果林湖畔航拍

圍繞果林湖畔小區(qū)的一棟別墅，上海人潘瑞宏與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商云南恒信屋業(yè)有限公司（以下簡稱恒信公司），打了整整十年官司。

涉案的是一套“福利”別墅，原屬昆明市某單位的團購房，因房源外流，本無團購資格的商人潘瑞宏，得以與開發(fā)商簽訂購房合同。團購房具備福利特性，但在開發(fā)過程中，恒信公司以土地出讓金及相關(guān)配套設(shè)施費調(diào)整導(dǎo)致開發(fā)成本上升為由漲價，對此潘瑞宏反對，一場持續(xù)十年之久的訴訟由此發(fā)生。

日前，昆明市中級人民法院對本案作出終審判決，判定雙方房屋買賣合同關(guān)系成立生效。因該別墅已由恒信公司轉(zhuǎn)賣給第三人，法院同時判定恒信公司返還潘瑞宏120余萬的購房款、利息約93萬，以及一倍賠償120余萬元，差價損失120余萬元，合計約460萬元。

與潘瑞宏存在類似情形的還有其他26名購房人。恒信公司表示，該項目開發(fā)時間遠超預(yù)期，導(dǎo)致公司舉步維艱，而今更因訴訟面臨巨額賠償，處于破產(chǎn)邊緣。目前，該公司正在申訴。

福利別墅

千禧年之后的昆明，房地產(chǎn)市場比較火熱，但遠離城區(qū)的南市果林水庫一帶，仍較偏遠。而今這一帶已發(fā)生了翻天覆地的變化。果林水庫景色秀麗，從半空看，毗鄰該水庫南部而建的果林湖畔小區(qū)，雙拼或聯(lián)排別墅鱗次櫛比氣場十足；走在園中，則發(fā)現(xiàn)它遠離鬧市，倒不失幾分寧靜。

只不過，平靜的表象下暗潮洶涌。過去十年，果林湖畔的數(shù)十名購房者，因“開發(fā)商單方面毀約、漲價”問題，與恒信公司展開了一場為期十年的漫長訴訟。

昆明別墅區(qū)果林湖畔內(nèi)景

“果林湖畔”的項目名稱原為“湖畔園林居”等。據(jù)昆明市規(guī)劃局2005年作出的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，此地段當(dāng)年屬于呈貢縣洛羊鎮(zhèn)大沖村社區(qū)居委會，總用地251.36畝，用地單位為恒信公司，用地性質(zhì)為居住用地。

恒信公司計劃在此地段蓋建雙拼或聯(lián)排別墅。書面文件顯示，2007年至2008年，這些別墅逐漸轉(zhuǎn)化為“福利”性質(zhì)，所有別墅房源計入昆明兩單位名下。

昆明某機構(gòu)為協(xié)議購買別墅群的單位之一。2007年8月15日，該單位與恒信公司簽訂《湖畔林苑（暫定名）住宅區(qū)開發(fā)代購協(xié)議》，雙方本著誠信、自愿、平等、互惠的原則，由恒信公司為乙方開發(fā)建設(shè)湖畔林苑（暫定名）的住宅區(qū)項目。

協(xié)議顯示，該住宅區(qū)項目位于該單位以東14公里處，具體在昆明市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)電子科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，認購價為：雙拼疊加（四戶一幢）3480元/平米、連排雙拼（兩戶一幢）3780元/平米、聯(lián)排住房3480/平米。當(dāng)年10月，恒信公司向符合條件的職工，收取了每戶10萬元的訂金。

2009年1月，該單位再次在內(nèi)部發(fā)布《關(guān)于認購“果林湖畔”住宅區(qū)的通知》。通知稱：單位與恒信公司簽訂代購協(xié)議，由恒信公司以優(yōu)惠價格，為該單位員工開發(fā)低密度商品住宅。要求符合條件的員工攜帶證件，于2009年1月15日抽簽認房。恒信公司向該單位一共提供了285戶住宅，其中雙拼52戶，聯(lián)排233戶，戶均約370平米。

涉案別墅F-2-3

房源外流

恒信公司前法人洪某某告訴紅星新聞，公司為該單位開發(fā)建設(shè)“團購福利房”，是因他本人“敬重他們”。他否認此舉是為了獲得照應(yīng)，但承認希望這種規(guī)?；摹皥F購”拉動銷售。

該單位前職工王某敏告訴紅星新聞，當(dāng)時昆明各大單位紛紛搬遷至呈貢新區(qū)，果林湖畔離單位擬搬遷的呈貢新辦公區(qū)更近，“但國家很快下令禁止新建樓堂館所，我們只能在原地辦公，同事們購買福利房的意愿，突然變得不那么強烈?！?/p>

這一變化導(dǎo)致了房源紛紛外流。王某敏指出，不排除一些房源的購房名額，通過加價轉(zhuǎn)賣等操作，進入別的購房者手中。

潘瑞宏當(dāng)年選擇一次性付清房款

上海人潘瑞宏購買了F-2-3號房。2007年12月25日，他交了10萬元定金；2019年1月15日簽訂的《“果林湖畔”住宅確認書》顯示，該房屋面積374平方米，四五天后，潘瑞宏選擇一次性付清購房款、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費、合同工本費等共計1269790.70元。

潘瑞宏年近七十，是一名從事電梯銷售安裝的商人，常年在昆明打拼。5月初，潘瑞宏在其委托訴訟代理人田一閎的辦公室告訴紅星新聞，當(dāng)年他手有閑錢，為改善居住條件，在昆明多地尋找別墅，“當(dāng)時到處都在賣福利房，不止果林湖畔這一家。果林湖畔位置偏僻，價格不算吸引人?！?/p>

潘瑞宏否認通過單位內(nèi)部人獲得購房資格，“很多事情我記不清了，但我是自己到售樓部簽合同、交錢，我記得當(dāng)年那一帶，路上到處是泥巴。”

2008年9月，呈貢縣撤縣改區(qū)，洛羊街道的71.44平方千米范圍，由呈貢縣人民政府委托昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會管理。

當(dāng)年12月，王某敏所在單位收到昆明市規(guī)劃局昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局發(fā)來的一份《情況說明》稱，“果林湖畔”用地已通過昆明市清理整頓土地市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組第三次全體會議審定，并取得《審驗通知書》，按要求要在2009年年內(nèi)限期完成開發(fā)建設(shè)。

情勢變更

合同編號為F-2-3的《商品房購銷合同》系本案爭議證據(jù)之一，合同約定房屋交付時間為2010年3月31日前。

合同只有潘瑞宏的簽字，無恒信公司印章。其手寫部分稱：如甲方自本合同約定的交房期限屆滿后的次日起，10個月內(nèi)仍未交房的，乙方可選擇原價退房，并向乙方支付銀行同期利息。

據(jù)《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，到2014年10月，果林湖畔歷經(jīng)6年才全面建成。在這6年中，太多變化發(fā)生。

2009年-2012年，昆明多部門出臺“清理整頓土地市場秩序”等文件，其中要求“果林湖畔”對周邊的兩塊零星地塊整合開發(fā)，這期間，恒信公司補繳了4000余萬土地出讓金，以及5000余萬的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

恒信公司前法人洪某某

“恒信公司原是按照昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會批準(zhǔn)土地出讓價格34萬元/畝為基礎(chǔ)，作出設(shè)計方案，確定房價，后續(xù)因政府政策調(diào)整，兩塊零星用地的土地出讓價格增加到了202萬元/畝 ?！焙槟衬撤Q。

2012年6月10日，恒信公司向王某敏所在單位發(fā)來一份“交房活動”通知，稱該局代購的部分“果林湖畔”項目已具備交房條件，交房時間為當(dāng)年的6月30日~7月30日。

通知稱，果林湖畔項目在開發(fā)建設(shè)過程中，因政府政策調(diào)整，直接導(dǎo)致項目開發(fā)建設(shè)成本大幅增加，經(jīng)測算現(xiàn)價格在原定價格基礎(chǔ)上，按產(chǎn)權(quán)面積每平米增幅1656元。

恒信公司認為，這些費用應(yīng)該視作“福利”別墅開發(fā)新增成本，屬不可預(yù)見的、非不可抗力造成的重大變化，繼續(xù)履約對公司明顯不公，應(yīng)認定為“情勢變更”。

恒信公司要求團購購房者攜帶相關(guān)證明文件交房，如不愿購房，公司將按銀行利率給予一定補償。通知“拒絕一切更名申請”且“逾期未辦理的客戶視為放棄購房”。

2012年12月13日，恒信公司又在當(dāng)?shù)貓蠹埳习l(fā)布通告，稱仍有部分意向購房人未按約定時間和條件到公司接房或退房，在當(dāng)月25日下午5:00前，將繼續(xù)對“有意向購房人”實行“有條件地辦理接房或退房”。

2017年5月，恒信公司為緩解公司資金壓力，將F-2-3號別墅的所有權(quán)，以200余萬的價格，轉(zhuǎn)移給了第三人潘某英。

判定賠償

《民法典》第533條，對“情勢變更”作如下表述：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。

洪某某稱，對公司提出的漲價要求，大部分購房人表示理解和支持。該公司出具的《房屋接收及退款情況》表顯示，果林湖畔總計有542戶，其中516戶接受調(diào)價/退款方案，拒不接受的29戶全為單位認購或認購后轉(zhuǎn)售的名額，“最終起訴我們的有27戶，真正屬于單位員工的只有5戶。”

紅星新聞注意到，2011年7月該單位曾向昆明市國土資源局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局致函，提到恒信公司“以成本價開發(fā)建設(shè)商品房”，認為住宅土地使用權(quán)出讓價款應(yīng)不屬于補繳范疇。

但潘瑞宏等購房人稱，他們與恒信的合同合法有效，恒信公司的做法是“惡意漲價”。從2012年起，潘瑞宏提起“房屋買賣合同糾紛”民事訴訟，但呈貢法院、昆明中院、云南高院以清非土地不屬于人民法院受案范圍為由，駁回起訴。后經(jīng)云南省人民檢察院抗訴，昆明中院撤銷原裁定，發(fā)回呈貢法院重審，引發(fā)本案。

2017年、2018年，呈貢法院兩次開庭對本案進行公開審理并作出一審判決，恒信公司不服一審判決上訴至昆明中院，2019年11月，昆明中院開庭審理本案。

二審判決書繼續(xù)支持購房人的訴訟請求，判定合同有效

在終審判決中，昆明中院認為，《商品房購銷合同》雖然沒有恒信公司印章，但潘瑞宏履行了支付全部購房款的主要義務(wù)，上訴人接受并開具了發(fā)票，故合同有效。

本案是否構(gòu)成情勢變更？昆明中院認為，恒信公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)用地的規(guī)劃發(fā)生改變、土地出讓款的繳納均屬于房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的風(fēng)險，風(fēng)險程度并未超出一般的合理預(yù)期，恒信公司負有防范和控制經(jīng)營風(fēng)險的義務(wù)，故恒信公司主張本案構(gòu)成“情勢變更”的上訴理由不成立，不予支持。

因該別墅已由恒信公司轉(zhuǎn)賣給第三人，法院最終判定恒信公司返還并賠償潘瑞宏約460萬。

潘瑞宏目前仍未拿回他的購房款及賠償。他說，法院最終認定開發(fā)商“一房兩賣”，但回望過去的十年，“官司打得十分艱難?！?/p>

（原標(biāo)題：《“福利別墅”被一房兩賣，打了10年官司終審判開發(fā)商賠償460萬》）