房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代后，在“租購并舉”政策的引導(dǎo)之下，長租公寓的萬億藍(lán)?；虺蔀橄乱粋€(gè)風(fēng)口，吸引多家開發(fā)商爭相進(jìn)入。作為龍湖的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，長租公寓早在2016年業(yè)績會(huì)上即被正式確立為集團(tuán)四大“主航道業(yè)務(wù)”之一。而今，被龍湖寄予厚望的“冠寓”發(fā)展路線圖愈發(fā)清晰，短期內(nèi)已布局一線及領(lǐng)先二線共16個(gè)城市，并希望在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石

輕重并舉，年底開業(yè)逾1.5萬間

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石近日向澎湃新聞?dòng)浾咄嘎?，冠寓目前聚焦北京、上海、廣州、深圳一線及領(lǐng)先的二線城市，2017年布局全國16城，預(yù)計(jì)今年底全國開業(yè)房量逾1.5萬間，希望在三年內(nèi)形成規(guī)模優(yōu)勢，力爭進(jìn)入行業(yè)前三，營收規(guī)模實(shí)現(xiàn)20億元：“在今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)15000間的房間數(shù)量；中期會(huì)以50000間作為一個(gè)節(jié)點(diǎn)。在這個(gè)階段上，我們可以從盈利模式上做一些反思，然后迅速達(dá)到第三階段?！?/p>

韓石表示，冠寓當(dāng)前的發(fā)展思路是從輕資產(chǎn)入手，輕重并舉。今年冠寓會(huì)以輕資產(chǎn)為主，旨在能夠達(dá)到快速的影響力和市場的份額。在上海、成都等地，除了會(huì)拿專門的項(xiàng)目來做冠寓，也有一些收購、并購的動(dòng)作。此外，龍湖還在與一些金融機(jī)構(gòu)或者基金進(jìn)行接觸，并考慮與其他同行進(jìn)行合作拓展。

公開資料顯示，龍湖冠寓目前的動(dòng)態(tài)投資回報(bào)周期約為五年，項(xiàng)目毛利率已達(dá)到35%以上，超過行業(yè)平均水平（35%）。龍湖相信，未來通過精細(xì)化的運(yùn)營、客戶的進(jìn)一步細(xì)分，長租公寓未來會(huì)是長期可持續(xù)的業(yè)務(wù)版塊。

韓石沒有否認(rèn)長租公寓現(xiàn)存的“周期長、回報(bào)低、利潤薄”等問題，但他向澎湃新聞?dòng)浾邚?qiáng)調(diào)，龍湖冠寓具備品牌、布局、運(yùn)營及團(tuán)隊(duì)四大方面的優(yōu)勢，亦在成本控制、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等方面采取了相關(guān)舉措以應(yīng)對此類難題。

根據(jù)龍湖一貫的穩(wěn)健邏輯，冠寓充分運(yùn)用了其房地產(chǎn)、商業(yè)等業(yè)務(wù)原有的區(qū)位優(yōu)勢。從拿項(xiàng)目決策開始，集團(tuán)就會(huì)給予其充分的信任、授權(quán)和支持，保證團(tuán)隊(duì)在幾天之內(nèi)即可迅速?zèng)Q策，尤其是一些輕資產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策更是速度驚人；產(chǎn)品規(guī)劃則會(huì)要求從拿到項(xiàng)目之后到開業(yè)之間的時(shí)間控制在五個(gè)月左右。同時(shí)冠寓設(shè)有獨(dú)立的招標(biāo)采購體系，集團(tuán)招采，成本低且供貨速度快，保證對項(xiàng)目質(zhì)量的管控。此外，在具體項(xiàng)目的運(yùn)營上，有了一定的規(guī)模優(yōu)勢以后，包括人員管理等方面也會(huì)更加凸顯出成本的優(yōu)勢。

“對于盈利這件事來說，我們追求的不只是租金收入。”韓石稱，冠寓將目標(biāo)客群定位為20-35歲的年輕群體，以“我家我自在”為品牌主張，強(qiáng)調(diào)從客戶需求端做有效的匹配和滿足，整合龍湖目前所擁有的商業(yè)、辦公等資源提供附加服務(wù)，在增強(qiáng)客戶黏性的同時(shí)獲取附加的增值收入。

冠寓周浦小上海店的公共區(qū)域

“冠寓本身給到客戶的是一種全新的生活方式?！饼埡谠⒖偨?jīng)理王俊英表示，龍湖在項(xiàng)目選址上極為嚴(yán)苛、同時(shí)根據(jù)客戶需求打造個(gè)性化產(chǎn)品，為租客提供了不同于一般租賃產(chǎn)品的居住體驗(yàn)。

王俊英覺得，對于業(yè)內(nèi)流行的“95%出租率是一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)”的觀點(diǎn)自己不好做判斷，但先期開業(yè)的重慶、成都幾個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了逾95%以上的出租率。盡管冠寓也是把出租率放在首要考慮的位置，但冠寓最為關(guān)心的，依然是希望結(jié)合產(chǎn)品和服務(wù)去打造更加優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，聚焦資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值的邏輯?！盎氐绞挛锏谋举|(zhì)來說，過多把精力聚焦在出租率的結(jié)果上反而得不到。如果我們真正把產(chǎn)品做好，把我們的城市研究好，出租率它是一個(gè)結(jié)果，是一個(gè)水到渠成自然而然的事情?！?/p>

“當(dāng)前是上海冠寓的機(jī)會(huì)和發(fā)力點(diǎn)”

在冠寓已經(jīng)進(jìn)入的16座城市中，作為冠寓項(xiàng)目拓展最重要的區(qū)域，上海冠寓正在加緊拓展的步伐。目前上海冠寓已獲取20個(gè)項(xiàng)目，針對不同的客群將陸續(xù)推出“松果”等不同的產(chǎn)品線，形成細(xì)分市場下的租金多元化的長租業(yè)務(wù)模型。

就在10月20日上海龍湖虹橋天街一展空間召開的品牌發(fā)布會(huì)上，龍湖宣布位于上海的9家冠寓門店將在10月齊開。龍湖集團(tuán)上海公司總經(jīng)理溫介邦對于冠寓在上海的未來發(fā)展信心十足：“龍湖集團(tuán)進(jìn)入上海11年時(shí)間，無論是對于住宅場景的組織能力，還是消費(fèi)、社交、居住、生活、辦公、場景開發(fā)以及研發(fā)能力，都已經(jīng)到了穩(wěn)定期的階段。國家和地方的相關(guān)政策很清晰，集團(tuán)積極響應(yīng)，這是冠寓的機(jī)會(huì)和發(fā)力點(diǎn)。”

溫介邦認(rèn)為，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和成為卓越城市的追求，上海的租賃客戶分類愈發(fā)多樣化?！皬恼麄€(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)端口來看，其實(shí)市場現(xiàn)在對于各種不同種類客戶需求的匹配其實(shí)還存在著很多的不對稱性或者不匹配性，這正是龍湖品牌的機(jī)會(huì)，也是上海公司的機(jī)會(huì)?！?/p>

在“輕重并舉”的發(fā)展策略之下，上海冠寓已獲取的20個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)為龍湖自持物業(yè)，而溫介邦也透露出上海冠寓將積極關(guān)注上海的租賃地塊、進(jìn)一步提高重資產(chǎn)項(xiàng)目比重的信息：“我們對拿地肯定有興趣，這是毫無疑問的?！?/p>

值得一提的是，在10月20日召開的品牌發(fā)布會(huì)上，緊跟上海城市升級(jí)步伐，圍繞上海15分鐘社區(qū)生活圈的規(guī)劃，冠寓也再次解讀了“CityHub”的概念，強(qiáng)調(diào)冠寓所營造的生活方式，不僅僅是局限于單一的一棟冠寓中，而是讓上海龍湖的每一個(gè)冠寓、每一個(gè)一展空間、每一個(gè)商業(yè)中心，都成為城市Hub，來作為城市綜合網(wǎng)絡(luò)的匯集點(diǎn)，使人才政策、生活服務(wù)、商業(yè)配套、創(chuàng)業(yè)辦公、信息物流、文化娛樂等相互交織聯(lián)動(dòng)，貫通整個(gè)上海的城市生活資源為租住人群所用，為年輕人創(chuàng)造更加優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)。