【編者按】

7月17日，在中國(guó)新聞社主辦的“國(guó)是論壇”上，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示，就目前房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市已趨于平穩(wěn)，近一輪差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮了重要作用，而究其根本，中國(guó)土地資源錯(cuò)配是造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重不平衡的主因。在他看來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)近況平穩(wěn)，但有些地方政府過(guò)多的行政手段可能會(huì)造成市場(chǎng)扭曲，房?jī)r(jià)一旦反彈也會(huì)變得非常嚴(yán)重。因此，這些地方強(qiáng)壓了房?jī)r(jià)以后，政府應(yīng)當(dāng)要考慮如何來(lái)化解里邊的矛盾。

以下是顧云昌講話(huà)全文：

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他行業(yè)不一樣，它是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，所以我們既要看全國(guó)整體的房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)，又要看不同地區(qū)，比如中西部與大中城市之間的差異，這樣分析起來(lái)才能夠看得清楚?？傮w來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)是在2016年的全國(guó)銷(xiāo)售達(dá)到歷史高峰的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)增長(zhǎng)，投資的增長(zhǎng)數(shù)值去年開(kāi)始恢復(fù)正的，這是不錯(cuò)的市場(chǎng)反映，因?yàn)殇N(xiāo)售是最前衛(wèi)的數(shù)據(jù)。

去年年底在一線(xiàn)城市，今年年初在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市出現(xiàn)了高幅增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)現(xiàn)在這幾個(gè)月下來(lái)趨于平穩(wěn)的狀態(tài)，增長(zhǎng)幅度放緩。我們可以從銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積之間來(lái)比較。比如，2016年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度是22.5%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)34.8%，差距12個(gè)百分點(diǎn)。而今年1到6月份我們銷(xiāo)售的面積是16.1%，銷(xiāo)售額是21.5%，差五個(gè)百分點(diǎn)，因此可以說(shuō)房?jī)r(jià)總體趨于平穩(wěn)狀態(tài)。

現(xiàn)在，全國(guó)房地產(chǎn)的庫(kù)存正在減少。去年年底的庫(kù)存是7億平方米，今年到目前為止的庫(kù)存大概是6.45億平方米，中間減少了五千萬(wàn)平方米的庫(kù)存，這其中主要是住宅庫(kù)存減少了，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存沒(méi)有還是保持持平。

這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控總體上是要去庫(kù)存，但某些局部要控房?jī)r(jià)。控房?jī)r(jià)不能去庫(kù)存，控房?jī)r(jià)要想辦法增加庫(kù)存才行，要相應(yīng)的增加供應(yīng)。但現(xiàn)在的狀況是，一方面要去庫(kù)存，一方面又要控房?jī)r(jià)，所以這樣矛盾的狀態(tài)讓人們看不清楚到底房市出現(xiàn)了什么問(wèn)題。甚至有些城市出臺(tái)的文件也存在問(wèn)題，既要控房?jī)r(jià)又要去庫(kù)存，到最后地方政府自己也搞不清楚。

以現(xiàn)在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看來(lái)，上半年房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭還是很好的，整個(gè)形勢(shì)是平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)?；蛘呖梢哉f(shuō)房?jī)r(jià)在回歸理性，增長(zhǎng)幅度也在回歸理性，去庫(kù)存取得了比較好的成績(jī)。按全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，我們可以把它大體分為三類(lèi)區(qū)域，一類(lèi)是需要控房?jī)r(jià)的，一類(lèi)需要去庫(kù)存，還有一類(lèi)在兩者之間，既不存在房?jī)r(jià)太高的問(wèn)題，又不存在庫(kù)存太多的問(wèn)題，這樣區(qū)域是少數(shù)。針對(duì)這樣的情況，為什么今年樓市會(huì)取得這樣一種回歸理性、相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的情況，我覺(jué)得與這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密切相關(guān)。

可以說(shuō)我們這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的亮點(diǎn)就是差異化調(diào)控，因城施策。過(guò)去調(diào)控是中央出臺(tái)政策，現(xiàn)在是不同地區(qū)出臺(tái)不同的政策。這次調(diào)控主要是把責(zé)任落實(shí)到了地方。中央也出臺(tái)了政策，這是3月17日以后，北京從原來(lái)的兩限到五限，行政手段很多。在這個(gè)最嚴(yán)厲政策出臺(tái)以后，恰恰在4月初的時(shí)候國(guó)土部和住建部出臺(tái)一個(gè)關(guān)于土地供應(yīng)方面的政策，表明了要按照庫(kù)存的大小來(lái)供應(yīng)土地。

房地產(chǎn)打個(gè)比喻就是東邊日出西邊雨，之所以東邊日出是太陽(yáng)火旺，太熱，因?yàn)橥恋毓┙o不足，之所以西邊雨，因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)量，是土地供應(yīng)的錯(cuò)配。土地資源的錯(cuò)配是主要造成房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重不平衡的原因。所以這個(gè)問(wèn)題在中央提出供給側(cè)改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很大的改變，其實(shí)供給側(cè)改革還有很多體制機(jī)制性的問(wèn)題。

這一輪調(diào)控不僅針對(duì)需求側(cè)，因?yàn)檫^(guò)去調(diào)控主要針對(duì)需求側(cè)?，F(xiàn)在還有很多地方政府補(bǔ)貼買(mǎi)房，買(mǎi)多少房子都補(bǔ)貼。另一方面在供給側(cè)，政府在供應(yīng)方面也進(jìn)行了調(diào)控，這樣的做法有利于未來(lái)的發(fā)展。目前看來(lái)，我們的調(diào)控越來(lái)越精準(zhǔn)化了，政府也越來(lái)越聰明了。但這不是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)問(wèn)題了，有些地方過(guò)多的行政手段可能會(huì)造成市場(chǎng)的扭曲，房?jī)r(jià)一旦反彈也會(huì)變得非常嚴(yán)重，所以這些地方強(qiáng)壓了房?jī)r(jià)以后，要如何來(lái)化解里邊的矛盾這是需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

原本我們預(yù)計(jì)2016年是房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的最高峰，但現(xiàn)在看來(lái)，今年上半年仍然比去年上半年同期增加了16.1%的銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售額增加了21%。因此，有可能今年全年的銷(xiāo)售量還會(huì)超過(guò)去年。我覺(jué)得這可能和房地產(chǎn)的高潮有關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)要看周期性。2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)高潮我們預(yù)料到了，但房?jī)r(jià)漲得如此之快我們沒(méi)有預(yù)料到，因?yàn)樗屯恋劐e(cuò)配有關(guān)系。

熱點(diǎn)城市、一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)高潮應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去了?，F(xiàn)在，北京的銷(xiāo)售量已經(jīng)明顯下降了，半年之內(nèi)房?jī)r(jià)肯定還會(huì)有變動(dòng)，或者不漲了，或是增幅放緩。未來(lái)全國(guó)會(huì)出現(xiàn)個(gè)別地區(qū)，或者個(gè)別城市房?jī)r(jià)下降，這是必然的。二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市也會(huì)有一個(gè)波動(dòng)。

我們明顯看到東部地區(qū)的投資增長(zhǎng)要慢于中部地區(qū)的投資增長(zhǎng)，而中部地區(qū)比去年還增長(zhǎng)了。這邊下去了，那邊上去了。當(dāng)然這一輪調(diào)控已經(jīng)看出了這樣一種情形，我們也看到了杠桿率，個(gè)人貸款增長(zhǎng)的比重在逐步下降，所以說(shuō)適當(dāng)?shù)卦谟行└叻績(jī)r(jià)地區(qū)降低杠桿率不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是有些銷(xiāo)售緩慢的、庫(kù)存大的地方恐怕房地產(chǎn)的杠桿還是要適當(dāng)加大。這就是需要市場(chǎng)自己找到平衡，是用金融杠桿的市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，還是用行政手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，這個(gè)當(dāng)中有個(gè)博弈過(guò)程。

我個(gè)人希望未來(lái)更多是用市場(chǎng)的手段，而不是用行政的手段硬壓來(lái)調(diào)控。

（本文根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)錄音整理，未經(jīng)演講人確認(rèn)）