工業(yè)用地建設(shè)人才公寓（單位租賃住房），將人才公寓等配套服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例由7%提高到不超過(guò)15%。

不過(guò)，踐行下來(lái)多少存在部分主體意愿不強(qiáng)的問(wèn)題。據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所研究員萬(wàn)勇、博士研究生龍騰調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分園區(qū)管理方認(rèn)為散點(diǎn)式建設(shè)不利于園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)，配套建設(shè)成本大，因此園區(qū)不愿建。另一方面，企業(yè)認(rèn)為建后管理成本大，包括物質(zhì)投入、人力投入等，因此企業(yè)不愿建。

整體而言，仍是自建人才公寓的盈利模式難以解決的問(wèn)題，對(duì)于不少園區(qū)、企事業(yè)單位而言，若非強(qiáng)行完成任務(wù)，其主動(dòng)建設(shè)人才公寓的熱情并不高。

再?gòu)母慕ù媪糠吭催@條渠道看，包括上海在內(nèi)的多個(gè)城市嚴(yán)控“商改住”，但“商改租”在上海、深圳兩地已經(jīng)松口。上海住房“十四五”規(guī)劃提出，“結(jié)合城市更新，在滿足結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等安全底線的前提下，支持存量房屋依規(guī)改建轉(zhuǎn)化為租賃住房”“鼓勵(lì)中心城老舊商務(wù)樓宇改造為租賃住房”。

不過(guò)，據(jù)市場(chǎng)主體反映，“商改租”可能涉及土地使用性質(zhì)的問(wèn)題，同時(shí)很難通過(guò)消防審查，還面臨價(jià)格較高的商水商電。

對(duì)上述問(wèn)題，在《意見(jiàn)》中已有一些更具體的指導(dǎo)意見(jiàn)，從規(guī)劃及土地政策角度支持保租房發(fā)展。例如“允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款”。另外，非居住存量房屋改建為保租房后，也將用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

值得注意的是，由于建設(shè)及運(yùn)營(yíng)保租房資金回籠周期較長(zhǎng)，保租房等長(zhǎng)租產(chǎn)品普遍存在“錢從哪來(lái)”的問(wèn)題。近日，深圳市人才安居集團(tuán)申報(bào)保障性租賃住房證券化產(chǎn)品即REITs，這是全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保租房REITs的項(xiàng)目，如果成功將有助于租賃企業(yè)資金的穩(wěn)健及持續(xù)發(fā)展。

上海的相關(guān)文件，也提出了試點(diǎn)推進(jìn)以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。此類金融創(chuàng)新或?qū)榘ㄈ瞬殴⒃趦?nèi)的保租房提供新的可持續(xù)發(fā)展路線。

2020年3月20日，上海，張江人才公寓。

【反思】

占有保租房配額的人才公寓，不宜繼續(xù)傾斜重點(diǎn)單位

從公共經(jīng)濟(jì)理論角度而言，人才住房的本質(zhì)是保障性住房，作為公共產(chǎn)品更好滿足人才住房需求，發(fā)揮正外部效應(yīng)。在保租房橫空出世以前，尚未出現(xiàn)特地針對(duì)青年人、新市民群體的租賃用房，人才公寓最接近這個(gè)概念，也滿足了許多青年人對(duì)穩(wěn)定租賃住房的想象。

不過(guò)，當(dāng)保租房開(kāi)始大量建設(shè)供應(yīng)，人才公寓的定位略顯尷尬。整體看，主要通過(guò)地方重點(diǎn)企業(yè)申請(qǐng)的人才公寓，其分配保留著較為濃重的產(chǎn)業(yè)配套色彩，服務(wù)于特定企業(yè)、特定人群，也服務(wù)于地方招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并非是一些宣傳中暗示的普惠公共產(chǎn)品。

步入“十四五”，隨著保租房的誕生，在一些地區(qū)的實(shí)際工作中，人才公寓開(kāi)始與保租房、公租房的籌建融為一體，占據(jù)其中部分比例的房源，甚至是擇優(yōu)的房源。而保租房、公租房具有明顯的公共屬性，講究普惠普適。這中間形成一定矛盾。

考慮到保租房中部分來(lái)源為園區(qū)平臺(tái)、企事業(yè)單位用自由土地建設(shè)，這部分房源面向本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)，這較為合理。但若房源來(lái)自于區(qū)域統(tǒng)一籌建例如由相關(guān)國(guó)企新建，享受了中央、全市層面的諸多優(yōu)惠政策，那么這部分保租房不宜再作為向一些重點(diǎn)企業(yè)傾斜的定向人才公寓，而是更好發(fā)揮其公共屬性，面向更廣大青年群體。相應(yīng)的，這部分人才公寓應(yīng)改變對(duì)企業(yè)申請(qǐng)渠道的倚重、以個(gè)人申請(qǐng)為主。

 進(jìn)一步看，上述各園區(qū)定向供應(yīng)的人才公寓多采用由公司統(tǒng)一收集申請(qǐng)信息、再報(bào)園區(qū)管委會(huì)的“公司申請(qǐng)”方式，如何保障公司申請(qǐng)渠道內(nèi)部的公正性？這仍是一個(gè)需要重視的問(wèn)題。畢竟，未來(lái)這部分人才公寓的建設(shè)運(yùn)營(yíng)也將享受保租房的優(yōu)惠政策。

一個(gè)方案是，可借鑒張江此前的做法——企業(yè)在申請(qǐng)平臺(tái)上注冊(cè)賬號(hào)后，該企業(yè)的員工通過(guò)統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上申請(qǐng)，對(duì)園區(qū)內(nèi)所有符合條件的企業(yè)員工公平開(kāi)放。保租房也應(yīng)建設(shè)全市統(tǒng)籌銜接的“一網(wǎng)通管”信息平臺(tái)，將各園區(qū)、各單位的定向人才公寓也納入其中。

聚焦金融創(chuàng)新，破解“籌建難”

2016年左右上海一度提出原則上已不再大規(guī)模建設(shè)市籌公租房,轉(zhuǎn)而通過(guò)區(qū)內(nèi)收購(gòu)、改建、代理經(jīng)租等方式籌措房源。當(dāng)時(shí)，“代理經(jīng)租”的公租房模式火熱，原因在于“代理經(jīng)租”可減少新建公租房帶來(lái)的財(cái)政壓力，并大大縮短公租房的運(yùn)行周期。

但從“十四五”以來(lái)的相關(guān)文件來(lái)，新建、改建保租房的渠道重回主流，并對(duì)新建保租房的規(guī)模提出要求。未來(lái)人才公寓的籌建也席卷在這個(gè)過(guò)程中。

新建、改建保租房的難題是前期投入大、回籠資金慢，短時(shí)間內(nèi)即便是保本微利也不容易實(shí)現(xiàn)。因此，無(wú)論是企事業(yè)單位還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)使用自有閑置土地建設(shè)租賃用房的熱情不高。從市場(chǎng)端來(lái)看，因盈利模式不清晰，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓企業(yè)也曾大量折戟。

不過(guò)，保租房資金收入具有可持續(xù)性，所謂細(xì)水長(zhǎng)流、后繼有力。因此有必要重視對(duì)相關(guān)企業(yè)的金融財(cái)稅支持，支撐保租房早期的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。重要的是，金融方面除了落實(shí)基本的、合理的貸款支持，應(yīng)鼓勵(lì)探索創(chuàng)新高效的金融手段，多渠道募集基金，創(chuàng)新保租房背后的資本運(yùn)作模式，趟出新路，提升企事業(yè)單位的參與積極性。

目前，在財(cái)稅和金融方面，上海已有一些明確的措施，例如財(cái)稅方案保租房項(xiàng)目享有稅收優(yōu)惠、并免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。金融上，支持向保租房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，建設(shè)保租房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)還可以辦理抵押貸款。

從全國(guó)層面看，一些創(chuàng)新方向已開(kāi)始探索，例如鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，用于保租房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)；探索以保租房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等等。上海應(yīng)發(fā)揮國(guó)際金融中心的優(yōu)勢(shì)，加速探索金融創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)。

鼓勵(lì)集體建設(shè)用地“入局”保租房，應(yīng)關(guān)注其利益分配

包括上海在內(nèi)，全國(guó)多地已為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房亮起“綠燈”。此前鄉(xiāng)鎮(zhèn)“人才公寓”也是上海人才公寓的來(lái)源之一。上海城鎮(zhèn)化率較高，前幾年一些靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)曾將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)為人才公寓、乃至市場(chǎng)化的青年長(zhǎng)租公寓。但受制于開(kāi)發(fā)水平、盈利模式等原因，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)“人才公寓”經(jīng)營(yíng)狀態(tài)欠佳。

當(dāng)下，對(duì)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地如何“入局”保租房，包括相應(yīng)的融資渠道、集體企業(yè)參與方式等機(jī)制都尚在探索完善中，也是多方關(guān)注的焦點(diǎn)。除此之外，因集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的特殊性，它的保租房項(xiàng)目還應(yīng)特別關(guān)注利益分配的問(wèn)題。

操作得當(dāng)，或?qū)橐恍﹨^(qū)域位置較為優(yōu)勢(shì)的鄉(xiāng)村地區(qū)增加穩(wěn)定收入的渠道。實(shí)際上，上海雖全市人均可支配收入很高，斷層領(lǐng)先其他長(zhǎng)三角城市，但其農(nóng)村人均可支配收入遠(yuǎn)低于一批江浙城市包括杭州、寧波、嘉興、紹興、蘇州、無(wú)錫等。

時(shí)下，保租房將迎來(lái)大規(guī)模建設(shè)，據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)較近的鄉(xiāng)村地區(qū)也有望分一杯羹。需注意的是，保租房本來(lái)就是微利保本的生意，僅靠保租房的利潤(rùn)回報(bào)恐怕較為微薄。同時(shí)，保租房本是公共產(chǎn)品，比如擔(dān)綱新建的主力軍正是國(guó)企。享受保租房帶來(lái)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的也是全市、或相關(guān)園區(qū)。那么，當(dāng)區(qū)位良好的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“入局”時(shí)，是否可采取更多手段，將這部分發(fā)展紅利補(bǔ)貼給當(dāng)?shù)?，并進(jìn)一步利益分配？這值得考量。