2017年9月28日，澎湃新聞·城市論壇第一期在上海優(yōu)在集舉行，此次城市論壇的主題為《發(fā)展住房租賃市場背景下的上海思路》，來自政府部門、研究機(jī)構(gòu)、高校及企業(yè)的專家學(xué)者各抒己見，共同探討了在城市存量發(fā)展的背景下，上海將如何發(fā)展住房租賃市場。并從政府管理與市場參與的視角，討論了住房租賃市場的不同參與主體各自面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

去年5月起，國務(wù)院提出了一系列發(fā)展住房租賃市場的政策措施，明確了發(fā)展住房租賃市場的定位，即房子是用來住的，不是用來炒的，要把加快培育發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房體系，作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一項(xiàng)長效機(jī)制和重要制度。

上海市房管局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長劉紀(jì)來介紹道，上海從去年開始，對本市住房租賃市場做了廣泛和深入的調(diào)研。根據(jù)數(shù)據(jù)測算，上海2400多萬常住人口中，約有40%的人口通過租房居住。目前，上海住房租賃市場的供應(yīng)體系還不夠完善，主要體現(xiàn)在：一是公租房供不應(yīng)求。上海的公租房不設(shè)戶籍和收入線，從2010年起，本市共建設(shè)籌措15萬套公租房，10萬多套已投入使用，入住近20萬人。但公租房實(shí)物房源籌措困難，中心城區(qū)房源供不應(yīng)求的矛盾日益突出。二是適合中低收入人群租住的藍(lán)領(lǐng)公寓短缺。三是適合青年職工租住的、規(guī)范的市場化出租房源不足。與此同時，住房租賃相關(guān)的法律法規(guī)體系還不健全，對于保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，還缺少足夠的法規(guī)支撐。

針對上述問題，本著知行合一的原則，上海市出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》。健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護(hù)力度。堅(jiān)持以企業(yè)為主體和市場化運(yùn)作，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大幅增加租賃住房建設(shè)供應(yīng)，滿足多層次的住房租賃需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

該實(shí)施建議包含五部分的具體措施：一是充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。二是加快建立住房租賃平臺。三是加大租賃住房供應(yīng)。四是大力培育租賃市場供應(yīng)主體。五是加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。

租購?fù)瑱?quán)需厘清

之前，“租購?fù)瑱?quán)”曾引發(fā)大量的討論，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)是一個偽問題。因?yàn)樽》亢凸卜?wù)之間沒有直接的關(guān)系。國際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，把過多的公共服務(wù)賦予住房，就無法制定住房政策。只有把住房歸住房，公共服務(wù)歸公共服務(wù)，各就各位，住房市場才能更健康的發(fā)展。所以，不能把公共服務(wù)再加到租賃這個脆弱的體系中。

那么，上海將如何保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益呢？劉紀(jì)來指出，充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益將通過落實(shí)公共服務(wù)政策、依法保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施實(shí)現(xiàn)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)社會學(xué)系講師孫哲認(rèn)為，就租戶權(quán)而言，要厘清現(xiàn)有法律法規(guī)中關(guān)于租戶權(quán)的賦予與執(zhí)行，如優(yōu)先購房權(quán)、買賣不破租賃等最基本的法律保障。但一般人都不了解“買賣不破租賃”，以為房東要賣房子了，租客就必須要搬出來。

孫哲進(jìn)一步指出，租戶權(quán)的落地還可以依靠“租房擔(dān)保人”這一制度設(shè)計(jì)。租戶不穩(wěn)定很大程度上是因?yàn)闆]有第三方擔(dān)保人的機(jī)制。其實(shí)上海公租房的實(shí)踐中，就發(fā)揮了工作單位的擔(dān)保功能。除了工作單位，社會團(tuán)體同樣可以為租戶進(jìn)行擔(dān)保?！白夥繐?dān)保人”既能保證租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，又能夠在租賃糾紛時形成緩沖帶。

社會如何參與

對于上海近期出臺的住房租賃的相關(guān)政策，嚴(yán)榮提出了一些預(yù)防性的建議。他認(rèn)為，當(dāng)前發(fā)展住房租賃市場的過程中，只有政府和市場，沒有社會的參與。隨著政府的參與，原本存在的大量的小業(yè)主出租的住房極有可能受到?jīng)_擊。如果小業(yè)主無法指望用房租緩解貸款壓力，可能就不愿維護(hù)房屋和鄰里關(guān)系了。社會很有可能就從租賃住房市場中消失了。那么，社會要如何參與呢？

嚴(yán)榮舉出了美國由政府參與、私人主導(dǎo)的供給端低收入家庭住房建設(shè)的稅收抵免計(jì)劃（The Low-Income Housing Tax Credit，LIHTC），用免稅額度吸引社會資本投資建設(shè)低收入住房，美國有80%的低收入租賃房是通過這個體系運(yùn)作的。但這個體系的運(yùn)作需要兩個前提，一個是要有較健全的個人所得稅系統(tǒng)，還有一個是要有較成熟的資本市場。

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授劉剛也提出了適合上海的社會參與機(jī)會。 他認(rèn)為，石庫門是一個好機(jī)會。在上海城市更新的過程中，如何在保護(hù)中心城區(qū)文化遺產(chǎn)和上海城市特色的同時，不與民眾的生活空間（石庫門里弄）產(chǎn)生對立。劉剛提出了一種新路徑，就是把舊改保護(hù)和混合產(chǎn)權(quán)的住房發(fā)展結(jié)合起來。

他指出，石庫門具有優(yōu)越的區(qū)位，如果把石庫門里弄的保護(hù)與租賃住房發(fā)展相結(jié)合，會解決上海的很多城市問題。比如，可以解決一些職住不平衡的問題，也能提高中心城空間使用的效率，又符合上海的人才政策引導(dǎo)，是體現(xiàn)上海水平的好機(jī)會。

萬科上海區(qū)域副總經(jīng)理、萬科集團(tuán)總規(guī)劃師付志強(qiáng)曾在日本生活多年，參與過日本租賃住宅——公團(tuán)的項(xiàng)目建設(shè)，2007年回國到萬科工作。付志強(qiáng)認(rèn)為，萬科同時經(jīng)營持有型房地產(chǎn)和銷售型房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營上的平衡方式。而社會也一樣，也要有銷售型住宅和租賃型住宅的平衡。

付志強(qiáng)指出，日本從1960年代起發(fā)展住宅公團(tuán)，共建造了76萬套租賃住宅，成為日本租賃市場的重要基石。日本的住宅公團(tuán)拿了國家的低息貸款，屬于非營利機(jī)構(gòu)，就不能去市場上競爭。他認(rèn)為，中國最難解決的住房租賃市場是夾心層，而解決夾心層的住房問題，需要一些社會性和公益性的機(jī)構(gòu)來操作，比如類似日本公團(tuán)的非營利或少營利機(jī)構(gòu)，通過政策上的優(yōu)惠，為社會做貢獻(xiàn)。

住房租賃企業(yè)面臨的困境

上海市出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》提出了大力培育租賃市場供應(yīng)主體。劉紀(jì)來指出，根據(jù)數(shù)據(jù)測算，上海的機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)經(jīng)營的代理經(jīng)租房源大概在30萬套（間）的規(guī)模，主要包括分散式公寓和集中式公寓兩類。

集中式公寓發(fā)展中遇到的主要問題是，缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全審驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)。分散式公寓，也就是代理經(jīng)租，也有兩個痛點(diǎn)：一是二房東的惡意競爭，由于二房東不繳稅，經(jīng)營靈活且盈利高，正規(guī)企業(yè)很難與之競爭；二是沒有清晰的業(yè)態(tài)分類，以前很難按照規(guī)定享受稅收優(yōu)惠，同時在辦理租賃合同登記備案等方面也會遇到一些障礙。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)公關(guān)關(guān)系部總監(jiān)舒蘭蘭介紹了魔方發(fā)展面臨的困難。首先是物業(yè)來源的困境，魔方的物業(yè)渠道主要以長期租賃為主，租期為10-20年，租下來后按使用功能進(jìn)行改造裝修，分割成小戶型后在市場上出租。魔方的物業(yè)屬性有商業(yè)、工業(yè)和辦公，但以商業(yè)為主，因?yàn)樯虡I(yè)有居住用途的經(jīng)營類型，如酒店。在沒有相關(guān)審批和相應(yīng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的條件下，按酒店標(biāo)準(zhǔn)去申報(bào)是租賃企業(yè)解決經(jīng)營問題的一個方法。

魔方面臨的另一個困難是消防法規(guī)的缺失，在消防安全標(biāo)準(zhǔn)方面，住宅和經(jīng)營場所是完全不同的標(biāo)準(zhǔn)。長租公寓應(yīng)該按照什么標(biāo)準(zhǔn)呢？舒蘭蘭認(rèn)為，長租公寓介于住宅和酒店之間，它的定位和標(biāo)準(zhǔn)還需要進(jìn)一步的探討和明確。就目前的政策而言，從營業(yè)執(zhí)照辦理到消防申報(bào)，都只能朝酒店和賓旅館業(yè)的方向去操作。對此，劉紀(jì)來指出，按照國家相關(guān)部委的規(guī)定，此次實(shí)施意見對于長租公寓的經(jīng)營類別作了明確，住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營。

雖然有了明確的經(jīng)營類別，但租賃企業(yè)仍然關(guān)心土地用途變更的問題，上海出臺的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》中提到，允許商業(yè)辦公在符合規(guī)劃要求的條件下改建為租賃住房。那么，改建后土地用途是否要變更？ 舒蘭蘭認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)變用途為租賃住房，也僅允許作為租賃，而不用于其他用途或銷售，在這點(diǎn)上產(chǎn)權(quán)方業(yè)主依然需要專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

孫哲認(rèn)為，上海的公租房模式是非常有遠(yuǎn)見的，一開始就成立租賃公司，用市場化辦福利是獨(dú)特的上海模式。既然上海的公租房管理公司已經(jīng)承擔(dān)了一些代理經(jīng)租的功能，未來能否與市場的“代理經(jīng)租”公司的培育相結(jié)合，打通市場和保障之間的壁壘？

集中式的租賃住房對生活有何影響

目前，可以明確的是，機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)將得到大力扶持。那么未來的住房租賃體系的建設(shè)還需要注意哪些問題呢？

付志強(qiáng)認(rèn)為，租賃住房市場的發(fā)展要從立法開始。歐洲、美國、日本的租賃住房市場制度各有各的特色，比較適合中國的方式，可能是歐洲和日本的結(jié)合。

付志強(qiáng)指出，一定要設(shè)立單獨(dú)的機(jī)構(gòu)，突破現(xiàn)有的國土局、規(guī)劃局、消防局等部門的限制，制定新的規(guī)范。他舉了日本城市更新再生法的案例，日本很多城市更新的項(xiàng)目因?yàn)檫@個法才能做下來，否則很難通過既有的法規(guī)。這個法的重要特點(diǎn)就是提案制，即提出一個方案，在方案中陳述具體如何操作，能給城市多少貢獻(xiàn)，希望得到怎樣的回報(bào)。只要專門委員會通過，就可以實(shí)施。付志強(qiáng)認(rèn)為，租賃也一樣，需要獨(dú)立的機(jī)構(gòu)和獨(dú)立的規(guī)則。

孫哲認(rèn)為，上?？梢越梃b其他“全球城市”對租戶文化尊重與保護(hù)，使開放有活力的租戶文化成為上海打造卓越全球城市的加分項(xiàng)。此外，也可以將“老上海租房文化”傳統(tǒng)與“創(chuàng)客文化”相結(jié)合，調(diào)動上海的租房青年融入上海創(chuàng)新進(jìn)取的時代過程。

如果租賃市場發(fā)展起來了，會對未來的城市規(guī)劃帶來什么影響？如果未來出現(xiàn)大規(guī)模的集中式租賃住房，會對社區(qū)和承租者的生活產(chǎn)生什么影響呢？

嚴(yán)榮認(rèn)為，一方面，租賃會成為一種生活方式，吸引很多年輕人，提供豐富的社交活動和公共服務(wù)；另一方面，租賃可能需要更多的短期的配套需求，需要考慮如何既滿足承租方的生活需求，但又要避免資源的浪費(fèi)。

如果在不久的將來，租房成為更多人便利的選擇，那么，對承租戶個人生活方式會有怎樣的影響呢？若時間久了，是否會影響人們對婚姻的選擇，由于租房生活的便利，人們更愿意單身。嚴(yán)榮指出，目前的研究樣本太少，時間也太短，還需要再做一些實(shí)證的研究和分析。

不可否認(rèn)，隨著住房租賃時代的來臨，城市的面貌將發(fā)生新的變化。而這些變化的最終結(jié)果將取決于政府、市場和社會的共同協(xié)作。

（活動錄音整理：孔娜娜）