2021年年底，中央經(jīng)濟工作會議上首次提及“房地產(chǎn)新模式”。2022年4月11日，中國證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，指出堅持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強自身風險管理，密切關(guān)注市場形勢和行業(yè)變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對房企而言，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式不可持續(xù)，一去不復返了，探索新的發(fā)展模式以及探索房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展之路都成為房企當前面臨的新目標。

近日，澎湃新聞（www.xinlihui.cn）專訪了瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）CEO王穎，試圖解讀房企眼中的“房地產(chǎn)新模式”，尋求中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展之道。

事實上，瑞安房地產(chǎn)從2016年就已經(jīng)開始采取輕資產(chǎn)策略。瑞安房地產(chǎn)2021年的年報數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率為30%，同比下降15個百分點；現(xiàn)金及銀行存款總額為172.84億元。

在王穎看來，穩(wěn)健的資產(chǎn)負債率和充裕的現(xiàn)金流讓公司能抓住市場調(diào)整帶來的機遇。王穎指出，瑞安仍在持續(xù)拓展在上海以及長三角和大灣區(qū)的一線城市和策略性區(qū)位的發(fā)展版圖，除了土地市場，并購市場的機會也會關(guān)注。

另一方面，王穎認為，高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的“新發(fā)展模式”，會讓房企未來大有可為。

值得一提的是，疫情的反復也給房地產(chǎn)市場帶來了不少挑戰(zhàn)。不過，王穎表示，相信在政府的強力措施下，疫情終將過去，不會影響市場的長期發(fā)展趨勢和走向。

瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事及CEO王穎

以下為澎湃新聞與王穎對話實錄：

澎湃新聞：如何解讀并看待地產(chǎn)行業(yè)的“新發(fā)展模式”？

王穎：以房地產(chǎn)企業(yè)的視角，現(xiàn)階段我們可以從“營商環(huán)境轉(zhuǎn)變”和“企業(yè)開發(fā)經(jīng)營調(diào)整”兩個方面分享瑞安房地產(chǎn)對于“新發(fā)展模式”的一些觀察和初步思考。

首先，是地產(chǎn)行業(yè)營商環(huán)境的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟社會發(fā)展全局中的角色，從助推器變成了壓艙石，也是擴內(nèi)需、促銷費、惠民生的重要方面以及防范金融風險的重要領(lǐng)域。我們國家也開始步入工業(yè)化和城市化中后期，人口出生率下降、老齡化發(fā)展逐步帶來需求側(cè)的變化，市場容量即將觸頂進入高位平臺期和步入趨勢性下行轉(zhuǎn)變的新階段。同時，“雙碳”戰(zhàn)略的提出以及科技發(fā)展應(yīng)對生活工作場景的轉(zhuǎn)變，都對未來的城市建設(shè)和運營帶來新思考、新空間。房地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)這些變量去衍變和發(fā)展新模式，探索新途徑。

其次，企業(yè)自身開發(fā)經(jīng)營模式也在調(diào)整轉(zhuǎn)變。在長效機制和調(diào)控延續(xù)、行業(yè)去杠桿、融資收縮趨勢之下，房企傳統(tǒng)的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”三高模式已不再適用，三條紅線政策以及房地產(chǎn)市場愈發(fā)激烈的競爭都在倒逼房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿，回歸經(jīng)營本質(zhì)，追求更高的管理紅利和經(jīng)營效益。

站在新起點，我認為，高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活的“新發(fā)展模式”，會讓房企未來大有可為。

就“高質(zhì)量發(fā)展”而言，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在城市建設(shè)領(lǐng)域更好地扮演自己的角色，更多思考可以如何配合政府和所在區(qū)域，順應(yīng)市場需求，吸引企業(yè)和人才，助力區(qū)域環(huán)境提升、城市更新發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并積極實現(xiàn)由大規(guī)?？焖匍_發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設(shè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推動經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

就“高品質(zhì)生活”而言，為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企可以從產(chǎn)品服務(wù)多元化發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)鏈延伸兩個方向積極探索。比如從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展向產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅及物流等主題發(fā)展，以及從地產(chǎn)開發(fā)向房屋租賃、代建服務(wù)、物業(yè)服務(wù)及可持續(xù)發(fā)展解決方案等專業(yè)領(lǐng)域延伸。

百年大變局之下，2021年開始中國房地產(chǎn)行業(yè)也逐步進入了全新的發(fā)展階段。中國的房地產(chǎn)市場在未來5-10年仍然是一個規(guī)模相當大的市場，我們對未來的發(fā)展應(yīng)保持信心，同時積極思考與改變，以便更好地適應(yīng)時代發(fā)展。

澎湃新聞：對瑞安房地產(chǎn)而言，“新發(fā)展模式”的方向是什么？

王穎：我們從來不是簡單的買地、建樓、賣房子，而是將城市視為一個生命體。瑞安房地產(chǎn)過去一個時期就未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向進行了深入的思考和探討，主要包括三個方面。

一是集團戰(zhàn)略愿景和使命的變化。

我們從過去以商業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的綜合發(fā)展商，將轉(zhuǎn)變成城市發(fā)展方案的提供者，為我們所在的城市及區(qū)域提供城市發(fā)展解決方案，致力于建設(shè)卓越可持續(xù)城市社區(qū)。我們當前所有的拓展項目都圍繞上述愿景來展開，比如瑞安對于“大新天地”社區(qū)、聯(lián)動周邊區(qū)域積極推進的世界級復合功能中心區(qū)發(fā)展愿景及實踐，就是范例之一，它將全面提升區(qū)域經(jīng)濟活動的核心競爭力。

二是業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。

我們將在繼續(xù)發(fā)揮城市更新、總體規(guī)劃的綜合多功能社區(qū)發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，將未來的發(fā)展創(chuàng)新衍變成“社區(qū)+”模式，使我們的產(chǎn)品和服務(wù)將更加多元和具適應(yīng)性。

在住宅、商業(yè)及辦公等產(chǎn)品之外，我們未來還可能延展到文旅、康養(yǎng)和醫(yī)療等新的內(nèi)容，同時在商業(yè)邏輯上還會繼續(xù)堅持以客為本、因地制宜的原則。比如我們的蟠龍?zhí)斓仨椖烤褪侨谌胛穆谩⒊鞘形⒍燃俑拍畹男乱淮椖慨a(chǎn)品。

三是可持續(xù)發(fā)展理念的提升。

瑞安始終貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，并將其作為集團業(yè)務(wù)的基石和重點。瑞安目前持有及運營中項目超過八成都取得了LEED/WELL/中國綠色建筑等國際和國內(nèi)各類環(huán)保及健康認證，未來我們還會持續(xù)提升這一比例，并將進一步整合和提升我們貫穿投資、開發(fā)、運營全價值鏈的綠色可持續(xù)發(fā)展能力。未來我們在房地產(chǎn)科技與業(yè)務(wù)的結(jié)合方面也會開展更多的探索。

澎湃新聞：在房地產(chǎn)長效健康發(fā)展背景及維持房企自身財物穩(wěn)健方面，瑞安房地產(chǎn)有哪些策略或新的投資計劃？

王穎：瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。集團從2016年開始采取輕資產(chǎn)策略，旨在保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負債率和充裕的現(xiàn)金流。

截至2021年12月31日，集團將資產(chǎn)負債率進一步降低至30%更穩(wěn)健水平，讓公司能抓住市場調(diào)整帶來的機遇。比如去年12月，我們聯(lián)合武漢城建集團，逆市斥資超百億投得武漢市武昌灣策略性大型綜合發(fā)展項目。在不少同行2021年大幅錄虧的情況下，我們年內(nèi)實現(xiàn)了強勁的業(yè)績表現(xiàn)，顯示了我們上述戰(zhàn)略和策略的優(yōu)勢和韌性，我們在接下來一個時期將繼續(xù)堅持。

面對當前的市場調(diào)整，我們?nèi)詫⒎e極尋找發(fā)展機遇，在不確定的環(huán)境下識別確定性，識別安全邊際高、回報合理的項目。瑞安仍在持續(xù)拓展在上海以及長三角和大灣區(qū)的一線城市和策略性區(qū)位的發(fā)展版圖。就我們長期看好的市場和區(qū)域的項目，在符合戰(zhàn)略方向、能夠發(fā)揮公司的品牌和能力優(yōu)勢、回報合理的前提下我們會積極跟進。同時在拓展渠道上，我們接下來也會更靈活，除了土地市場，并購市場的機會我們亦會關(guān)注。就一些同行計劃出售的項目或資產(chǎn)組合，在符合我們前述投資戰(zhàn)略的情況下，我們亦會考慮。

在新的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變下，與策略性合作伙伴強強聯(lián)合，把握市場上浮現(xiàn)的各類投資拓展機遇，加快業(yè)務(wù)的發(fā)展和更快更好的實現(xiàn)投資價值。

在當前融資暫時受限的情況下，我們會積極優(yōu)化運營策略、加快銷售，最大化運營現(xiàn)金流；同時，我們也在積極考慮如何更好實現(xiàn)我們優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)組合的潛在價值。我們將商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)分拆，并以瑞安新天地的名義獨立運營并擇機在香港主板獨立上市。瑞安房地產(chǎn)與瑞安新天地兩家公司可以在開發(fā)和商業(yè)資產(chǎn)管理方面形成清晰、差異化的業(yè)務(wù)模式。有關(guān)進程將取決于資本市場的狀況，我們?nèi)栽诔掷m(xù)關(guān)注和保持跟進中。

環(huán)境和市場永遠在不斷地變化。雖然面對重重挑戰(zhàn)，我們相信在清晰的企業(yè)戰(zhàn)略引領(lǐng)下，憑借創(chuàng)新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式和堅定的執(zhí)行力，我們有信心繼續(xù)為城市發(fā)展提供不同的解決方案，推動業(yè)務(wù)長期穩(wěn)健的發(fā)展。

澎湃新聞：國內(nèi)近期疫情形勢再度嚴峻，尤其是上海受影響更甚，如何看待短期市場的發(fā)展？

王穎：國內(nèi)本輪疫情確實給經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場帶來了不少挑戰(zhàn)，最直接的就是在上海這樣的城市大家都居家辦公，項目的銷售活動都暫時停滯了。但我們相信在政府的強力措施下，疫情終將過去，不會影響市場的長期發(fā)展趨勢和走向。

不過，我們預估國內(nèi)本輪疫情度對經(jīng)濟社會的影響可能會大于2020年武漢的那一輪，再考慮當前內(nèi)外部政治經(jīng)濟環(huán)境因素影響，短中期的市場發(fā)展我們需保持關(guān)注和警惕。

對總體市場影響而言，本輪疫情尤其是上海的疫情對產(chǎn)業(yè)鏈的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，并已經(jīng)對經(jīng)濟發(fā)展帶來一定影響，同時在俄烏戰(zhàn)爭、美元加息等外部因素的影響下，預計會對年內(nèi)經(jīng)濟增長帶來壓力，但中期影響和我們的政策應(yīng)對尚待觀察。這樣的背景下，短期內(nèi)預計本已疲弱的房地產(chǎn)市場面對進一步的壓力，這已經(jīng)在一季度土地和銷售市場已有體現(xiàn)，尤其是在三四線城市。

當前在“房住不炒、因城施策”的調(diào)控框架下，一些壓力較大的城市已經(jīng)開始陸續(xù)出臺放松措施以刺激需求，但相信市場信心恢復尚需時間。

從房企端看，當前融資的持續(xù)緊縮和銷售的下行，現(xiàn)金流壓力仍在繼續(xù)蔓延，拿地和開工都可能持續(xù)低迷。所以從今年全年來看，市場大概率正處于銷售額下行，房企投資下行的周期，未來將逐步過渡到銷售額止跌和房企投資逐步回穩(wěn)的階段，速度則取決于經(jīng)濟增長態(tài)勢和調(diào)控政策走向和力度。

從結(jié)構(gòu)上看，不管是從銷售市場還是土地投資市場，都可能呈現(xiàn)明顯的K形走勢，即在一二線城市的優(yōu)質(zhì)項目和產(chǎn)品銷售表現(xiàn)會更樂觀，經(jīng)營穩(wěn)健、品牌和資本實力較強的房企尤其是國央企背景的房企將會在土地投資及并購市場更加活躍。

就上海而言，這段時間的疫情讓整體社會運行與經(jīng)濟發(fā)展、各行各業(yè)都受到了較大的沖擊。我們預計今年上半年的成交活動將會有不同程度的延遲，商業(yè)活動和消費將需要時間恢復。但我們對于上海住宅需求基本面及商業(yè)的活力和城市發(fā)展的韌性還是有信心的。

經(jīng)過本輪疫情，市場和客戶會對高品質(zhì)綜合社區(qū)的價值認知更深刻，品質(zhì)更卓越、環(huán)境更健康、服務(wù)更人性化，物業(yè)管理更優(yōu)的社區(qū)將會受到更多青睞。這些方面恰恰都是瑞安的優(yōu)勢和強項，憑借我們的品牌和能力，以及當前有利的戰(zhàn)略姿態(tài)，瑞安下一階段會繼續(xù)把握上海及重點的結(jié)構(gòu)性市場機遇，謀求進一步的發(fā)展和突破。