包括碧桂園、華夏幸福、綠地、萬達等在內的諸多大型中國房企，不再滿足于對海外市場的單純資本輸出，而是以產業(yè)地產的模式，與海外市場在技術、資源等方面深入對接。中國房企的海外開發(fā)進入了明顯的產業(yè)資源整合周期。

“中式”產業(yè)新城海外擴張

2016年，緊跟“一帶一路”戰(zhàn)略，華夏幸福先后與印尼、越南、埃及、印度簽訂了4個海外產業(yè)新城協(xié)議，加速拓展具有產能合作潛力的重點國家，同時積極打造產能合作平臺，攜手中鋼冶金、浪潮集團等大型中資公司聯(lián)合出海。

2016年5月，碧桂園宣布擬與力寶集團、鹽田港集團在印度尼西亞的爪哇興建一座總投資約139.5億美元的工業(yè)園區(qū)；年底，在馬來西亞，碧桂園與總市值超過6萬億元人民幣的36家中外龍頭企業(yè)（機構）集體簽約，計劃共建國際產能合作新城。而在這之前，碧桂園已帶動廣東長大、華山國際、中建南方等70余家中國企業(yè)集體出海。

去年1月底，萬達集團與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，擬投資100億美元在哈里亞納邦建設萬達產業(yè)新城。項目一期占地約13萬平方公里，計劃引入軟件、汽車、機械、醫(yī)療等產業(yè)，同時規(guī)劃建設萬達文化旅游城及住宅新區(qū)。

綠地控股董事長張玉良曾表示，住宅產業(yè)的高峰期已經過去了，“但產業(yè)地產還會有很大的增長空間?！?/p>

早在2012年，綠地開發(fā)的韓國濟州島項目就有部分產業(yè)園的概念；2015年2月，綠地宣布在馬來西亞投資3平方公里的科技產業(yè)創(chuàng)新園區(qū)；2016年8月，綠地與平安信托等聯(lián)合收購了總投資逾10億美元的舊金山市牡蠣灣項目，希望能夠將其打造成為美國科技成果輸入國內的窗口，帶動中國生物科技產業(yè)企業(yè)在美開展研發(fā)合作；同年11月，綠地又與馬來西亞周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，計劃參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”等兩個大型項目的投資開發(fā)及基建施工。

盡管還沒有打造產業(yè)新城，但招商局集團也希望能夠在海外產業(yè)地產市場上分得一杯羹。2016年7月，招商局集團董事長李建紅透露，招商局已在全球五大洲16個國家和地區(qū)投資、運營30多個港口，這些港口布局與國家“一帶一路”戰(zhàn)略高度契合，希望以港口帶動產業(yè)園、物流、海工、金融等業(yè)務“雁型出?！?，為中國企業(yè)“走出去”提供支持。

是新機遇，也有新風險

“中國房地產的黃金時代已經遠去，必須借助中國海外貿易和投資的勢頭尋找新的盈利點?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦認為，如今出海房企的開發(fā)內容、未來的業(yè)務延伸相比以往更加寬泛。同時，一些房企如碧桂園、綠地等在海外已有開發(fā)項目，可以利用這些資源進行深層次開發(fā)。

目前，進行海外產業(yè)新城布局的中國房企多為資金雄厚、經營能力強的大型房企，且多選擇進入東南亞國家。

戴德梁行大中華區(qū)海外投資部亞太區(qū)董事譚晉承等專家普遍認為，“一帶一路”戰(zhàn)略提供了很多機會，同時東南亞的投資門檻稍低，且具有較大的投資回報空間，而這些區(qū)域也需要投資，因此雙方具有較強的契合性。

“長遠來看，這一定是個趨勢。”第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善直言，每個國家都希望進入的企業(yè)能夠對當?shù)氐膶嶓w經濟發(fā)展有實質性的價值，但簡單的房地產項目開發(fā)不會給一國經濟帶來長遠有效的發(fā)展，甚至可能因為推動當?shù)胤績r上漲引起民眾的反感。事實上，這些國家更希望通過中國優(yōu)勢產業(yè)資源的整合，給本國帶來更大的發(fā)展。而中國房企投資產業(yè)新城，也可以爭取到地方政府更多的政策優(yōu)惠和政治環(huán)境的保護。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，通過布局產業(yè)新城，房企能夠更好地開拓海外市場，尤其是國內很多房企提出了大健康、大消費、大金融等概念以后，能夠更好地和海外消費市場進行匹配；另一方面，也體現(xiàn)了海外市場對于國內地產企業(yè)的認可。通過布局此類項目可以擴大國際化的經營能力，同時對沖國內市場經營的風險。因此，“此類投資將被持續(xù)看好?！?

不過，盡管看起來很美好，但幾位業(yè)內人士一致強調，房企海外投資建設產業(yè)新城的舉措仍然存在諸多風險。

甘啟善坦言，除了對房企資金的要求，一些國家在政策、稅收、文化等多方面都與國內市場相去甚遠。因此，在開發(fā)的過程中，開發(fā)商不僅要注意保證財務的穩(wěn)健，還需要深入了解當?shù)厥袌?，熟稔該國法律法?guī)，注重當?shù)匚幕取?/p>

“海外政策和市場的變動，本身要更為復雜，所以要建立一個比較有效的風險管控機制?！眹儡S進強調，投資海外產業(yè)新城，需要提高商務談判的能力，比如過去部分央企進入海外市場，就因為過多的糾紛拖延了投資進程；此外，還要注重匯兌風險等，尤其是要做好金融層面的防護。

不僅如此，嚴躍進認為，“重點是要通過產業(yè)新城的建設來培育新技術，尤其是高端技術，要和國內的新型城鎮(zhèn)化等建設進行緊密結合，這樣才有利于技術的反哺”。

盧文曦稱，比較穩(wěn)妥的方案是與當?shù)赜袑嵙Φ拈_發(fā)商合作，或與國內的基建項目同行，可以較大程度地降低開發(fā)風險。