變舊的羅湖僅僅需要“新”來振作嗎？

深圳改革開放前20年，羅湖區(qū)以緊鄰香港的優(yōu)勢，沿著廣九鐵路線，率先開發(fā)了人民南路以國貿(mào)大廈為標志的商貿(mào)區(qū)、以蔡屋圍各大銀行及后來地王大廈組成的金融區(qū)、以東門老街為中心的商業(yè)鬧市區(qū)。這三塊構(gòu)成了羅湖區(qū)的金三角，也是早期深圳的時尚熱鬧中心，加上羅湖有幾棟高層大廈喜用金色，一時有金色羅湖之稱。

進入二十世紀，福田、南山先后崛起，科技、文化、旅游等新產(chǎn)業(yè)的風頭逐漸超越羅湖，城市發(fā)展重心西移明顯。2010年深圳總體規(guī)劃一度確定前海是福田中心之后的深圳未來重心，深感被邊緣化的羅湖強烈要求，把羅湖與福田圈成一個能和前后海并列的大中心和雙中心。正是這種不甘落后的心態(tài)讓羅湖痛下決心，繼前幾年提出羅湖金三角的振興計劃后，這次十三五又提出上百個城市更新項目，要在五年內(nèi)建設(shè)一個全新羅湖。

一個重整活力和聲望的羅湖，是靠大量的拆舊建新能達到的嗎？是的，羅湖老了，街道相對狹窄，停車位也不夠，對新產(chǎn)業(yè)新企業(yè)的吸引力不足了。但羅湖大量鏟除老舊建筑，建成福田、南山一樣的新物業(yè)，就能將城市重心西移的趨勢扭轉(zhuǎn)或緩和嗎？這是羅湖區(qū)城市更新必須要面對的問題。比如羅湖在商業(yè)綜合體上從來都是領(lǐng)先的（從國貿(mào)免稅商場、天安商業(yè)、東門百貨到近十年都是領(lǐng)先的萬象城、KK Mall），擁有最高摩天樓的記錄也是最多的（從國貿(mào)、地王大廈到京基100和更瘋狂的H700計劃），如果這些最高摩天樓、最時尚的商業(yè)綜合體都不能聚攏羅湖的人氣和信心，那么通過城市更新產(chǎn)生更多同質(zhì)甚至更貴的摩天樓和商業(yè)綜合體，是不是就管用呢？

這就需要追問并精確診斷清楚，到底是什么因素導(dǎo)致了羅湖與福田、南山之間此消彼長、城市重心不斷西移的現(xiàn)象？

第一重要的是地理空間元素，原來導(dǎo)致羅湖興旺的鐵路＋口岸交通，被更多往西（靠近珠江口從而更便捷與香港及內(nèi)陸溝通）的交通連接（依次是廣深高速＋皇崗口岸、地鐵＋福田口岸、西部通道＋深圳灣口岸）所取代；

第二是產(chǎn)業(yè)及人才元素，地域相對狹小的羅湖憑借口岸、深圳墟和老寶安縣政府所在地的基礎(chǔ)發(fā)展娛樂、商貿(mào)和金融辦公可以一時風生水起，福田、南山幅員相對寬廣則更多發(fā)展工業(yè)，通過工業(yè)升級迅速發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)并吸引了大量產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新前沿的人才。

這兩方面原因包含的時空發(fā)展趨勢都不是人力因素所能左右，也非關(guān)房屋及基礎(chǔ)設(shè)施的老舊，因而目前羅湖遍地開花的拆舊建新就不可能對癥施治，而如此大規(guī)模的外科手術(shù)式的拆建，給羅湖這位老弱病人帶來的可能是更大的風險，并可能干凈地切除了唯一能夠與其它新區(qū)競爭的優(yōu)勢——這個優(yōu)勢也是其劣勢，就是老舊與久遠，完全視乎價值判斷。

拆舊建新的代價

或者有人會說羅湖的老舊過時了，舊的不去，新的就不可能來。大規(guī)模城市更新正是剔除老朽以便新生。比如說橫穿特區(qū)內(nèi)三區(qū)的深南大道，羅湖的深南大道沿線沒有曠闊的綠化帶及公園，不借助湖貝城市更新項目把深南路邊的大樓和古村拆了，沿線就永遠無法有開闊漂亮的公園綠地。

消滅臟亂差的城中村與古村環(huán)境，讓這片包括有羅湖區(qū)政府物業(yè)在內(nèi)的老舊建筑升級換代成高大上形象，并為羅湖深南大道增加開闊綠色視野，這大概是羅湖區(qū)政府推動湖貝城市更新，并接納現(xiàn)有大拆少留方案（將近40公頃更新范圍內(nèi)拆除70萬平米現(xiàn)有建筑、僅僅保留張公懷月祠堂及周邊約56%的古村）的主要原因吧？

那么羅湖區(qū)要付出的成本有哪些呢？

第一：環(huán)境的。拆除70萬平米現(xiàn)有建筑要產(chǎn)生大約100萬方建筑垃圾，并在地庫開挖中產(chǎn)生約200萬方渣土，兩者相加多過光明滑坡造成災(zāi)難的渣土；

第二：社會的。拆除古村和城中村會讓大約4萬住戶居民必須搬離，有些已經(jīng)在這里居住20多年，拆掉的是他們?yōu)樯钲诜?wù)并繁衍撫育第二代的故鄉(xiāng)，可能會造成不小的社會擾亂，影響到居民居住權(quán)利的保障和“來了就是深圳人”的認同感；

第三：經(jīng)濟的。低端服務(wù)人口的離開會加大城市服務(wù)成本，加重因為長距離上班通勤帶來的交通擁堵，損害城市效率和健康；

第四：文化的。湖貝的空間可以幫深圳上溯到600年前的歷史，而老舊但處于中心或許就是羅湖最獨特的（與其他區(qū)相比）并可再利用的文化歷史資源。

這四方面的成本如果能夠量化相加，相信會比羅湖從中得到的地價及形象收益高得多。

新舊共生的好處有哪些？

那么在羅湖區(qū)政府關(guān)于景觀等方面的預(yù)期和所付出的成本之間，還有什么辦法能趨利避害提供更優(yōu)的綜合效益？

這就是土木再生研究團隊在開發(fā)商方案基礎(chǔ)上所做的研究與改進。首先滿足區(qū)政府的三點需求：

1）臟亂差環(huán)境改善，在不全部拆除古村和城中村房屋及街巷的前提下能否做到？

答案是當然。這里面包括迷你消防系統(tǒng)進入湖貝狹窄街巷、老房子結(jié)構(gòu)安全加固及衛(wèi)生、燃氣設(shè)施的進入、下水道改進。這些經(jīng)驗措施在其它治理好的城中村和古村古鎮(zhèn)都應(yīng)用得非常普遍，比如深圳水圍、皇崗和外地的嶺南新天地、烏鎮(zhèn)、麗江。

2）現(xiàn)有物業(yè)落后面貌能否改進？

這個也是肯定可以做到，開發(fā)商的全新項目（比如萬象新城）和老舊物業(yè)（湖貝古村）通過綜合整治品質(zhì)提升后并置在一起，其形象面貌不僅僅有煥然一新感，也有歲月痕跡被精心擦拭后的歷史質(zhì)感沉淀其中，這就像京基100在混搭華僑城loft創(chuàng)意園區(qū)、華潤萬象城混搭上海新天地或田子坊的感覺，這比所有全新高檔商業(yè)綜合體更加有文化特色，為羅湖增添更多逼格。

3）羅湖區(qū)的深南大道能否因為這個項目而有景觀上的飛躍？

原開發(fā)商方案正是基于這個考慮把湖潤、湖臻兩棟高層住宅樓拆除，并把湖貝古村剩余部分與深南大道之間做成130米寬的開敞公園。但在不付出高昂拆遷成本拔除兩棟大廈的前提下，就現(xiàn)有80多米的開敞空間能否做出更獨特和有影響力的景觀？調(diào)整方案給出的建議是，將現(xiàn)有80米敞口做成也許是深圳最長的臺階花園，讓大家穿過綠化樹木、拾級或無障礙地緩坡而上，跨過湖貝路，以一種環(huán)村城墻的二層系統(tǒng)來俯瞰、環(huán)游和進入格局完整、新舊雜糅的古村，或者通過這個二層系統(tǒng)進入周邊的商業(yè)及社區(qū)。這樣一種先抑后揚的古村體驗效果，肯定比將低矮的古村通過130米開寬公園直接敞開在深南大道上要獨特和吸引人得多，因為綠化景觀從來不是以開闊寬度來取勝。

新舊共生還能有哪些驚喜？

在主要滿足區(qū)政府這三項期望的基礎(chǔ)上，調(diào)整方案還有更多超出預(yù)期的貢獻：

1）保留和繼續(xù)使用羅湖文體公園原有高大綠化樹木部分，減少不必要的因為開發(fā)對公共資源的侵擾；

2）保留和繼續(xù)使用中興路等綠化市政設(shè)施良好的道路街巷，減少基礎(chǔ)設(shè)施的浪費投入和步行友好區(qū)域的不斷減少，并通過空中各種步行、自行車和創(chuàng)新的個人捷運系統(tǒng)來立體舒解交通問題；

3）在村民與各業(yè)主拆遷賠償預(yù)期、開發(fā)容量不變的前提下，保留一半物業(yè)免于拆除，就是為政府增加了15萬平米以上的保障房資源，幫助政府更好完成保障房任務(wù)，并且盡可能減少拆遷對原有社區(qū)與居民、原有特色經(jīng)營和服務(wù)的侵擾和沖擊。

4、在過去一年關(guān)于湖貝的各種專業(yè)和公眾討論，已經(jīng)將湖貝更新推到了全國關(guān)注的視野中，新舊共生方案的探索相對較為周到地響應(yīng)了村民、開發(fā)機構(gòu)、部分居民、歷史文化及社會關(guān)注者對方案的期待，也是羅湖眾多更新方案里的創(chuàng)新探索。

新舊共生的困難有哪些？

凡是創(chuàng)新都是利弊相隨，新舊共生方案有哪些困難要克服的呢？

1）通常只有綜合整治（不拆）和拆除重建（拆）這兩個極端模式的城市更新政策，能否接納這種新舊混合模式？這需要更新主管部門在政策上做出調(diào)整，而這種基于實踐需求的反饋，恰恰能在邏輯上、價值觀上和利益關(guān)系上更系統(tǒng)清晰地完善城市更新的一系列制度安排，這也是開放創(chuàng)新的深圳必定會探索的方向。

2）技術(shù)及規(guī)范的突破，比如更新項目掛牌出讓規(guī)定是凈地如何兼容保留物業(yè)、覆蓋率過大是否有問題、不符合日照標準的村民房能否做保障房、保留老舊物業(yè)年限及安全確認都復(fù)雜、消防人防相關(guān)限制能否放寬、屋頂花園開放管理權(quán)屬等等問題。這些技術(shù)及規(guī)范問題可能帶來一些麻煩，但這些麻煩相比大拆除大開挖造成的資源浪費、渣土場環(huán)境壓力及社會服務(wù)成本及效率的影響來說，是更值得面對和去解決的小麻煩。

3）不習慣也沒見過這樣的修舊共生的更新方式，不想嘗試未知做法及其風險——這種思維觀念上的慣性和自我設(shè)限，才是這種更新方式推行的最大障礙。但這不恰恰是羅湖區(qū)要解決自身相對被邊緣的關(guān)鍵嗎？只有建筑的更新，沒有觀念做法上的創(chuàng)新，羅湖談不上自新，更談不上再現(xiàn)昨日輝煌。

與“城市共生”的雙年展主題相呼應(yīng)

3月20日深港城市建筑雙城雙年展發(fā)布新一屆展覽主題是“城市共生”，展場確定在南頭古城城中村。羅湖區(qū)能探索城中村更新的新舊共生模式，將是對這個展覽主題的最好回應(yīng)。

（本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“土木再生”，由公眾號授權(quán)轉(zhuǎn)載）