隨著一線城市逐漸進(jìn)入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓開始步入升級(jí)改造時(shí)代。根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，2016年上海全市共有寫字樓大宗交易38筆（包括寫字樓32筆，商務(wù)園區(qū)6筆），其中涉及改造的項(xiàng)目有7個(gè)，占比接近兩成。

效果圖

上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。

高力國際華東及西南區(qū)資本市場及投資服務(wù)執(zhí)行董事汪蓓介紹，經(jīng)過20多年的發(fā)展，上海市區(qū)甲級(jí)寫字樓已然成為最具投資價(jià)值和穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，吸引了大批投資者和企業(yè)。但部分現(xiàn)存寫字樓存在外觀陳舊、設(shè)備設(shè)施老化、能耗大、缺少配套服務(wù)設(shè)施等問題，導(dǎo)致其出租率及租金低、管理運(yùn)營成本居高不下。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2016年第四季度，上海寫字樓市場新增供應(yīng)約13萬平方米，全年新增供應(yīng)68萬平方米。截至2016年底，上海核心區(qū)寫字樓存量為704萬平方米，非核心區(qū)存量為222萬平方米；核心區(qū)平均空置率大約8.4%，非核心區(qū)平均空置率約22.8%。

第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善表示，在過去的兩年中，市場對(duì)于寫字樓整體改造的相關(guān)咨詢需求非常強(qiáng)烈。地理位置優(yōu)越、周邊供應(yīng)稀缺的項(xiàng)目，會(huì)吸引一些投資者，通過翻新改造提升租金回報(bào)和出租率。

以上海知名的改造項(xiàng)目，位于核心商圈的東海商業(yè)中心為例，其寫字樓于1997年竣工，2015年在進(jìn)行了全面的整體改造，淘汰了40%的租戶，取而代之的是國內(nèi)外知名企業(yè)，租金上漲了40%左右，物業(yè)管理費(fèi)上漲12%左右。

此外，2016年完成大宗交易的愛美高大廈、中區(qū)廣場、匯銀銘尊、惠生科技園、北岸長風(fēng)E/G號(hào)樓等項(xiàng)目也均與改造相關(guān)。

高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事賴錦雄指出，一個(gè)項(xiàng)目改造是否成功不只是看硬件是否得到提升，還包括商業(yè)配套、物業(yè)管理服務(wù)水平、租戶品質(zhì)等。

高力國際曾針對(duì)50家寫字樓租戶進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)查，了解他們最為關(guān)心的三項(xiàng)硬件因素，結(jié)果顯示租戶對(duì)大樓的整體外部形象、商務(wù)配套設(shè)施、大堂的形象等最為關(guān)注，同時(shí)租戶也對(duì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求，大多數(shù)租戶希望由國際知名物業(yè)公司提供服務(wù)。

寫字樓存量市場呈現(xiàn)出的巨大潛力已吸引了一些基金進(jìn)場。較早進(jìn)入該領(lǐng)域的高和資本，目前已在北京、上海核心區(qū)域收購資產(chǎn)規(guī)模逾100億元，總投資超過240億元，收購項(xiàng)目13宗。

歌斐資產(chǎn)也于2016年正式成立歌斐改造增值基金，旨在應(yīng)用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進(jìn)的金融工具改造存量寫字樓地產(chǎn)，提升其價(jià)值。