8月7日，龍湖地產(chǎn)有限公司（下稱“龍湖”）發(fā)布公告稱，截至2017年7月底，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣1030.3億元， 同比增長(zhǎng)118.0%；合同銷售面積662.2萬平方米。

龍湖2017年的銷售目標(biāo)為1100億元，前7月已經(jīng)完成94%。這也是龍湖首次銷售過千億。

8月9日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，龍湖集團(tuán)副總裁袁春發(fā)表了“后新房時(shí)代的發(fā)展路徑”主題演講。根據(jù)袁春的觀點(diǎn)，新房市場(chǎng)已經(jīng)趨向天花板，房企需要?jiǎng)?chuàng)新才能更好的發(fā)展，而龍湖的企業(yè)文化天生地支持創(chuàng)新。

TOD模式有很大發(fā)展空間

袁春介紹，龍湖目前專注四大“主航道業(yè)務(wù)”，分別是新房、商業(yè)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)（主要是長(zhǎng)租公寓），以及物業(yè)。

對(duì)于新房市場(chǎng)，袁春認(rèn)為，去年是一個(gè)高峰，今年上半年也是一個(gè)高峰，很多企業(yè)的業(yè)績(jī)都達(dá)到了歷史高位。但是，“天花板慢慢就看見了?！?/p>

袁春預(yù)測(cè)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難能突破2016年的12萬億銷售的天花板?！?月份整個(gè)房地產(chǎn)的銷售同比是增長(zhǎng)的，但環(huán)比是下降的，比6月份降得非常多，我看了Top10的數(shù)據(jù)，大概是接近40%的降幅。”

因此，他提出“后新房時(shí)代”的概念，他認(rèn)為，企業(yè)只有創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)才能獲得更好的發(fā)展。

商業(yè)持有業(yè)態(tài)是龍湖目前的重點(diǎn)之一。袁春表示，今年上半年龍湖在各地獲取的項(xiàng)目中，涉及“天街”這一業(yè)態(tài)的就有近30個(gè)，大多集中在一二線城市的軌道佳通節(jié)點(diǎn)，也就是所謂的TOD（transit-oriented development）模式。

“TOD模式以公共交通為導(dǎo)向，以軌道交通站點(diǎn)為中心，以5到10分鐘的步行路程為半徑，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)?；仡^看我們做的天街項(xiàng)目，無一例外都是這樣的，只是以前沒往這上面套，但是做完以后發(fā)現(xiàn)就是這樣的理念?！?/p>

袁春認(rèn)為，地鐵在很大程度上改變了生活方式，龍湖的天街項(xiàng)目在這一點(diǎn)上已經(jīng)駕輕就熟，“上海、北京、重慶的天街項(xiàng)目，都是跟地鐵無縫連接?！?/p>

目前，龍湖獲取和在建的TOD項(xiàng)目總共已超過30個(gè)，其中已經(jīng)開業(yè)的天街項(xiàng)目有21個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到200萬平方米，預(yù)計(jì)到2020年開業(yè)的天街?jǐn)?shù)量將達(dá)到40-50個(gè)。

袁春表示，未來隨著軌道交通的發(fā)展，TOD模式仍然有很大的發(fā)展空間。

將互聯(lián)網(wǎng)引入社區(qū)物業(yè)

袁春表示，目前龍湖物業(yè)合約面積超過1億平方米，業(yè)主整體平均滿意度達(dá)到90%以上。面對(duì)未來社區(qū)O2O的場(chǎng)景，龍湖將互聯(lián)網(wǎng)引入物業(yè)，對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行再造，包括組織扁平化與IT的科技投入?！拔覀?nèi)珖?guó)的龍湖物業(yè)已經(jīng)建立了集成的指揮平臺(tái)?！?/p>

在袁春看來，物業(yè)企業(yè)最大的痛點(diǎn)就是巨大的人工成本?！?今年我們已經(jīng)把所有的設(shè)備都進(jìn)行了遠(yuǎn)程的管理，每個(gè)設(shè)備都有‘身份證’，這極大地降低了成本，因?yàn)檫^往哪里出問題要實(shí)地看，現(xiàn)在有了設(shè)備之后，可以很快地解決問題。此外，我們引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)員工采用‘工單模式’，業(yè)主報(bào)修可直接在線上生成工單，員工搶單，由此提高效率。”

目前，通過互聯(lián)網(wǎng)方式與集成指揮平臺(tái)，龍湖物業(yè)每年節(jié)約近600萬元的人力成本。通過業(yè)主端、員工端、設(shè)備端的連接，為企業(yè)和客戶帶來價(jià)值。

龍湖的企業(yè)文化支持創(chuàng)新

袁春認(rèn)為，房地產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值的方式包括時(shí)間、空間、頭寸、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)。過往，在合適的時(shí)間、合適的地點(diǎn)拿到合適的地，就等于贏了一半，而在現(xiàn)在，只從時(shí)間和空間入手已經(jīng)很難成功。

面對(duì)調(diào)控，管控好頭寸至關(guān)重要。“市場(chǎng)好的時(shí)候可能大家放一些杠桿，或者去融資，這對(duì)規(guī)模的發(fā)展是沒有問題的，但是如果碰到調(diào)控呢？房地產(chǎn)周期誰也無法預(yù)測(cè)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨的時(shí)候，頭寸是非常重要的?！痹罕硎荆埡谑脂F(xiàn)金達(dá)到173.6億元，凈負(fù)債率為53.9%，多年來從沒有用過非標(biāo)的錢融資，“最近我們發(fā)的美元債利率是3.875%，在行業(yè)里面是非常低的?！?

袁春認(rèn)為創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)是當(dāng)今房企發(fā)展的關(guān)鍵。目前龍湖的創(chuàng)新業(yè)務(wù)主要以長(zhǎng)租公寓為主。“從土地端可以看到，在一二線城市，特別是一線城市，未來已經(jīng)沒有太多的新房可以購(gòu)買，租賃一定是未來的一個(gè)大的風(fēng)口?！痹赫f，今年龍湖大概開業(yè)的公寓在1.5萬間，預(yù)計(jì)到2019年，龍湖長(zhǎng)租公寓的收入能到10個(gè)億。

袁春表示，之所能能做創(chuàng)新，是因?yàn)辇埡钠髽I(yè)文化相對(duì)比較簡(jiǎn)單，內(nèi)部權(quán)力距離比較低，“內(nèi)部和吳亞軍董事長(zhǎng)的對(duì)話，用微信就可以直接溝通。權(quán)力距離大的企業(yè)很難有創(chuàng)新，而在我們企業(yè)就能做這些事。”