一位中國另類地產(chǎn)商的宏大“造城”夢，終于還是幻滅，曾圈地20平方公里宣稱要建“南非的陸家嘴”。1月19日，由資產(chǎn)管理公司接手后的上海證大（00755.HK）宣布出售位于南非約翰內(nèi)斯堡沐德坊的物業(yè)。

1月19日，上海證大發(fā)布公告，以總代價18.1億蘭特(約9.99億港元) 出售證大資本全部股權(quán)及貸款，三年的投資以3082萬港元的虧損告終。證大資本為暫無營業(yè)公司，旗下物業(yè)即為本次出售的位于南非約翰內(nèi)斯堡沐德坊。

追溯至三年前，2013年11月，上海證大以10.61億南非蘭特（約合人民幣6.63億元），從南非最大上市公司AECI手中，收購包括1600公頃的建設(shè)用地、4平方公里的濕地以及200幢歷史建筑。

創(chuàng)始人戴志康宣布，計劃用10至15年的時間，投資80至100億美金，將南非打造一個“陸家嘴”。其曾對媒體袒露，這個項目從投資規(guī)模來說，也不算大，但意義在于，可以把它看做中國人經(jīng)營世界、進(jìn)軍非洲的橋頭堡。

對于造城，創(chuàng)始人戴志康可謂懷揣夢想并信心滿滿，并對外透露，該投資計劃是歷經(jīng)三年的準(zhǔn)備，一年的談判，方成行。

奠定最近幾年上海證大發(fā)展方向的海外投資，還要從一段當(dāng)時被認(rèn)為收獲頗豐的旅行開始。2014年，戴志康在接受媒體訪談時透露，宣布投資南非之前，為了感受一下中國人在世界，尤其是在亞非拉的機會，和三個友人開啟了一趟海外旅行。在游歷了非洲、南美洲和澳洲之后，戴志康將投資目的地選在了新西蘭和南非。

對于選擇非洲作為投資目的地，戴志康認(rèn)為，是證大房產(chǎn)結(jié)合國家戰(zhàn)略與自身特長的結(jié)果，既是深思熟慮，也是量力而行。一時間圍繞這塊地充斥著期待和非議。項目所在的地方政府對中國企業(yè)的大手筆投資表示了歡迎和興奮；至今中國商務(wù)部的網(wǎng)站仍然記錄著上海證大的榮耀時刻。

另一方面，上海證大的高杠桿行為引來眾多非議。資料顯示，宣布這項投資時，上海證大僅是一間市值僅20多億港元的香港上市公司，80億-100億美元的投資相較于體量尚小的上海證大而言，注定又是一場高杠桿游戲。

盡管被外界認(rèn)為“蛇吞象”，金融從業(yè)出身的戴志康不以為然，相較于風(fēng)險，他更看重未來的前景。

上海證大甚至設(shè)想好了資金來源和運營模式——效仿陸家嘴（600663.SH）?！熬拖耖_發(fā)陸家嘴的資金并不是全靠陸家嘴集團。只要做好基礎(chǔ)設(shè)施、完成一級開發(fā)就可以賣地了”。在上海證大的設(shè)想中，只需進(jìn)行一級開發(fā)，土地即能支撐造城夢，“如果真的缺錢，錢緊張了我就賣幾塊地唄?！?/p>

一切看似合理，直到2015年2月13日，上海證大集團發(fā)布一則公告，集團董事長戴志康將其和女兒戴陌草手中持有的上海證大房地產(chǎn)有限公司全部的42.03%的股份轉(zhuǎn)讓。

救不起的上海證大

一位在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫近20年的另類開發(fā)商，在宣布自己宏大計劃一年多之后，宣布退出房地產(chǎn)業(yè)，接盤者為中國東方資產(chǎn)管理（國際）控股有限公司（下稱東方資產(chǎn)）。

“金主”入主，上海證大并未迎來新的發(fā)展，而是股東減持、套現(xiàn)。入主上海證大3個月后，2015年5月7日，東方資產(chǎn)累計收購上海證大股權(quán)50.03%；此后的數(shù)天，東方資產(chǎn)與5月20日和21日分別減持2.83億股和1.82億股，套現(xiàn)約1. 45億港元。此后，東方資產(chǎn)管理公司盡管有零星場內(nèi)增持，但持股比例一直未能有新的突破。

上海證大停滯不前的發(fā)展面前，新東家有意撤出。2015年12月24日，上海證大發(fā)布公告，這一次不是簡單減持，而是幾近清倉。公告顯示，控股股東東方資產(chǎn)（作為潛在賣方）分別于12月21日、12月22日與四名單獨的獨立第三方（作為潛在買方）簽訂了四份諒解備忘錄。

尚不清楚何故，這筆清倉的交易最終未能在規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)成，東方資產(chǎn)依然是上海證大的控股股東。而且新的管理層仍在繼續(xù)剝離脫離公司業(yè)績的三四線城市產(chǎn)業(yè)，但這間公司并未因“金主”的留任而有太多的起色。

2016年上半年，中國房地產(chǎn)市場銷售可謂最近幾年最好的時候，但上海證大仍未有起色，期內(nèi)公司錄得營業(yè)額約5.63億港元， 較2015年同期約11.57億港元大幅減少51%，每股基本虧損為3.31港元。

此外，股東應(yīng)占虧損約4.92億港元，較去年同期減少4%，原因則是，期內(nèi)為發(fā)展中物業(yè)的價值減少及成本調(diào)整撥備比去年同期減少約9316.1萬港元，換言之，這是會計規(guī)則的使用所致，并非業(yè)務(wù)的改善。

上海證大的印記

創(chuàng)始人經(jīng)歷堪稱傳奇，從一名農(nóng)門學(xué)子，進(jìn)入人民大學(xué)學(xué)習(xí)金融開始，后創(chuàng)辦證大集團，成為集證券投資理財、綜合房地產(chǎn)開發(fā)和能源礦業(yè)投資三大主業(yè)齊頭并進(jìn)的集團公司，戴志康曾是地產(chǎn)圈草根逆襲的勵志典范。

金融浸入戴志康的骨子里。1981年考入中國人民大學(xué)，主修國際金融，1985年考入中國人民銀行總行金融研究所繼續(xù)深造；1987年進(jìn)入中信實業(yè)銀行總行，任行長辦公室秘書；1988年擔(dān)任德國德累斯頓銀行北京代表處中方代表。

此后的1990年，戴志康任海南證券公司部門經(jīng)理，隨后組建中國第一家私募基金公司——富島基金公司，并出任總經(jīng)理，由此，“中國私募基金第一人”誕生，這一年，戴志康28歲，在金融業(yè)聲名鵲起。

即便是1992年創(chuàng)立上海證大集團之后，戴志康也有一半的時間是沉浸在金融之中，并戰(zhàn)績頗豐。特別是歷經(jīng)國內(nèi)私募業(yè)發(fā)展的數(shù)次起落，仍能風(fēng)生水起的恐只有戴志康一人。

在金融領(lǐng)域戴志康有著閃光的過去，1996年挖掘蘇常柴等股票，重倉殺入，坊間傳聞，蘇常柴一只股票上戴志康賺到一個多億；1999年股市達(dá)到頂峰時，戴志康全身而退，搭上快速發(fā)展的房地產(chǎn)快車。

在浦東低價拿到足以開發(fā)10年的土地，包括后來著名的聯(lián)洋社區(qū)、大拇指廣場、九間堂、喜馬拉雅中心等，這讓戴志康成為地產(chǎn)行業(yè)分量級的人物。

但真正讓戴志康聲名遠(yuǎn)揚的是，數(shù)年之前，他將金融業(yè)的高杠桿帶入地產(chǎn)領(lǐng)域，并淋漓盡致的使用。

2010年，上海證大以92.2億元創(chuàng)紀(jì)錄的價格拿下了位于上海外灘的8-1“金融地塊”地塊，彼時的上海證大賬上僅5億元，銀行存款加凈資產(chǎn)總額不過30億元。

懷揣夢想的戴志康試圖借這個項目，在上海灘打造有自己烙印的項目，但現(xiàn)實往往很殘酷，“蛇吞象”并不那么簡單。

上海證大在拿地20個月之后的2011年11月，即因資金問題減持了65%的股權(quán)，以 95.7億元的價格將股權(quán)出售，此后數(shù)年更是陷入股權(quán)買賣的官司之中。

官司結(jié)束之后，擅長資金運作的戴志康并未就此停手，而是再度試圖利用高杠桿撬動項目。2014年初，上海證大擬以最高代價11.94億元，收購中冶南京下關(guān)地王。

“蛇吞象”式的發(fā)展模式成了證大房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，也在一定程度上誘發(fā)了戴志康后來轉(zhuǎn)讓股權(quán)，因為上海證大陷入資金緊張之中，甚至傳言陷入銷售危機，負(fù)債率飆升。

2011年退出上海外灘項目后，上海證大負(fù)債率由2011年的98%降至2013年年中的81%。2014年，上海證大再次高杠桿擴張南京，當(dāng)年負(fù)債率升至138%；其債務(wù)問題一直未能解決，2015年，公司負(fù)債率更是升至242%；即便是東方資產(chǎn)入主后，資產(chǎn)負(fù)債率再次更是升至245%。

沒有了戴志康的上海證大，并未有太多的改變，外界印象深刻的依然是其不算寬裕的資金狀況以及新東家開始轉(zhuǎn)手項目，南非、新西蘭、廊坊……