產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商華夏幸福基業(yè)股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）今年以來(lái)通過(guò)永續(xù)債融資總金額達(dá)65億元。

5月23日，華夏幸福公告擬與華能貴誠(chéng)信托有限公司簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》。華能貴誠(chéng)信托通過(guò)信托項(xiàng)下的信托資金向華夏幸福進(jìn)行永續(xù)債權(quán)投資，金額為不超過(guò)30億元人民幣，用于該公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資期限為無(wú)固定期限。

永續(xù)債權(quán)投資期限內(nèi)，雙方約定每年的投資收益率由初始投資收益率（每年6%）和重置投資收益率組成，最高為18%。根據(jù)公告，具體約定為，每次重置后的年化投資收益率應(yīng)在前一個(gè)投資期限所適用的投資收益率的基礎(chǔ)上躍升 300 個(gè)基點(diǎn)（即 3.0%），即滿2.5年后，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎(chǔ)上加3%，以此類推，直至年利率達(dá)到“初始投資收益率+12%”。

華能貴誠(chéng)信托的控股股東是華能資本服務(wù)有限公司。華能資本是華能集團(tuán)的全資子公司，也是華能集團(tuán)的金融資產(chǎn)投資、管理專業(yè)機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)平臺(tái)。

此前的5月19日，全國(guó)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司上調(diào)華夏幸福主體信用級(jí)別至AAA，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

永續(xù)債是指沒(méi)有到期日的債券，適合投資中長(zhǎng)期資金需求的項(xiàng)目。永續(xù)債的發(fā)行方只需要支付利息，沒(méi)有還本壓力，通常前兩三年的利息成本相對(duì)較低，此后則會(huì)大幅上漲。由于在核算時(shí)算作權(quán)益而非債務(wù)，并且永續(xù)債的債券性質(zhì)并不會(huì)對(duì)公司股權(quán)稀釋，因此很大程度上可以修飾房企的資產(chǎn)負(fù)債表。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，永續(xù)債并非真正意義上的股權(quán)投資，而是實(shí)實(shí)在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具。

今年1月和4月，華夏幸福先后與中信信托有限責(zé)任公司、華寶信托有限責(zé)任公司簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》。

根據(jù)1月12日公告，華夏幸福與中信信托的合同約定，中信信托發(fā)起信托計(jì)劃，以募集資金向華夏幸福進(jìn)行永續(xù)債權(quán)投資，投資金額不超過(guò)20億元，投資期限為無(wú)固定期限，同樣用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

中信信托的股東為中國(guó)中信有限公司及中信興業(yè)投資集團(tuán)有限公司。雙方約定，永續(xù)債權(quán)投資資金發(fā)放之日起至其滿3年之日（不含）的期間，投資利率為每年6.1%；滿三年后，第四年年利率在第三年年利率基礎(chǔ)上加3%，直至年利率達(dá)到18.1%。

根據(jù)4月18日公告，華夏幸福間接全資子公司九通基業(yè)投資有限公司擬與華寶信托簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》，金額為15億元，投資期限為無(wú)固定期限。

與上述兩次融資不同的是，此次融資有具體項(xiàng)目用途——用于嘉善高鐵新城新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

華寶信托的股東為中國(guó)寶武鋼鐵集團(tuán)有限公司及浙江省舟山市財(cái)政局。雙方約定，第1-2年，利率每年為5.9%；永續(xù)債權(quán)投資資金發(fā)放滿2年之日起調(diào)整一次利率，即第3年，利率為11.9%；此后每屆滿一年，利率每年遞增1%，即第N年（N＞3）的利率為[11.9+（N-3）]%。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)5月22日?qǐng)?bào)道，監(jiān)管層有可能加大對(duì)房地產(chǎn)信托渠道的收緊力度?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》稱，從相關(guān)部門獲悉，為抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)信托渠道收緊政策也將加碼。在此前召開(kāi)的信托監(jiān)管工作會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)信托監(jiān)督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)，各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動(dòng)大的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引海通證券分析師姜超的分析稱，存量債務(wù)到期壓力集中在2018至2021年。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主，過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內(nèi)債務(wù)到期壓力不大，但未來(lái)二至五年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。