延續(xù)首批發(fā)行時(shí)的火爆場(chǎng)面，11月29日，第二批公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金（REITs）面向公眾投資者發(fā)售首日再度受到追捧。

據(jù)澎湃新聞?dòng)浾邚那婪将@得的消息，截至晚間發(fā)稿時(shí)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT面向公眾投資者發(fā)售部分認(rèn)購規(guī)模已超過90億元，華夏越秀高速公募REIT認(rèn)購規(guī)模則超過70億元，兩者合計(jì)認(rèn)購資金已超160億元。面向公眾投資者發(fā)售的份額均已實(shí)現(xiàn)超募。

配售比例或低至3%

具體來看，兩只公募REITs留給公眾投資者發(fā)售的初始基金份額并不多，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的募集總額為9億份，初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為6.3081億份，為此次發(fā)售總量的70.09%，網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.8843億份，公眾初始發(fā)售份額為8075.70萬份，發(fā)售價(jià)格為3.2元/份，即2.58億元；華夏越秀高速REIT發(fā)售的基金份額總額為3億份，其中，此次發(fā)售初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為2.10億份，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為0.63億份，面向公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為0.27億份，發(fā)售價(jià)格為7.1元/份，即1.92億元。

據(jù)此推算，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏越秀高速REIT的最終配售比例或低于3%。

REITs源于Real Estate Investment Trusts的縮寫，是將底層資產(chǎn)證券化，由基金持有人按出資比例分享收益，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上是由專業(yè)人員管理的集合資金投資計(jì)劃。

基煜研究認(rèn)為，當(dāng)前，“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象短期難以緩解，新變異株Omicron可能還加劇了市場(chǎng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。在此背景下，第二批公募REITs發(fā)行，得到投資者的追捧。

網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)驚人

其實(shí)，建信、華夏兩只公募REITs在網(wǎng)下認(rèn)購階段就已經(jīng)展露出驚人的“吸金能力”。

公募REITs的發(fā)行由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。11月23日，建信基金發(fā)布的《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金份額發(fā)售公告》顯示，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT認(rèn)購價(jià)格為3.200元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為28.80億元。同日，華夏基金發(fā)布公告，華夏越秀高速REIT發(fā)售價(jià)格為7.100元/份，預(yù)計(jì)募集資金總額為21.3億元。

公告顯示，剔除無效報(bào)價(jià)后，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT有53家網(wǎng)下投資者，管理配售對(duì)象110個(gè)，報(bào)價(jià)區(qū)間為2.851元/份-3.350元/份，擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

此外，剔除無效報(bào)價(jià)后，華夏越秀高速REIT網(wǎng)下投資者有40家，管理配售對(duì)象95個(gè)，報(bào)價(jià)區(qū)間為6.512元/份-7.499元/份，擬認(rèn)購數(shù)量總和為27.8410億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍。

對(duì)此，盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)認(rèn)為，第一批共計(jì)上市9只公募REITs，而目前第二批僅上市兩只，第一批REITs整體業(yè)績表現(xiàn)較好符合投資者預(yù)期，在申購整體不變的前提下新增項(xiàng)目有限導(dǎo)致第二批認(rèn)購倍數(shù)遠(yuǎn)高于第一批。

“從底層資產(chǎn)類型來看兩只REITs分別為交通以及園區(qū)基礎(chǔ)資產(chǎn)，其底層資產(chǎn)估值可以與第一批品種進(jìn)行比較。產(chǎn)業(yè)園出租率穩(wěn)定底層資產(chǎn)增值空間相對(duì)有限，華夏越秀高速公路底層資產(chǎn)為湖北省漢孝高速公路，根據(jù)資產(chǎn)質(zhì)量判斷溢價(jià)率應(yīng)在第一批兩只高速公路之間?！本C合來看，周禹農(nóng)認(rèn)為，目前公募REITs市場(chǎng)存量規(guī)模有限，第一批REITs整體表現(xiàn)較好第二批上市項(xiàng)目較少資金申購意愿強(qiáng)烈，類比第一批REITs上市后可能短期由于高換手大幅抬高溢價(jià)率。

此外，周禹農(nóng)還提到，近期銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，保險(xiǎn)本身對(duì)于公募REITs這類高久期收益較為穩(wěn)定的品種存在配置需求，在第二批的戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下申購名單中也包含中信保誠人壽、太平保險(xiǎn)、新華人壽、長城人壽、中國人壽等眾多險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，后續(xù)隨著法規(guī)條例的頒布機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒓铀賲⑴c公募REITs市場(chǎng)。

首批REITs表現(xiàn)激發(fā)熱情

今年5月底，首批公募REITs發(fā)行時(shí)的火爆場(chǎng)景依然歷歷在目。5月31日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)置公募REITs正式發(fā)行，首日發(fā)行就全部超額認(rèn)購，提前結(jié)募，累計(jì)募集金額314.03億元。

首批9只REITs賺錢效應(yīng)頗佳，也帶動(dòng)了第二批產(chǎn)品的火熱行情。截至11月29日，9只產(chǎn)品中收益較高的REITs有首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼生物質(zhì)REIT，漲幅分別為27.76%、27.06%，其次是鹽田港物流REIT和普洛斯物流REIT，漲幅分別為22.69%、21.39%；而廣河高速REIT仍在發(fā)行價(jià)之下，跌幅為0.51%。

從底層資產(chǎn)類型來看，公用環(huán)保REITs目前漲幅最高，其次倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高速公路REITs表現(xiàn)相對(duì)一般。

基煜研究認(rèn)為，首批公募REITs表現(xiàn)出色有多重原因。首先，該類資產(chǎn)整體現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)健，符合市場(chǎng)預(yù)期，具備較好確定性和長期穩(wěn)定性，對(duì)保險(xiǎn)等投資者有較高吸引力。更重要的是，該類資產(chǎn)在一定條件下具備稀缺性，尤其是8月以來經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑疊加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象推高了公募REITs的吸引力和整體價(jià)格。

國金證券的觀點(diǎn)是，第二批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs仍具備較好的配置價(jià)值。一方面，首批公募REITs上市表現(xiàn)亮眼，第二批公募REITs機(jī)構(gòu)認(rèn)購倍數(shù)大幅提高，均表明其配置價(jià)值受到市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)可；另一方面，第二批公募REITs的底層資產(chǎn)質(zhì)量較好，后續(xù)現(xiàn)金流有一定保障。具體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs的上市表現(xiàn)或整體好于高速公路類，其中臨港東久REIT的配置價(jià)值或高于中關(guān)村REIT，越秀高速REIT的配置價(jià)值或高于交建高速REIT。