今年兩會(huì)上，中央對于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，一方面是側(cè)重長效機(jī)制建立，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，另一方面是強(qiáng)調(diào)因城施策，并繼續(xù)去庫存。雖然沒有直接提及“房價(jià)”，但是，“房子是用來住的，不是用來炒的”、“引導(dǎo)房地產(chǎn)投資行為、合理引導(dǎo)預(yù)期”的定調(diào)，反映了政府對房地產(chǎn)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)控的決心，即：堅(jiān)決遏制投資需求、打擊惡意炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

近期的宏觀調(diào)控與以往不同：首先，政策不斷升級(jí)，不僅對二手房市場特別是中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲的管控，在部分熱點(diǎn)城市還祭出 “限改”、“限售”、“限離”等非常手段；其次，范圍不斷擴(kuò)大，三四線城市也被納入了調(diào)控范圍，而以往調(diào)控的重點(diǎn)在于70個(gè)大中城市。為了對這些不同點(diǎn)進(jìn)行解讀，本文梳理了近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策內(nèi)容，分析調(diào)控出臺(tái)的背景，重點(diǎn)探討三四線城市調(diào)控的原因，并對下一階段房地產(chǎn)市場的走勢做出預(yù)判。

本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控內(nèi)容與特點(diǎn)

（一）本輪調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容

今年3月份以來宏觀調(diào)控政策升級(jí)并擴(kuò)圍，具體內(nèi)容整理成下表。從地域范圍上來看，三四線熱點(diǎn)城市也大規(guī)模步入調(diào)控范圍，而且，不僅局限于地級(jí)市，部分行政區(qū)如張家口崇禮區(qū)也納入調(diào)控范圍。

表：本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要內(nèi)容

1. “限改”得到貫徹

“限改”即嚴(yán)格規(guī)范房屋的規(guī)劃使用用途，不得隨意變更，嚴(yán)禁“商辦改住”。上海1月6日起暫?！吧谈淖　鳖愴?xiàng)目的網(wǎng)簽，上海各個(gè)區(qū)內(nèi)基本均已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行；北京的相關(guān)政策則更為嚴(yán)厲，不僅嚴(yán)查“商改住”，而且限制新建以及在建商辦類項(xiàng)目的出售對象不得為個(gè)人，這不僅僅是“限改”、也是直接“限售”。去年年中，在增加一線城市住宅供應(yīng)的背景下，“商改住”即將通過行政許可享有住宅同類權(quán)益的傳言甚囂塵上，引發(fā)了一小波的投資熱潮，此輪調(diào)控嚴(yán)禁“商改住”，意不在于收緊住宅供應(yīng)量，主要在于打壓投資，防止過度炒作引發(fā)泡沫，規(guī)范各類物業(yè)市場。

2.“限售”影響預(yù)期

“限售”，核心內(nèi)容是購房人新購住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證必須滿規(guī)定年限后方可進(jìn)入二手市場出售。目前，青島、廣州、福州、杭州、廈門、北京等城市出臺(tái)了“限售”的規(guī)定，各地政策對于持有年限等細(xì)節(jié)方面略有不同。限售短期內(nèi)會(huì)對二手房市場產(chǎn)生直接影響，即引起供應(yīng)量迅速緊縮，同時(shí)，通過打壓投資需求，使快進(jìn)快出短期獲利的投資方式被堅(jiān)決遏制。從成交量來看，對房地產(chǎn)市場看漲預(yù)期得到一定程度的緩解，但是否有利于幫助市場回歸理性，尚待觀察。

3.“限離”助力去杠桿

“限離”，即夫妻離婚一年內(nèi)購房算二套，目前實(shí)施城市暫時(shí)只有北京和杭州，上海暫時(shí)還未明確發(fā)文，但利用“限離”來獲取首套資格已經(jīng)在銀行貸款操作層面加強(qiáng)了審查，多家銀行對離婚后立即買房申請購房房貸的批復(fù)時(shí)間延長。“限離”的作為政策工具，對于“改善型”需求非常不利，但是對于降低房地產(chǎn)金融杠桿、防控信貸風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)起到了一定的效果。

對一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控已屬常態(tài)，已經(jīng)有很多學(xué)者和機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行了分析，本文將重點(diǎn)對三四線城市的宏觀調(diào)控的原因進(jìn)行探討。

為何要對三四線城市進(jìn)行宏觀調(diào)控？

（一）部分三四線城市房地產(chǎn)投資熱度不減，較快上漲的價(jià)格影響市場穩(wěn)定

繼去年國慶假期期間20多個(gè)一二線城市重啟限購限貸之后，新房、二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)了比較明顯的回落，同時(shí)這些城市的房價(jià)也得到了控制。但是，在一二線城市調(diào)控之后，這些城市周邊的三線城市或其附屬的縣級(jí)市，在今年春節(jié)前后新房成交量大幅上升，統(tǒng)計(jì)局公布的全國新房銷售面積在今年1-2月同比上升25%，以三四線城市為主的中部和西部地區(qū)同比分別上升了33%和36%。熱度不僅體現(xiàn)在成交量上，這類城市的房價(jià)也出現(xiàn)了較快的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳周邊的三四線城市或者縣級(jí)市，個(gè)別區(qū)域今年以來房價(jià)的同比漲幅平均超過60%。房價(jià)上漲超出預(yù)期，進(jìn)一步調(diào)控非常有必要。

三四線城市或區(qū)域加入限購限貸隊(duì)伍的一共19個(gè)，保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等地是典型的環(huán)京津城市，鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善、滁州、蘇州、無錫是典型的環(huán)滬寧杭城市，中山、佛山、東莞、珠海是典型的環(huán)廣深城市。從區(qū)域上來看，三線城市限購的范圍集中在一線城市的鄰近區(qū)域。一線和強(qiáng)二線城市房價(jià)的快速攀升引發(fā)史上最嚴(yán)格的限購，導(dǎo)致部分剛需客戶的迅速溢出，而投資資金亦迅速流向熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域，炒熱了當(dāng)?shù)貥鞘校瑑r(jià)格攀升，市場開始出現(xiàn)供需失衡狀態(tài)；另一方面，一線城市的規(guī)劃利好也同時(shí)外溢，如張家口的崇禮區(qū)舉辦冬奧會(huì)原因，帶來大量投資客戶，短時(shí)間內(nèi)市場迅速升溫。而最近的雄安經(jīng)濟(jì)特區(qū)的設(shè)立，吸引了大量投資客。為穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場秩序，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，調(diào)控在情理之中。

（二）產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口導(dǎo)入能力有限，房價(jià)持續(xù)上漲乏力

三四線城市的房價(jià)上漲，并未體現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的人口導(dǎo)入，后期經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展及其對房價(jià)的支撐前景堪憂。例如滬寧周邊城市無錫，轄區(qū)面積4628平方公里，2016年常住人口652.9萬人，本市戶籍人口比例為74.4%，經(jīng)濟(jì)雖然較為發(fā)達(dá)，但產(chǎn)業(yè)支撐度不足，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不夠明顯。地處滬寧之間，外來人口導(dǎo)入能力有限。隨著上海、南京、蘇州等城市限購升級(jí)，剛需和投資需求向無錫等城市溢出。2016年底，無錫濱湖區(qū)某些高檔樓盤單價(jià)已經(jīng)飆升至3萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離無錫整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降纳仙潭取?/p>

除環(huán)一線城市周邊的熱點(diǎn)三四線以外，也有經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域的三四線城市步入調(diào)控范圍。甘肅省天水市，雖然天水素有“隴上小江南”之稱，但2015 GDP總額僅553.8億元，在甘肅排名倒數(shù)第四。其農(nóng)村居民人均可支配收入僅6006元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20809元。這樣經(jīng)濟(jì)極不發(fā)達(dá)的一個(gè)地級(jí)市，市區(qū)房價(jià)達(dá)到8000-10000元/平，力壓重慶、西安、長沙等省會(huì)或直轄城市。3月29日甘肅天水出臺(tái)調(diào)控政策，降低公積金貸款額度。對房價(jià)嚴(yán)重偏離地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市進(jìn)行調(diào)控，是政府向市場釋放的警示信號(hào)。對城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，必須分類調(diào)控、因城施策，且調(diào)控針對的城市，無大小之分，只要是市場存在一定程度的泡沫，必然會(huì)實(shí)施調(diào)控政策。

調(diào)控后市場總體方向的預(yù)判

總體上來看，三四線城市內(nèi)部分化明顯，和一線城市接軌的這部分三四線城市走在前列，可獲得一線城市的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的利好。北京住宅需求外溢廊坊、深圳住宅需求外溢東莞、上海住宅需求外溢昆山嘉興，這部分城市長期投資看好，住宅價(jià)格快速上漲，但是大起大落對于房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行非常不利，這部分城市是本輪調(diào)控重點(diǎn)，在經(jīng)歷限購限貸的調(diào)控后，需求端受到購房資格和信貸資格的雙重遏制，預(yù)計(jì)市場的整體成交量會(huì)進(jìn)入下行通道，而之前房價(jià)高漲的部分三四線城市，隨著投資需求的散場，泡沫被擠出來，又因價(jià)格基數(shù)太高，房價(jià)會(huì)止?jié)q乃至進(jìn)入下行空間。

對開發(fā)商而言，在經(jīng)歷了一輪瘋狂爭地?zé)岢焙?，?yīng)及時(shí)消化政府所傳遞的信息，在房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸升級(jí)的情況下，只有把投資開發(fā)與人口總量、城市總體消費(fèi)能力和潛力做出預(yù)測，依靠一些關(guān)鍵指標(biāo)，如土地泡沫指數(shù)（Land Bubble Index）對土地供應(yīng)與去化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)長期監(jiān)測，才能對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，避免過于激進(jìn)而陷入風(fēng)險(xiǎn)困局。

縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，在調(diào)控初期效果都比較明顯，有些調(diào)控政策的效應(yīng)持續(xù)期可以長達(dá)兩三年，但是總體來看，宏觀調(diào)控存在一定副作用，往往陷入“調(diào)控政策出臺(tái)-一段時(shí)期后價(jià)格報(bào)復(fù)性的上漲-調(diào)控升級(jí)-房地產(chǎn)市場成交清淡”的怪圈。并且如果經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)依賴度不減，“房地產(chǎn)成交清淡”，不僅影響地方財(cái)政收入，也影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在穩(wěn)定和發(fā)展之間追求平衡，既是中央和地方政府執(zhí)政的主要目標(biāo)，也將是今后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要基調(diào)。

本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的升級(jí)和擴(kuò)圍只是表象，本質(zhì)是市場主體即政府、開發(fā)商、購房者、投資客之間博弈后的新一輪平衡。資本的特性在于追逐利潤，限購、限貸等政策可以阻止資本在一線、二線城市進(jìn)行投資投機(jī)，但是無法阻止資本流向三線四線城市。為何經(jīng)歷了幾輪宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)投資依然熱度不減？對三四線城市房地產(chǎn)市場的分析表明，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)已經(jīng)承載了超出其二元屬性（即消費(fèi)和投資）的基本功能。M2以每年10%以上的增幅在發(fā)行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)型期，市場上并沒有更好的投資渠道保證各類資產(chǎn)保值增值的情況下，房地產(chǎn)被迫成為“資金蓄水池”。必須通過合理的土地、財(cái)稅、金融、住房制度配置，有效的疏導(dǎo)房地產(chǎn)市場“資金蓄水池”流向更加需要資金的部門，否則，無論是對一線二線城市的調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，還是將調(diào)控?cái)U(kuò)圍到三四線城市，都只能暫時(shí)控制住房價(jià)，并不能解決房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的根本問題。長效機(jī)制才是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的體制性基礎(chǔ)。長效機(jī)制必須建立在政府對市場真實(shí)數(shù)據(jù)的把握基礎(chǔ)之上，包括真實(shí)成交價(jià)格、交易量，成交類型、交易周期等，現(xiàn)階段尤其應(yīng)加大對土地交易熱度情況的監(jiān)控。只有在信息相對完備的情況下，才能找到房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的關(guān)鍵要素，進(jìn)而采用有效的政策工具，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。