本文來自微信公眾號“空間秘探”（ID:MESPACE007），作者：雷布同。

龍湖冠寓沒有食言，以1.4億元的盈利數(shù)字兌現(xiàn)了在2021年實現(xiàn)盈利的諾言。尤其是在一眾房企年報陸續(xù)“遲到”或是住房租賃業(yè)務板塊營收數(shù)據(jù)不夠亮眼的情況下，龍湖冠寓的盈利仿佛一束光，為行業(yè)中的品牌掃去了些許陰霾，也帶來了一些期待。龍湖冠寓盈利了，其他房企系長租公寓品牌的盈利還會遠嗎？

1.4億元，5歲冠寓官宣盈利

在龍湖集團2021年度業(yè)績發(fā)布會上，龍湖管理層宣布2021年是冠寓整個航道的盈利元年，租金收入22.3億元，同比增長23%，首次實現(xiàn)了整體航道的盈利1.4億元。截止2021年年末，冠寓已成功在全國30余個高能級城市開業(yè)10.6萬間，出租率達到92.9%，其中開業(yè)6個月以上的房源出租率達到94.3%，實現(xiàn)租金22億元，同比增長23%。

此前龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉給冠寓立下的2021年發(fā)展目標，“實現(xiàn)盈利，預計收入為25億元左右，開業(yè)間數(shù)量達到11萬間”。從現(xiàn)在來看，雖然仍存在一點差距，但顯然不會影響到龍湖冠寓大步邁入盈利元年的事實。

即便是成為了首個官宣盈利的房企系長租公寓品牌，但是對于龍湖冠寓而言，這份成績單也是略微“遲到”的。在2020年年度業(yè)績公布之際，對長租公寓持續(xù)看好的龍湖集團副董事長邵明曉曾表示，“如果沒有疫情的影響，租賃業(yè)務去年（2020年）就應該開始盈利”。龍湖冠寓在2020年租金收入為18.1億。

從2016年年中業(yè)績會上正式宣布推出長租公寓品牌“冠寓”，到2017年將冠寓升級為集團戰(zhàn)略性業(yè)務及六大航道業(yè)務，同年發(fā)布了冠寓品牌形象及主張并推出了“核桃”、“松果”、“豆豆”三條產(chǎn)品線，然后開啟全國化的布局，再當如今的官宣業(yè)務盈利，龍湖冠寓走了5年。

在這5年間，盡管將長租公寓業(yè)務營收數(shù)據(jù)對外公開的房企屈指可數(shù)，但龍湖冠寓從未間斷過對外公布。據(jù)其年報數(shù)據(jù)顯示，龍湖冠寓租金收入從2017年末的4018.8萬元，2018年末的4.25億元，2019年末的11.73億元，2020年末的18.11億元，再到2021年末的22.3億元，漲幅一目了然。

除此之外，龍湖冠寓的規(guī)模也不曾落于人后。在2018年4月，龍湖冠寓的開店數(shù)量為54家門店。但是，截至2021年末，龍湖冠寓已在全國30余個高能級城市開業(yè)10.6萬間房源，其中還包括與廣州、深圳、武漢等城市合作落地的40余個人才公寓項目提供的2萬套人才住房。在這背后，是龍湖冠寓極快的拓展速度支撐。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，在2018年4月到2019年4月，龍湖冠寓平均每2.43天開一家門店。

變化的不僅是龍湖冠寓的規(guī)模和營收，還有業(yè)務主帥。在龍湖冠寓業(yè)務的發(fā)展初期，掌管龍湖冠寓的是韓石，之前曾任職中糧大悅城總經(jīng)理。2018年9月，韓石調(diào)離，時任龍湖集團CEO的邵明曉親自掛帥龍湖冠寓的CEO。同年，以仕官生身份在龍湖集團一路走上來的張智聰在這一年成為了龍湖冠寓總經(jīng)理，不過2021年張智聰選擇了離職，接替張智聰職位的是龍湖南京公司徐州事業(yè)部總經(jīng)理王鈺。

邁向盈利元年到底有多難？

1.4億的盈利數(shù)字，雖然相較于房企動輒千億的銷售額不足為道，但是于房企系長租公寓品牌而言，卻是一個值得為其高聲喝彩的進步。因為對于房企系品牌而言，邁向盈利元年，真的是太難了。

以剛官宣盈利的龍湖冠寓為例，在其5年的發(fā)展歷程中，也有過困頓時刻。冠寓原CEO韓石離任，邵明曉親自掌管龍湖冠寓的動作，此前就被外界解讀為已經(jīng)營兩年的冠寓面臨出租率低、盈利難、項目回報周期長的困擾，選擇換帥試圖改變業(yè)務進展與集團目標存在差距的現(xiàn)狀。

據(jù)《中國房評報道》，有內(nèi)部人士對其透露，“當時龍湖對于冠寓的發(fā)展速度不滿意，尤其是北京等城市獲取項目緩慢，部分項目在內(nèi)部審計時被認為拿貴了，甚至是在拿項目過程中涉及利益輸送問題等等?！?nbsp;而且，2018年冠寓還面臨著一個窘境，年初龍湖發(fā)行第一期30億元五年期住房租賃專項公募債券，票面利率5.6%，但當年上半年整個冠寓的租金收入只有一個多億，與這筆債券年利息基本相當。此前，張智聰曾在一次分享上說過這樣一句話，“如果借的錢的利息比你運營的利潤都要高，那么這門生意是沒有邏輯的。好比你渴了喝海水，越喝越渴?！憋@然，這口海水嗆到了龍湖高層，成為了推動邵明曉直接掛帥的主要原因之一。

所以，在這之后龍湖冠寓一邊盡力“開源”，一邊努力“節(jié)流”。開源不用多說，規(guī)模拓展與營收足以證明其成功之處。除此之外，融資成本以及輕重模式變更成為龍湖冠寓節(jié)流的核心環(huán)節(jié)之二。

融資成本低，已然成為了龍湖集團的“行業(yè)標簽”。在龍湖集團2021年度業(yè)績發(fā)布會上，龍湖首席財務官趙軼介紹稱，集團平均借貸成本來到4.14%的歷史最低位。根據(jù)億翰智庫整理的2021年上市房企中報融資成本榜單，龍湖位列TOP5，僅次于中海、保利、華潤和金茂四家央企，是融資成本最低的一家民營房企。

在龍湖冠寓板塊也是如此。在其他長租公寓品牌忙于招徠私募資本之際，龍湖冠寓走了一條不一樣的路。2018年，龍湖集團先后與主權基金新加坡政府投資公司和加拿大養(yǎng)老基金投資公司共同設立長租公寓投資平臺，首期投資額共計近20億美元。這些投資平臺在中國拓展新的項目后，冠以龍湖集團旗下的長租公寓“冠寓”的品牌，再交由冠寓團隊來運營。借助這種模式，龍湖冠寓既實現(xiàn)了規(guī)模拓展，也降低了融資成本。

與其他房企系品牌相比，龍湖冠寓還有一個差異點，即資產(chǎn)模式由輕向重。在房企系品牌發(fā)展初期，一些房企將長租公寓理解為自己房地產(chǎn)剩余物業(yè)的消耗部門，資產(chǎn)大多為自持屬于重資產(chǎn)模式。但是龍湖冠寓在初始階段是選擇了輕資產(chǎn)模式，先實現(xiàn)規(guī)模的快速增長，此后逐步開始實行“輕、中、重資產(chǎn)”并取的模式，一定程度上減輕了業(yè)務板塊的前期成本支出。

除此之外，冠寓在房源建、改造上也有自己的優(yōu)勢。公開資料顯示，龍湖所有新的租賃住房產(chǎn)品都采用全拼裝結構，墻板、地板主要的裝修材料靠龍湖自有工廠生產(chǎn)以及組裝，擁有圍繞裝配式產(chǎn)品構建一整套的實施體系。不難看出，集團優(yōu)勢已然成為了龍湖冠寓盈利的必需。

房企系的日子不太好過

龍湖冠寓之外，放眼包括萬科泊寓、旭輝瓴寓以及方隅公寓等在內(nèi)的房企系長租公寓品牌，其實這幾年的日子并沒有那么理想，無論是大環(huán)境因素或是房企系品牌的群體性因素都是如此。

首先是住房租賃行業(yè)競爭格局的變動。必須承認的是，隨著保障性租賃住房的陸續(xù)進場，市場化租賃住房機構的生存空間將會有所影響。在“十四五”規(guī)劃中，明確提出初步計劃在40個重點城市新增保障性租賃住房650萬套(間)，預估全國將新增保障性租賃住房800～900萬套(間)，預計可解決1300萬人的住房困難。換言之，將會有1300萬人入住保障性租賃站住房，其中自然也不乏原本居住在市場化租賃住房中的租客。

其次是疫情下流動人口活躍度受損。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示今年一季度，全國百城中多數(shù)城市3月傳統(tǒng)租賃旺季“缺席”。租金方面，百城租金環(huán)比微跌2.6%，同比微跌2.8%。再加上疫情因素的疊加，除四線城市外，其余各能級城市20-39歲年齡段房租支出均環(huán)比減少，同時業(yè)主出租信心也隨之減弱。作為行業(yè)中兩大活躍主體，業(yè)主和租客的態(tài)度也反映了市場的冷暖。

其三是貝殼租房等其他非房企系持續(xù)加碼。今年2月貝殼找房正式下場做公寓，推出了貝殼租房。集中式公寓領域，貝殼租房目前預計有近4000套房源落地；分散式房源領域，貝殼租房推出了“貝殼省心租”，主打?qū)I(yè)托管。此外，現(xiàn)有品牌也在不斷自我優(yōu)化，如自如就對其旗下整租產(chǎn)品系列“心舍”進行了全新升級，推出了新產(chǎn)品“心舍2.0”，在產(chǎn)品層面完成了對品質(zhì)租房時代的提前卡位。

同時，房企系品牌的發(fā)展還會受到一些群體獨有的因素干擾。

其一是融資縮緊衍生的資金短缺。無論是“由輕轉(zhuǎn)向輕中重”的龍湖冠寓、或是“由重轉(zhuǎn)輕”的旭輝瓴寓，重資產(chǎn)都是房企系品牌沒法繞開的一個坎，就成為了對房企自身融資能力及現(xiàn)金流承壓能力的考驗。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點，其中自然不乏住房租賃產(chǎn)業(yè)申請的專項債券及公司債券等。

其二是特殊市場的個性發(fā)展阻力?；诩瘓F背景的優(yōu)勢，一些房企系品牌敢于闖入一些“無人區(qū)”以獲得更大的商業(yè)空間，但是卻也為此付出了一些學費，城中村就是其中之一。在前不久的2021年度業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮就坦言，在對城中村進行大規(guī)模改造的過程中，二房東的模式讓萬科付出了很大的代價，如果沒有城中村二房東業(yè)務，萬科的長租公寓業(yè)務早就可以賺錢了。的確，之前有媒體猜測，主攻城中村租賃住房的萬村計劃折戟之后，萬科要其支付至少億元以上的違約賠償金。

下個進入盈利元年的，會是誰？

林林總總的壓力，都讓原本想著高舉高打而進場的房企系品牌，不時受挫。好在，龍湖冠寓的盈利，或也能重新點燃房企對住房租賃業(yè)務的激情。

借用張智聰曾提出的5萬間理論，即“5萬間是個坎，沒有好的數(shù)字化平臺和運營能力，突破不了這個坎；10萬間才到盈利拐點，達不到這么大規(guī)模不可能盈利；發(fā)展到20萬間以上，才會有比較好的盈利”，預判誰將有可能成為下一個宣布盈利的房企系品牌。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年末管理規(guī)模達到10萬間以上的房企系品牌只有萬科泊寓和龍湖冠寓；達到5萬間以上的品牌有旭輝瓴寓、碧桂園碧家國際社區(qū)、朗詩寓；達到3萬間以上的華潤置地有巢、方隅公寓、合房股份·承寓、招商伊敦公寓和地產(chǎn)城方。

按照上文提及的盈利標準來判定，目前萬科泊寓已經(jīng)是箭在弦上，而旭輝瓴寓、碧桂園碧家國際社區(qū)和朗詩寓則已經(jīng)進入種子選手范圍內(nèi)，那么這些品牌的勝算究竟各有幾分？

業(yè)內(nèi)人士根據(jù)“5萬間理論”，得出了冠寓衡量盈利的指標，即每萬間房源需要實現(xiàn)年度租金收入至少2億元。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2021年末，萬科泊寓開業(yè)房源共計16萬間，實現(xiàn)收入28.9億元，每萬間房源年度租金收入約為1.8億元，距離2億元的及格線還有些許距離。而且，據(jù)年報顯示2021年泊寓還管理商鋪17.12萬平方米、辦公1.83萬平方米，商鋪、辦公資產(chǎn)平均出租率約88.8%，也就是說28.9億元的收入中可能還包含一部分的商鋪及辦公收入。

不過，萬科也表示這些非開發(fā)業(yè)務的探索學費大部分已經(jīng)交完，正在走向高速路，總體將于今年開始形成正向貢獻。由此推斷，2022年度業(yè)績發(fā)布會上，萬科泊寓官宣盈利是有極大可能的。

旭輝瓴寓走的是一條“由重轉(zhuǎn)輕”的路線，官方數(shù)據(jù)顯示品牌目前輕中重的業(yè)務結構是62：16：22的結構，輕重兩端占比已經(jīng)達到了85%左右。而且旭輝瓴寓在2月初完成了上海一租賃社區(qū)項目股權的退出，這也是行業(yè)內(nèi)首個實現(xiàn)‘投融建管退’資管全周期跑通的租賃社區(qū)項目。而且，以企業(yè)品牌和專業(yè)能力為資本的輕資產(chǎn)模式，其投資回報率是非常高的。相對成熟的資管運營能力，為旭輝瓴寓的未來盈利提供了另一種可能，即有望成為如酒店業(yè)萬豪、希爾頓等輕資產(chǎn)酒管集團的存在。倘若按照這個思路發(fā)展下去，旭輝瓴寓實現(xiàn)全面盈利指日可待，且后勁驚人。

碧桂園碧家國際社區(qū)和朗詩寓的現(xiàn)狀有所不同，一個曾選擇在行業(yè)低谷期低調(diào)行事，鮮少發(fā)聲，且業(yè)務被劃分至上市主體之外的文商旅集團，另一個則是直接從上市公司主體剝離，從此消聲于江湖。但是從規(guī)模層面來看，這兩個品牌正處于邁過了5萬間的坎，奔向10萬間盈利拐點的途中。不過，這兩個品牌是不是已經(jīng)見到了盈利的曙光，仍需等到品牌發(fā)布更多有關業(yè)務經(jīng)營情況的數(shù)據(jù)才能知曉。

關于盈利，其實房企系品牌們早早就做好了心理準備。在品牌發(fā)展初期，冠寓原CEO韓石就公開表示，冠寓近三年不考慮盈利，其他幾大房企系品牌更是直接將這一業(yè)務的收入在年報中隱去或是匯入其他業(yè)績收入中，試圖給予其更多的成長時間，也能減輕一些來自投資人的壓力。但是在開發(fā)業(yè)務收縮的當下，市場和投資人需要租賃住房等非開發(fā)業(yè)務的向好發(fā)展寬心、信服，從而繼續(xù)選擇。因此，等待品牌官宣盈利的，不僅僅是房企，市場和投資人同樣也在焦急地等待。