“綠城管理是現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，而非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商。”綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)（下稱“綠城管理”）董事、總經(jīng)理李軍日前接受澎湃新聞專訪時反復(fù)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，并向記者解釋了綠城中國做代建背后的商業(yè)邏輯。

不是只造房子

綠城中國在2016年完成了“一體四翼”的大架構(gòu)調(diào)整，將所有的業(yè)務(wù)統(tǒng)歸旗下的四個子公司——綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)和綠城小鎮(zhèn)。

綠城將代建業(yè)務(wù)從原有業(yè)務(wù)中剝離出來，成立了以代建、品牌輸出為核心的綠城管理，區(qū)別于自投開發(fā)（自有資金投入的項目），形成一套獨(dú)有的服務(wù)體系，并將之歸納為“代建4.0模式”。

中國的代建市場經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：從最初的政府代建，到實(shí)施全過程標(biāo)準(zhǔn)化管控的商業(yè)代建，再到引入資本力量的資本代建，各大房企紛紛涉足這一領(lǐng)域。

綠城管理可謂是代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，剛剛發(fā)布的《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010-2016年，19家代表企業(yè)代建項目累計合約總面積11153萬平方米，其中綠城管理累計合約總面積達(dá)5068萬平方米，市場份額占比高達(dá)45.4%。

綠城在現(xiàn)有模式上進(jìn)一步提出最大化整合全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)秀資源，以平臺實(shí)現(xiàn)海量需求與海量資源的對接，通過“按需定制、分級認(rèn)證、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、品保基金”的方式，打造一個“委托方、供應(yīng)商、購房者”多方共贏的平臺體系的“代建4.0模式”。

“這相當(dāng)于組建一個良性的生態(tài)鏈。”李軍解釋說，“對委托方而言，得到專業(yè)的服務(wù)、可控的風(fēng)險以及可觀的利潤增值；對供應(yīng)商而言，與綠城管理共同發(fā)展壯大；對購房者而言，更多的人能夠享受綠城的品質(zhì)和服務(wù)?！?

基因決定核心競爭力

整個代建平臺的背后是基金體系、供應(yīng)商體系、委托保養(yǎng)責(zé)任三套體系的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)打造這些體系實(shí)際上比開發(fā)商建立一套自身的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系更為復(fù)雜。

李軍介紹，“與自投開發(fā)不同，代建方接受的委托訴求各不相同。比如一些小型開發(fā)商希望通過更好的產(chǎn)品帶來更高的利潤，通過和綠城的合作獲得更優(yōu)質(zhì)的項目發(fā)展機(jī)會。一些金融機(jī)構(gòu)則希望通過代建來控制地產(chǎn)項目的風(fēng)險，讓一些不良資產(chǎn)擁有變現(xiàn)的能力。還有一些企業(yè)希望在與綠城的合作中培養(yǎng)自己隊伍的專業(yè)素養(yǎng)?！?/p>

代建服務(wù)需要面對的不再是單一的建造房屋，而是從項目拿地開始，經(jīng)歷資金鏈、產(chǎn)品、營銷到最后售后的一系列千變?nèi)f化的需求。

無論行業(yè)內(nèi)外，綠城的產(chǎn)品有口皆碑，并已形成一定的品牌效益。然而，高價土地以及高額的融資成本曾一度困擾綠城。

“做代建就不存在這些問題，這時綠城在產(chǎn)品力方面和供應(yīng)商資源整合的優(yōu)勢就凸顯出來了?！崩钴姳硎尽?/p>

所以大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)可以說是綠城基于自身基因揚(yáng)長避短的選擇。為了將這樣的優(yōu)勢發(fā)揮的更好，綠城管理還成立了自己的管理學(xué)堂。

在接受澎湃新聞采訪前，李軍剛剛參加了新一季的“彩虹計劃”開班儀式，這個計劃為綠城批量培養(yǎng)項目總經(jīng)理，也就是在為綠城蓬勃發(fā)展的代建項目儲備人才。

不僅在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)人才，綠城管理學(xué)院還針對供應(yīng)商開設(shè)各種課程。“在我們打造的生態(tài)鏈中，供應(yīng)商也是重要的一環(huán)，我們希望他們和綠城共同成長，讓供應(yīng)商有一個準(zhǔn)入門檻的標(biāo)準(zhǔn)。這樣綠城代建的品牌輸出不單單是綠城一家，而是整個產(chǎn)業(yè)鏈體系的輸出?！?/p>