中國的城市更新正在從單純改善居住環(huán)境向產(chǎn)城融合的新社區(qū)演進(jìn)。近些年，中國很多城市都在探索工業(yè)用地更新的新模式。

以廣東為例。2018-2019年，廣州在工業(yè)用地（M類）中增加M0用地（其他城市也稱M4、Mx、M+等），以滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。它是融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。但在2019年《城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)批稿）》中并沒有出現(xiàn)。而且它是否真能促進(jìn)城市更新的核心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)的回歸，現(xiàn)在還是未知數(shù)。

英國是工業(yè)革命的先行者，很早就在城市產(chǎn)業(yè)空間更新上進(jìn)行了一系列的嘗試。與中國相比，英國土地分類中的“U100”（工商業(yè)Industry and Business，全文用“產(chǎn)業(yè)用地”/“產(chǎn)業(yè)空間”指代這一土地使用類別）更容易鼓勵(lì)老舊工業(yè)用地的辦公化轉(zhuǎn)型，但它在實(shí)際應(yīng)用中也面臨著諸多問題。

他山之石可以攻玉，倫敦的經(jīng)驗(yàn)或許能為中國城市的工業(yè)空間更新帶來一些冷思考。

英國的土地分類有土地使用（Land Use）和土地覆蓋面（Land Cover）分類兩種，其間的差別類似于中國的國土分類和建設(shè)用地分類。更多的對(duì)比細(xì)節(jié)請(qǐng)看文末附表。

土地競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金上漲

在過去的20年里，倫敦釋放了近600萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地，約占總產(chǎn)業(yè)空間的23%（含改造后空間）。2001年，倫敦的產(chǎn)業(yè)用地空置率為16%，但十年后銳減到了4%，甚至低于根據(jù)Savills統(tǒng)計(jì)出的倫敦市區(qū)6.5%的辦公空間空置率。產(chǎn)業(yè)用地需求激增，導(dǎo)致租金和土地價(jià)值急劇上漲。

2020年英國產(chǎn)業(yè)用地上的各種產(chǎn)業(yè)比例。需注意英國的分類與中國的建設(shè)用地分類非常不同。數(shù)據(jù)來源：Knight Frank智庫

一般來說，倫敦市中心和市中心的土地價(jià)值壓力最為強(qiáng)烈。在一些地區(qū)，產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值的增長令人震驚：到2020年，皇家公園（Park Royal）的土地價(jià)值高達(dá)每英畝700萬英鎊（1.46億元/公頃，上海2019-2020年平均出讓價(jià)格1.27億元/公頃），高于2017年的平均250萬英鎊，3年內(nèi)平均年利率高達(dá)41.5%。根據(jù)Knight Frank智庫預(yù)測(cè)，在未來五年內(nèi)，倫敦和更廣泛的東南地區(qū)的工業(yè)租金價(jià)值可能會(huì)增長50%。

十年間英國產(chǎn)業(yè)用地平均租金上漲比率（以2010年1月為基準(zhǔn)100%）。數(shù)據(jù)來源：Knight Frank智庫

2015年倫敦產(chǎn)業(yè)用地分布，其中藍(lán)色為戰(zhàn)略用地，橙色為重點(diǎn)用地，紫色為非指定用地。近些年來的產(chǎn)業(yè)用地全部從藍(lán)色中釋放出來。 資訊來源：maddisongraphic

不斷上漲的產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格和日益有限的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)使得小型新興企業(yè)難以，也不愿意為中心位置支付更高土地成本的部門競(jìng)爭(zhēng)。2018年，小企業(yè)聯(lián)合會(huì)（Federation of Small Enterprises）調(diào)查的企業(yè)中，有52%企業(yè)認(rèn)為自己在五年內(nèi)，會(huì)由于租金成本和空間可用性方面的問題而搬遷。

倫敦四大板塊2020年產(chǎn)業(yè)用地平均價(jià)格（單位：百萬英鎊/英畝，約516.7萬人民幣/平方公里）。資訊來源：Statista

在倫敦的一些地區(qū)，產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值已經(jīng)飆升至住宅用地價(jià)值之上。雖然高產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值可以減緩工業(yè)場(chǎng)所在疫情期間的整體損失，但只有更高價(jià)值的產(chǎn)業(yè)才能受益——例如物流點(diǎn)或數(shù)據(jù)中心。其他無法承受更高租金的企業(yè)，如小型創(chuàng)客空間或作坊，將被驅(qū)逐出市中心。

強(qiáng)社交屬性的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)需要鄰里

工業(yè)遺產(chǎn)建筑在英國很容易被改造成國家藝術(shù)畫廊或豪宅，但城市仍然依靠關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施來運(yùn)作并支持其居民和企業(yè)的日常生活。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多傳統(tǒng)工業(yè)形式已經(jīng)改變，或讓位于其他類型的產(chǎn)業(yè)。例如“最后一英里”的服務(wù)中心和地下廚房，滿足了消費(fèi)者對(duì)超方便食品和外賣日益增長的需求。

因此在探討“產(chǎn)業(yè)空間”時(shí)，需要將傳統(tǒng)二產(chǎn)（含倉儲(chǔ)和物流）與以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為代表的另一些產(chǎn)業(yè)分開。雖然它們可能都選用原先的工業(yè)空間進(jìn)行生產(chǎn)。某些產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的性質(zhì)確實(shí)意味著它們需要特定類型的工業(yè)場(chǎng)所，這些場(chǎng)所與區(qū)位關(guān)系更為密切。例如，大型制造和物流業(yè)務(wù)需要維修區(qū)、裝卸區(qū)、堆場(chǎng)空間、通道，和從重型貨車到電動(dòng)貨車等車輛的停放區(qū)。一些活動(dòng)需要晝夜不停地進(jìn)行，更難坐落于住宅區(qū)附近，因此被隱藏在社會(huì)的視線之外。

但第二類產(chǎn)業(yè)的兼容性更好，并且不一定遠(yuǎn)離居民和城鎮(zhèn)中心。如打印店、面包店、汽車維修和洗衣店，都坐落在城市的大街和住宅區(qū)。例如，在倫敦金融城“一平方英里”旁邊的“制造業(yè)一英里”區(qū)，也就是傳統(tǒng)意義上代表了工人階級(jí)“東區(qū)”的偏西部分，包括哈克尼和陶爾哈姆萊茨，制造已經(jīng)深深嵌入到住宅和商業(yè)區(qū)中。

“制造業(yè)一英里”所在區(qū)域擁有大量工業(yè)革命時(shí)期老建筑、零散卻大面積的公共綠地（當(dāng)年正是為工人階級(jí)可以享受資產(chǎn)階級(jí)郊游而誕生的“平替”）、以及點(diǎn)狀分布的產(chǎn)業(yè)用地。圖片來源：Cities of Making（CoM）2021年東倫敦案例報(bào)告

這些企業(yè)從事的活動(dòng)往往是高級(jí)手工制造、高級(jí)餐飲（如咖啡烘焙、自家啤酒精釀這種需要專業(yè)技能和高強(qiáng)度培訓(xùn)的餐飲服務(wù)業(yè)）、時(shí)尚、影視傳媒、其他創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所需的初級(jí)制品（例如面向時(shí)尚產(chǎn)業(yè)的高科技紡織和輔料生產(chǎn)）、古董修復(fù)，等等。

“制造一英里”中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。資訊來源：CoM2021年東倫敦案例報(bào)告

各類產(chǎn)業(yè)在“制造一英里”中的分布。資訊來源：CoM2021年東倫敦案例報(bào)告

這些產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程大多是無污染和安靜的，產(chǎn)業(yè)彼此之間以及與當(dāng)?shù)鼐幼∩鐓^(qū)接近，能夠使其活動(dòng)多樣化——對(duì)于倫敦而言就是文化和種族的多元化。實(shí)際上這種多元化的源頭是工人階級(jí)作為一個(gè)整體形象認(rèn)同的內(nèi)部延續(xù)，因此直到英國剛脫歐的時(shí)候也并沒有外溢至身份政治的面向。

同時(shí)，它們的生產(chǎn)行為也模糊了制造、銷售、設(shè)計(jì)和培訓(xùn)之間的界限，是英國政府從1997年“酷英倫（Cool Britania）”以來重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)形式。但微薄的利潤和超小的體量對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的升值更為敏感，對(duì)社交和宣傳活動(dòng)的依賴性更大，面對(duì)新冠疫情也更為脆弱。

散裝的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，利益無人代表

盡管在產(chǎn)業(yè)用地上發(fā)生的活動(dòng)對(duì)社區(qū)活力至關(guān)重要，但它們并不總能得到社區(qū)居民的理解。甚至一些專業(yè)人士和決策者，也可能沒有意識(shí)到相關(guān)行業(yè)的變化和新趨勢(shì)。雖然新的產(chǎn)業(yè)引入了更大的就業(yè)靈活性，但它們?cè)陬悇e上的模糊性也給規(guī)劃從業(yè)者帶來了新的挑戰(zhàn)，即如何定義其是否適合現(xiàn)有土地使用分類。

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主要分布在U090和U100，有可能外溢至U040休閑游憩和U080社區(qū)服務(wù)兩大類。

對(duì)于倫敦而言，各個(gè)專門行業(yè)中都有組織代表各自的利益發(fā)聲，影響政策制定和規(guī)劃落實(shí)。例如英國時(shí)尚和紡織組織（UKFT, United Kingdom Fasion & Textile）試圖將時(shí)裝制造商聚集在一起，解決威脅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和促進(jìn)增長的常見問題，并在貧困地區(qū)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)；還有一些組織可以代表相關(guān)企業(yè)進(jìn)行官方游說，例如倫敦工商會(huì)可以為各種部門和規(guī)模的企業(yè)提供發(fā)聲機(jī)會(huì)，也設(shè)置了行業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)，例如倫敦計(jì)劃中的公開考試便有他們的協(xié)助。然而，這些大型的行業(yè)代表性機(jī)構(gòu)在參與規(guī)劃決策時(shí)很少被問及產(chǎn)業(yè)用地的問題。

2017年，大倫敦管理局成立了工業(yè)和物流探測(cè)委員會(huì)，混合了傳統(tǒng)工業(yè)和文創(chuàng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，由從業(yè)者、商業(yè)代表、學(xué)者以及規(guī)劃和房地產(chǎn)專家組成聯(lián)盟，獨(dú)立審查和回應(yīng)倫敦規(guī)劃草案中的產(chǎn)業(yè)用地政策。它可以在使用產(chǎn)業(yè)用地的不同利益相關(guān)者之間建立集體聲音，并且應(yīng)該發(fā)揮持續(xù)的作用——但因?yàn)槎聲?huì)最后一次活躍是在2018年，并且由于產(chǎn)業(yè)活動(dòng)過于多樣，傳統(tǒng)和新型產(chǎn)業(yè)混雜，大多數(shù)還由微型和中小型企業(yè)組成，他們之間也很難達(dá)成共識(shí)。因此，目前實(shí)際上并沒有組織專門代表倫敦的產(chǎn)業(yè)用地用戶，尤其代表整個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的集體利益來發(fā)聲。

倫敦對(duì)中國城市更新的啟示

倫敦工業(yè)用地在城市更新和產(chǎn)業(yè)重置后面臨以下三個(gè)主要問題：地價(jià)飆升、產(chǎn)業(yè)門類間差別大，以及無法形成影響政策制定的集體聲音。與中國相比，英國的土地分類更加支持工商業(yè)用地的相互轉(zhuǎn)換，但現(xiàn)在中英城市在工業(yè)用地城市上的難點(diǎn)非常類似。所以就算中國的建設(shè)用地分類中多了M0這一靈活的種類，也未必能夠解決實(shí)際問題。

一方面，中國城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)空間的供給和需求方面同樣存在著因地價(jià)導(dǎo)致的供需不匹配問題。如上海市楊浦區(qū)和寶山區(qū)，原本擁有大量廠房，在“騰籠換鳥”之后面臨的一大尷尬是空間的有價(jià)無市。改造成本令租金高企，而以小型創(chuàng)意手工業(yè)和小微文化展演等為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)本身利潤較為單薄，對(duì)租金和社區(qū)生活氛圍極其敏感。結(jié)果便出現(xiàn)了工廠改造后的目標(biāo)是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，但又難以吸引付得起租金且業(yè)態(tài)“合格”的企業(yè)，最后導(dǎo)致一些廠房空置，另一些變成電商分銷中心的倉庫。過去大規(guī)模城市化時(shí)代的職住分離的陰影，依然盤旋在混合和多元化使用土地的城市的上空。

另一方面，雖然各種規(guī)劃中反復(fù)強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但這些小型企業(yè)的真實(shí)需求并沒有得到很好的研究。而且與英國類似，它們有可能也難以形成一個(gè)整體的聲音并且影響決策——最后可能通過的還是“向權(quán)力闡述真理”這一傳統(tǒng)的知識(shí)分子路徑，而非整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的共同利益驅(qū)動(dòng)。而決策者對(duì)“文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”的定義又有多少臆想以及“依照西方的葫蘆畫本地的瓢”的理想主義？最終會(huì)不會(huì)因?yàn)槲膭?chuàng)產(chǎn)業(yè)難以落實(shí)，而寄希望于大型壟斷性的高科技和金融產(chǎn)業(yè)以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)目標(biāo)，甚至導(dǎo)致地價(jià)的進(jìn)一步上漲，從而壓縮真正有活力的小型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的生存空間？這些都需要進(jìn)一步的研究和探討。

附：