隨著老年人口的不斷增長，中國逐步邁入老齡化社會。恰逢房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，行業(yè)正告別傳統(tǒng)單一的住宅開發(fā)模式朝著多元化發(fā)展之路行進(jìn)。于是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”成為開發(fā)商尋求新的利益增長點(diǎn)的重要選擇之一。短短數(shù)年時間，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速已衍生出了包含養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療保健、服務(wù)與休閑、文旅、金融等多重復(fù)合模式的多種業(yè)態(tài)。

從養(yǎng)老地產(chǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

據(jù)聯(lián)合國開發(fā)計劃署預(yù)計，到2050年，中國老年人口占比將達(dá)到27.6%，基于中國人口基數(shù)龐大，老年人口數(shù)量將達(dá)到3.71億，屆時老年人口撫養(yǎng)比例將達(dá)到與歐洲同等水平。

人口結(jié)構(gòu)的迅速變化無疑將對于中國經(jīng)濟(jì)、社會以及房地產(chǎn)市場具有重要影響。老齡化社會催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過跨界合作、資源共享創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式。

萬科分別在北京、上海和廣州出資設(shè)立專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)管理公司。其中就包括2015年，上海萬科、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合成立的上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司。目前該公司旗下?lián)碛邪ǔ腔ㄖ菂R坊、古美智匯坊兩家社區(qū)為老服務(wù)中心在運(yùn)營，另一家位于鎮(zhèn)坪路望年薈照護(hù)機(jī)構(gòu)也已于2017年開始運(yùn)營，并引進(jìn)了英國合碩共同打造國內(nèi)首個針對有退智癥的老年人的“老年退智癥頤養(yǎng)區(qū)”。

萬科集團(tuán)高級副總裁兼萬科上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海表示，養(yǎng)老領(lǐng)域是萬科“城市配套服務(wù)商”新定位的重要板塊，積累了多年經(jīng)驗(yàn)，隨著申養(yǎng)公司項(xiàng)目全面開花，城市養(yǎng)老困局有望在上海率先獲得實(shí)質(zhì)性突破。

目前，申養(yǎng)形成了長者公寓、照護(hù)機(jī)構(gòu)、康復(fù)護(hù)理院、社區(qū)為老服務(wù)中心四個緯度的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。同時，正在籌備中的社區(qū)為老服務(wù)中心、照護(hù)機(jī)構(gòu)、長者公寓、康復(fù)護(hù)理院等各類機(jī)構(gòu)20多家，遍布上海主要中心城區(qū)。預(yù)計到2017年，公司運(yùn)營管理養(yǎng)老床位數(shù)將超過3000張。

另一大巨頭保利地產(chǎn)則選擇與第三方合作，對社區(qū)進(jìn)行改造，向業(yè)主提供居家養(yǎng)老服務(wù)。在上海，保利的首個“嵌入式”社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“保利?慧享?！遍L者照護(hù)之家已經(jīng)開業(yè)。這個位于寶山顧村板塊的保利葉上海項(xiàng)目內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為社區(qū)里自理、半失能、失能老人，提供1-3個月短期寄養(yǎng)，日間8小時照護(hù)服務(wù)，以及專業(yè)人員定期上門照護(hù)等服務(wù)。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊明確，養(yǎng)老市場不僅僅局限于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，居家和社區(qū)養(yǎng)老仍將是主流。建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老，緩解了運(yùn)營成本的壓力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多方效益的多樣化，解決建立統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問題。

事實(shí)上，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2017中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場報告》稱，據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過3000億元，發(fā)展趨勢樂觀。而在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局上，房地產(chǎn)開發(fā)商也在轉(zhuǎn)變思路，諸如遠(yuǎn)洋、萬達(dá)、綠城等房企也正在實(shí)現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，開發(fā)商擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)、強(qiáng)大的資金后盾、豐富的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、客群資源為最大的優(yōu)勢，能促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從房企的養(yǎng)老地產(chǎn)布局中可看出，基本以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，結(jié)合不同的創(chuàng)新模式和產(chǎn)品概念貼近不同老年人的需求，打造復(fù)合型、生態(tài)型的綜合養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。

賺不了快錢的行業(yè)

對于尚處于起步階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以說機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

盛世神州投資基金管理股份有限公司首席執(zhí)行官李萬明指出，地產(chǎn)的特點(diǎn)是快速開發(fā)、快速變現(xiàn)。如果將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位于“養(yǎng)老地產(chǎn)”，則不會引起大家對后續(xù)經(jīng)營、管理的重視。產(chǎn)業(yè)的投資回報很長，投入的前五六年可能基本上勉強(qiáng)能維持，慢慢才能產(chǎn)生利潤。

上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司總經(jīng)理嚴(yán)棟坦言：“投資方目前對我們的養(yǎng)老項(xiàng)目沒有盈利的要求，而是希望能夠把口碑做好把品牌樹立起來?！?/p>

中國指數(shù)研究院分析師指出，開發(fā)商已逐漸跳出“養(yǎng)老地產(chǎn)=養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”式發(fā)展，企業(yè)正逐步走向“去地產(chǎn)化”的發(fā)展新階段，更加注重養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建，服務(wù)更加多元化和復(fù)合化。無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，都應(yīng)圍繞其養(yǎng)老模式細(xì)化服務(wù)，并且不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線、服務(wù)體系及產(chǎn)業(yè)鏈。

北京萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理于永玲表示，現(xiàn)階段不同行業(yè)不同領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)行合作很關(guān)鍵，養(yǎng)老不單純是一種服務(wù)，運(yùn)營能力也是基本的需求。多方合作有利于聚焦客戶需求，以滿足客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，形成以關(guān)鍵資源搭建為主的養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

克而瑞分析師肖文曉指出，養(yǎng)老本身不是一個賺快錢的產(chǎn)業(yè)。涵蓋老年人衣食住行、生活照料、用品生產(chǎn)、醫(yī)療服務(wù)、文化健身娛樂等多個領(lǐng)域的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長。建設(shè)一個包容、均衡的適老宜居環(huán)境，涉及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)改造、專業(yè)人才隊(duì)伍培養(yǎng)、無障礙路網(wǎng)構(gòu)建等方方面面。多元化多層次養(yǎng)老市場的形成，有一個漫長的培育期，難以在短期內(nèi)收回投資。

據(jù)國家社科基金測算，2015年我國老年市場規(guī)模約達(dá)1.87萬億元，其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)4900億元。到2050年中國老年市場規(guī)模將達(dá)48.52萬億元，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)21.95萬億元，預(yù)計老年市場和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分別將以9.74%和11.48%的年增長率高速發(fā)展。

全國老齡辦副主任吳玉韶指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遇到了難得的發(fā)展契機(jī)，要真正成為朝陽產(chǎn)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，市場發(fā)揮主體作用，社會發(fā)揮協(xié)同作用，互為補(bǔ)充，形成合力。未來10-15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。