重慶房企東原地產(chǎn)成立于1999年，2014年以吸收購(gòu)股的方式完成上市。近幾年來(lái)，東原地產(chǎn)頻頻發(fā)力，開(kāi)始了全國(guó)化的布局。根據(jù)東原地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅韶穎在今年6月的說(shuō)法，2019年前后，東原希望實(shí)現(xiàn)500億元業(yè)績(jī)規(guī)模；深耕已進(jìn)入一二線城市的同時(shí)，進(jìn)入北京市場(chǎng)并擴(kuò)大京津冀市場(chǎng)，并布局珠三角城市群，進(jìn)軍華南市場(chǎng)。

位于上海浦東的東原逸墅

而在追求規(guī)模的同時(shí)，東原也在堅(jiān)持走差異化路線：在產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，與擴(kuò)大住宅投資開(kāi)發(fā)同步，東原地產(chǎn)也擬加大商業(yè)項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)的布局，并對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行關(guān)注。在8月8日舉辦的2017博鰲房地產(chǎn)論壇主題論壇演講環(huán)節(jié)中，羅韶穎透露，東原正在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做一些嘗試，“希望明年再開(kāi)這個(gè)會(huì)的時(shí)候有一點(diǎn)小小的成績(jī)”。

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有優(yōu)勢(shì)

8月30日，在由億翰智庫(kù)主辦的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會(huì)上，羅韶穎根據(jù)東原地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展與經(jīng)驗(yàn)，做了名為《“非典型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)怎么做？》的主題演講。

羅韶穎在演講中表示，從傳統(tǒng)的角度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)就是擁有巨大的規(guī)模。但由于人口紅利的逐漸消失與工業(yè)技術(shù)園快速的崛起，過(guò)去大規(guī)模、集中式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)遇到瓶頸，“非典型”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式因此出現(xiàn)。

在其看來(lái)，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”一詞的關(guān)鍵與難點(diǎn)在于“產(chǎn)業(yè)”而非“地產(chǎn)”。但對(duì)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們會(huì)對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯相當(dāng)熟悉，但卻很難輕易理解產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)之間的邏輯關(guān)系。羅韶穎直言，相比一直單純做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同行，東原“會(huì)多一點(diǎn)點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)或者話語(yǔ)權(quán)”。這是因?yàn)椋瑬|原控股是一家擁有多元化產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，東原在機(jī)械裝備、農(nóng)業(yè)、連鎖零售、教育等方面都有頗為專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，令東原深諳產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)之間的邏輯。

基于多元化的背景和特點(diǎn)，東原傾向走“一對(duì)一定制”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。羅韶穎稱，東原在全國(guó)化的布局中，發(fā)現(xiàn)各個(gè)地方的地方政府，在招商引資的時(shí)候?qū)τ诋a(chǎn)業(yè)的訴求是有差異的，而地方所能夠給到的用地資源以及限地條件也會(huì)有很大的差別；另一方面，在產(chǎn)業(yè)、企業(yè)端，不同行業(yè)與企業(yè)的訴求也會(huì)有很大的差別。

羅韶穎介紹說(shuō)，東原所提供的服務(wù)，并非簡(jiǎn)單地根據(jù)產(chǎn)業(yè)合作伙伴要求去找合適地塊，而是會(huì)幫助產(chǎn)業(yè)合作伙伴梳理發(fā)展戰(zhàn)略，共同調(diào)整商業(yè)模式，在這中間尋找新的戰(zhàn)略，再結(jié)合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的做法做一些創(chuàng)新，找尋可以形成更多增值空間的發(fā)展的路徑，形成新的有更大價(jià)值的方案。

“一對(duì)一定制”模式

不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，帶來(lái)了不同的增值路徑，而價(jià)值收益和兌現(xiàn)的方式也會(huì)與以往有很大差別。羅韶穎分析稱，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由地方政府、企業(yè)、開(kāi)發(fā)商三方合作完成。在開(kāi)發(fā)商這一端，價(jià)值變現(xiàn)的模式，更多的是依靠住宅及商業(yè)項(xiàng)目的配建來(lái)完成對(duì)現(xiàn)金流的回收。

而東原所提供的“一對(duì)一定制”模式，可以幫助企業(yè)完成真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)的同時(shí)，也能夠與開(kāi)發(fā)商共享產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)的價(jià)值創(chuàng)造，不再單純依靠地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的變現(xiàn)。另外一方面，羅韶穎也樂(lè)觀相信，整個(gè)金融的創(chuàng)新會(huì)逐漸的跟上、支持和服務(wù)到真實(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

羅韶穎強(qiáng)調(diào)，一對(duì)一定制，講求對(duì)兩端的合作伙伴的負(fù)責(zé)。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到新的發(fā)展階段，許多開(kāi)發(fā)商都在加緊轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成了此起彼伏的風(fēng)口。

“但東原地產(chǎn)不希望去幫助我們的產(chǎn)業(yè)伙伴去做風(fēng)口上的事情，而是通過(guò)更可持續(xù)、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的方法，幫助地方政府和產(chǎn)業(yè)企業(yè)立足于中長(zhǎng)期的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)最終的三方共贏。”羅韶穎顯得很謹(jǐn)慎：“因?yàn)轱L(fēng)口始終會(huì)過(guò)去，風(fēng)口過(guò)去‘豬’會(huì)掉下來(lái)，‘豬’掉下來(lái)每個(gè)人都會(huì)挨砸，其中也包括我們自己?！?/p>

盡管正在加緊對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的探索，但羅韶穎直言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不會(huì)成為絕大多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主流選擇，只能說(shuō)，對(duì)于那些興趣、有資源、有能力的少部分開(kāi)發(fā)商而言，“可能會(huì)是營(yíng)收有利的補(bǔ)充”。此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)專業(yè)度要求和資源的要求都非常高。因此，“在這個(gè)領(lǐng)域，同行之間進(jìn)行合作，進(jìn)行資源的建立和共享，我覺(jué)得它所形成的價(jià)值，相比傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式要更大”。